房產(chǎn)稅下商業(yè)地產(chǎn)成新投資方向

　　自今年4月樓市調(diào)控新政出現(xiàn)以來(lái)，一線城市受到嚴(yán)重影響，成交量大幅萎縮；而前期價(jià)格上漲比較平緩的二三線城市的成交情況則相對(duì)平穩(wěn)，但價(jià)格漲幅無(wú)疑是得到了遏止。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比下降低了1%，二手房的價(jià)格降低了0.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)的價(jià)格過(guò)快上漲勢(shì)頭得到明顯遏制，出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

　　房市的低迷除了新政調(diào)控的原因外，風(fēng)傳已久的房產(chǎn)稅也是讓購(gòu)房者駐足不前的重要原因。近日，有消息顯示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開(kāi)始推行。不過(guò)，全國(guó)范圍內(nèi)推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的難度較大，試點(diǎn)將從個(gè)別城市開(kāi)始，但他并未透露具體試點(diǎn)城市。

　　至于2012年要試點(diǎn)開(kāi)征的房產(chǎn)稅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響如何，莊凌顧問(wèn)合伙人張映光表示，房產(chǎn)稅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言并不是一個(gè)新問(wèn)題，它已在國(guó)家征收之列，只是目前它對(duì)居民住宅這一塊一直沒(méi)有征收而已，故而房產(chǎn)稅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)有什么大的沖擊。

　　一位上市公司總經(jīng)理7月22日告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，自己公司的房產(chǎn)稅一直在交，但由于不清楚將來(lái)房產(chǎn)稅征收的具體方案，難以判斷對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和個(gè)人住宅的影響。

　　樓市短期不投長(zhǎng)期看好

　　來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)一線銷售人員的信息，也許能更真實(shí)的反映樓市動(dòng)向。

　　7月21日，在中莎廣場(chǎng)舉辦的主題為“商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)與展望”的論壇上，樂(lè)工場(chǎng)寫字樓服務(wù)聯(lián)盟與百萬(wàn)銷售精英俱樂(lè)部共同發(fā)布了北京樓市銷售精英和投資者信心指數(shù)調(diào)研報(bào)告。該報(bào)告顯示，盡管超過(guò)半數(shù)的投資者仍對(duì)房地產(chǎn)投資有信心，但超過(guò)九成的投資者表示，3個(gè)月內(nèi)沒(méi)有購(gòu)置住宅物業(yè)的計(jì)劃。接近80%的投資者表示有投資商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃，在通脹和人民幣升值的雙重壓力之下，選擇租售比高，泡沫小且政府支持的商業(yè)地產(chǎn)成為投資者新的選擇。

　　近期潘石屹的銀河SOHO和中莎廣場(chǎng)逆市飄紅，受到安全性資本的追捧也印證了這一現(xiàn)象。近一半投資者稱，短期內(nèi)，將不會(huì)再增加針對(duì)住宅房地產(chǎn)的投資。

　　另一方面，超過(guò)一半的銷售精英認(rèn)為，今年下半年，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下降，但多數(shù)人認(rèn)為，降幅不會(huì)超過(guò)20%。

　　百萬(wàn)銷售精英俱樂(lè)部秘書長(zhǎng)王柯表示，此次調(diào)研共匯集70位北京房地產(chǎn)銷售精英，大部分銷售精英年傭金在100萬(wàn)元以上，即可代表兩億多元的銷售額，此次調(diào)研的銷售精英約可代表超過(guò)百億元的銷售額。最主要的是這些銷售精英接觸的基本是投資型大客戶，此次調(diào)研針對(duì)的大客戶一般單筆投資額均在1000萬(wàn)元以上。

　　樂(lè)工廠寫字樓服務(wù)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)何金芯表示，樂(lè)工廠寫字樓服務(wù)聯(lián)盟目前匯集了20多家代理機(jī)構(gòu)，銷售人員有500多人，規(guī)模已超過(guò)任何一家寫字樓代理行。樂(lè)工廠是知名代理機(jī)構(gòu)理想陽(yáng)光發(fā)起的銷售聯(lián)盟組織，理想陽(yáng)光的主要代理銷售模式是總代理制，即可以聯(lián)合任何一家代理機(jī)構(gòu)承接其作為總代理的項(xiàng)目銷售，這在國(guó)內(nèi)還是惟一的。

