樓市調控需建長效機制 不能半途而廢

　　在做完變相降價、“零成交”等一系列試探性動作之后，部分開發商對樓市調控政策放松的期待似乎落了空，一些觀察人士所謂“誤傷經濟”的借口也并沒有動搖中央調控政策的決心。

　　市場各方主體博弈

　　自4月中旬被稱為“史上最嚴厲的調控政策”出臺至今，已接近百日，樓市觀望氣氛越來越濃厚，部分一線城市成交量大幅下降，上海、北京等城市月成交量甚至一度萎縮70%-80%。6月以來，北京、上海、廣州多家開發商的新盤成交慘淡，“零成交日”“零成交樓盤”“零成交區域”等字眼不斷出現在媒體的報道中。一線城市部分樓盤開始降價，土地市場降溫跡象明顯。

　　國家統計局12日發布的數據顯示，6月份70個大中城市房價環比下降0.1%，這是近15個月來房價首次下降。但就在這個關口，關于放松調控政策的聲音一下子多了起來。

　　從媒體報道內容來看，先是部分城市商業銀行取消第三套房貸的限制，繼而投資客現身說法，揚言只要房價再降10%就出手購買，再接著專家和開發商表態，房價下跌幅度不能超過25%，否則對經濟影響太大，如果GDP增速低于8%，房地產調控政策就一定會放松。

　　上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，“誤傷經濟”正成為一部分人阻礙執行樓市調控政策的借口。目前包括一部分地方政府在內，各方主體對此次樓市調控多少存在一些疑慮。有的甚至還認為之前的幾次樓市調控最終都以“放松”或“救市”告終，由此推斷下半年或者明年年初可能會“舊事重演”。

　　針對這些亂象，住房和城鄉建設部、銀監會、國資委12日分別作出回應，重申調控政策延續性。7月20日，中國銀監會主席劉明康再次強調要堅持調控力度不放松，確保政策實施的穩定性和持續性。17日住房和城鄉建設部部長姜偉新在哈爾濱出席“2010中國市長論壇”時，面對來自全國各地的七十余位市長、副市長也表示，“一旦放松，房價會強力反彈，調控政策毀于一旦，政府也會失信于民。”

　　調控不能半途而廢

　　近日，上海房地產展示交易會在冷清氛圍中落幕。與今年“五一”房展會約200家參展房企、近300個參展樓盤相比，此次僅60多家房企、近100個樓盤參展的情況，已形成鮮明對比。同時，購房者希望看到的普遍降價情況并未出現，部分開發商給出的折扣只是維持在以前九折左右的水平，更多的仍是購房送面積、送家電或是特價房等優惠策略。

　　國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為，樓市調控的效果最終至少要改變過去形成的兩個預期：一是房價只漲不跌，二是政策調控不會到位。正是基于這兩個預期，以往房價才會越調越高，目前調控政策萬不可半途而廢。

　　華遠地產董事長任志強認為，以房價為目標的調控就像煮餃子，水開了，加點冷水就不開了。但如果不關火，就只能解決表面問題，以后水還會開。上海財經大學經濟學院院長田國強則告訴記者，影響中國房地產市場穩健發展的主要癥結不在于高房價，而在于長效機制的缺乏。

　　多管齊下綜合治理

　　中原地產研究中心董事程澐認為，中國房地產市場具有典型的“政策市”特征，調控政策是根據市場的起伏變化張弛有度的。下半年中央調控政策是松還是嚴將受到三大要素影響：即銀行對信貸政策的執行尺度、地方政府對調控政策的執行力度、輿論監督的透明程度。預計下半年調控方向將以細化現有政策的深入實施為重點，在促進保障房建設、增加市場供應以及抑制投資投機性需求等層面上實施調控。

　　交銀國際研究部主管楊青麗表示，目前樓價基本是較高收入人群支撐，另外，平均首付比例較高、貸款抵押率較低、個人貸款與存款比例較低、貸款支付與收入比例較低等這些因素也決定了樓市不會出現崩潰的風險。因此，在政府適當調控之下，延緩房產稅或物業稅的出臺時機，中國樓市可在不對經濟造成較大傷害的情況下達到調控目標。

　　上海財經大學經濟學院院長田國強認為，解決樓市問題的根本方法是要增加商品房市場土地有效供給，增加持有高端房和多套房的成本，同時考慮到與之相配套的風險控制、住房保障、租房體系、拍賣機制等。應該從土地流轉制度、財政稅收制度、金融監管制度、住房保障制度、住房租賃市場建設、土地拍賣制度等六大制度建設方面入手，多管齊下，綜合治理，建立有效市場，兼顧經濟效率與社會公平，引導有效供給與有效需求，促進房地產市場穩定健康發展。(記者 魏宗凱)