樓市宏觀調控新政逾百天 北京半數項目仍上漲

　　宏觀調控新政執行逾百天，北京新建商品房均價3個月回落12.6%，成交量大幅下跌79%，但174個樓盤逆市提價，40000元以上高檔樓盤，有一半以上項目逆市上漲。業內人士認為，少數高“泡沫”區域房價的下調不能代表整體市場調控顯效。

　　來自“鏈家地產”市場研究部統計,新政后北京新建商品住宅成交20081套，較新政前下跌了79%。與此同時，新建商品房平均成交價下降，2010年6月月份平均成交價為32264元/平方米，環比5月降幅7%。同比新政前4月上半月的價格峰值期，跌幅已達12.6%。

　　然而，北京的商品房市場給人們普遍的感覺是價格并沒有降。“鏈家地產”的統計也反映出，新政后，北京有174個樓盤成交均價出現上漲，其中新政后成交量大于5套的樓盤中，上漲樓盤占比為55.9%，其中漲幅超過10%的樓盤為96個，多數以中小戶型為主。另外，價格高于40000元/平方米的高價樓盤，53%在新政后成交價不降反升，其中大多數漲幅超過10%。

　　新政前，北京市新建商品房平均單位成交面積呈現連續上漲，4月新政前單位成交面積達到頂點131平方米，但隨著政策執行新建商品房成交面積由升轉降，6月平均成交面積97平方米。“鏈家地產”由此分析，北京中小戶型及高端公寓價格上揚緣于近些年小戶型供應不足，需求長期積壓，新政后供求關系明顯緩解，同時，房價上行導致人們需求面積相對較小總價相對較低的房產，加上信貸政策向大多以中小戶型為目標的初次置業者傾斜。高檔樓盤基本不受貸款門檻提高等條件的限制，而需求群體也都以購買后中長期的保值升值為主，對調控后短期內房價的升降反而沒那么看重，再加上高檔樓盤在地理位置上的稀缺性，價格得以逆市上漲。

　　其實根據“鏈家地產”市場研究部統計，北京市新政前后均有成交的樓盤共有331個，其中價格下跌的樓盤數量似乎并不少，為153個，其中跌幅超過10%的樓盤達到87個，占價格下降樓盤比重的56.9%。然而這與人們的感受似乎相差很遠。“鏈家地產”認為，因為價格下跌樓盤多數為前期價格漲幅過快、已透支嚴重的區域。

　　據北京房地產交易管理網數據顯示，隨著宏觀調控政策的深入，北京房地產市場供應出現了非常明顯的趨向郊區化，而目前無論市區、郊區新房的價格水平普遍高于周邊二手房，即便是那些在調控前房價漲幅嚴重透支的少數區域。綜合過往調控的價格走向來看，本次價格普遍下調如果沒有政策持續跟進很難見效。宏觀調控政策不能出現“空窗期”，只有各項調控政策繼續深化實施，房價才能出現進一步回調，低落的成交量則有望在價格下降的刺激中觸底并逐步緩慢回升。(記者陸昀25日北京報道）