上海樓市深度博弈 新盤開盤時間搖擺不定

　　上海樓市深度博弈期，購房者熱情不高，開發商的開盤時間也搖擺不定。來自搜房網的統計，7月份已有11個樓盤明確表示延期開盤，另有42個表示預計“7月份開盤”的樓盤，截至7月21日時，已開盤18個，剩余24個樓盤尚未明確開盤日期。

　　7月份明確延期開盤的11個樓盤，大多數位于中外環以外，上海中心城區的黃浦和盧灣各占1個。其中，位于崇明的“瀛通金鰲山公寓”，原定6月份開盤，此后售樓處稱推遲到7月，但目前的消息是，開盤時間將繼續推遲，可能會在9月份開盤。盧灣區樓盤“浦江灣1號”，從4月份開始接受客戶預訂，原定于7月開盤，現在也表示將延后到9月份開盤。眼下這些樓盤的售樓處，不約而同將可能開盤的日期定在了8至10月份。

　　從近期已開盤樓盤的情況來看，大部分樓盤還是主打小戶型。浦東的“萬科金色城市”7月10日推出100套90平方米的小三房，嘉定的“中信泰富又一城”和“祥騰新領寓”也均以89平方米和83平方米的小戶型兩房為主。

　　上海中原研究咨詢部龔敏認為，第三季度是樓市傳統淡季，在政策觀望階段，開發商推遲開盤，主要是為了逃避進一步降價或以避免銷售不暢造成尷尬。房地產市場已進入后政策及樓市周期性博弈期，預計供應復蘇至少要到9月份才能來臨。

　　7月14日，市房管局等三部門公布了對于二套房 “認房認貸認調查”的核查細則。據了解，細則公布后，不少需要依靠商業貸款的置換需求買家，轉為觀望態勢。據21世紀不動產上海區域市場中心介紹，由于對于置換型需求的買家，總價較低的房源，可通過公積金貸款的替代作用完成置換購房，因此在楊浦內環、浦東金橋、浦東世博、徐匯田林等“低總價”板塊，細則出臺暫未對市場交投產生明顯影響，但在虹口魯迅公園、浦東源深等板塊，轉為觀望的購房者較多。此類觀望中的買家，一方面現金不夠充裕、難以湊齊首付；另一方面則擔心信貸收緊引起房價繼續下跌。

　　為應對新規下首付比例和貸款利率提高，不少意向買家通過大幅還價的方式來降低購房成本。在寶山大華等板塊，細則公布后有買家將還價幅度從1%-2%驟升至5%-10%。不過經過5、6月份的第一波市場調整期，目前二手房業主的心態已相對平穩，新增掛牌量走勢、議價空間均保持在較為穩定的狀態。(記者 張奕）