　　“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)加劇，代理銷售行業(yè)也在尋求資源整合。以往的報(bào)告多是偏向數(shù)據(jù)分析的，而數(shù)據(jù)的可信性不僅受到質(zhì)疑，而且只能反映市場(chǎng)當(dāng)前的狀況，對(duì)預(yù)判市場(chǎng)下一步的走勢(shì)，提供不了幫助。”王柯表示。

　　北京樓市銷售精英和投資者信心指數(shù)的調(diào)研，主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資形勢(shì)的判斷。盡管，目前的投資信心偏向悲觀，但從長(zhǎng)期看，大多數(shù)投資型客戶仍在投資配置中，將房地產(chǎn)作為投資的重要選擇，其中，有超過(guò)半數(shù)的投資者計(jì)劃在一年內(nèi)購(gòu)置物業(yè)，僅有不到兩成的投資者表示，沒(méi)有購(gòu)置物業(yè)的計(jì)劃。

　　商業(yè)地產(chǎn)成新投資方向

　　另一方面，在住宅市場(chǎng)受政策打壓降至冰點(diǎn)的情況下，商業(yè)地產(chǎn)正成為投資者關(guān)注的新投資方向。

　　調(diào)研顯示，超過(guò)半數(shù)的投資者選擇寫字樓和商鋪?zhàn)鳛橥顿Y重點(diǎn)，超過(guò)7成的銷售精英認(rèn)為，今年下半年北京商業(yè)地產(chǎn)銷售額、銷售價(jià)格以及租金價(jià)格都會(huì)出現(xiàn)上漲。

　　剛剛成功收購(gòu)緊鄰昆侖飯店的中莎廣場(chǎng)的高和投資，在完成收購(gòu)不到3個(gè)月，即以較高的溢價(jià)，基本完成了中莎廣場(chǎng)的銷售。高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫表示，在收購(gòu)中莎廣場(chǎng)時(shí)，大多數(shù)代理銷售機(jī)構(gòu)并不看好這個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)椋��?dāng)時(shí)，正式樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的時(shí)候，但市場(chǎng)證明，商業(yè)地產(chǎn)反而迎來(lái)了機(jī)遇。采取總代理銷售模式的中莎廣場(chǎng)，更好的整合了行業(yè)資源，比很多位置更佳，但采取獨(dú)家代理的寫字樓獲得了更好的銷售成績(jī)。

　　在基本完成中莎廣場(chǎng)的銷售后，高和投資還將負(fù)責(zé)中莎廣場(chǎng)的出租，蘇鑫將此稱為“資本精裝修”，即令投資客戶獲得持續(xù)增值。

　　樂(lè)工廠同時(shí)發(fā)布的寫字樓報(bào)告顯示，2010年1-6月份，北京寫字樓整體市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，市場(chǎng)租賃交易量顯著上升，租售價(jià)格水平持續(xù)上漲，整體空置率在數(shù)個(gè)新項(xiàng)目入市的情況下仍取得下降。其中寫字樓市場(chǎng)整體存量為1100萬(wàn)平方米，寫字樓租售價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，平均租金水平為180元/月/平方米(建筑面積報(bào)價(jià))，平均售價(jià)水平為27340元/平方米(建筑面積報(bào)價(jià))，空置率為17.6%。

　　無(wú)獨(dú)有偶的是，房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布第二季度市場(chǎng)報(bào)告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓及商鋪物業(yè)市場(chǎng)全面恢復(fù)，平均成交租金穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　不過(guò)，接受本報(bào)采訪的數(shù)位人士皆謹(jǐn)慎地表示，由于房產(chǎn)稅的具體方案沒(méi)有出臺(tái)，難以預(yù)計(jì)其對(duì)住宅市場(chǎng)的影響。本報(bào)記者 白寶玉