專家熱議樓市調控大勢:“最嚴”調控只是剛開始

　　2010年的樓市注定是不平靜的。近日，由21世紀經濟報道主辦的“博鰲·21世紀房地產論壇”第10屆年會上，調控以后的樓市趨勢，成為激烈爭論的話題。全國工商聯房地產商會會長聶梅生說，遏制部分城市房價過快上漲的效果是顯著的，同比房價增幅下降，環比房價下降，開發商資金充裕度下降，調控的初步目標已經達到。華遠地產董事長任志強建議開發商盡早降價，否則政府能出臺更加嚴厲的打壓政策。上海復地董事長范偉也表示，“房企要有銷售，必須隨行就市，以消費者接受的價格賣房子”。在目前的市場環 境 下 ， 有 大 公 司 帶 頭 降 價 是 好事。北京師范大學研究中心主任鐘偉表示，如果成交量跟不上，預計國慶前后房價會出現松動，到明年年初房價會出現明顯的下滑。國金證券首席經濟學家金巖石則判斷，未 來 兩 三 個 月 房 價 將 整 體下跌約5%，少數樓盤和區域下跌20%至30%。但表象的后面，人們還在追問樓市背后的經濟和制度設計問題。

　　樓市新政調控后銷售額下降60%

　　遏制部分城市房價過快上漲的第一步目標雖已實現，但聶梅生在博鰲論壇上提出了另一種正在呈現的擔憂。樓市新政調控后，銷售額下降了60%，考慮到房地產長期以來特殊的經濟地位，一些負面效應或將產生。聶梅生表示，“房地產調控是雙刃劍”，目前在外部環境上，人民幣還在升值，出口形勢不樂觀，調整結構和經濟轉型對我國經濟來說需要時間和資本，“房地產業不能大漲大落，否則實體經濟又會形成另外一個青黃不接”。

　　宏觀調控、樓市低迷對經濟的傳導作用會否讓通脹預期加大、“經濟二次探底”？財政部財政科學研究所所長賈康對宏觀經濟形勢表示相對樂觀，稱“我們現在并沒有進入后危機時代”。賈康認為，對于通貨膨脹，目前仍然處于管理通脹預期政策時間段上，并不等于現實通脹壓力。中國人民銀行研究局局長張健華指出，通貨膨脹的預期是存在的，原因在于目前的C PI明顯超過了一年期存款利率。但目前普遍認為中國今年的通貨膨脹不會有特別大的問題。經濟學家、北京科技大學教授趙曉則認為，中國經濟今年一個季度比一個季度低，所謂的通貨膨脹的問題是根本不存在的，如果說通貨膨脹是老虎的話，政府就是武松，而且政府是養老虎的，政府扮演武松的角色，“通貨膨脹不是問題，中國經濟嚴重的問題是接下來是否會面臨中期低速的增長，從現在來看，態勢和可能性是非常大的。”

　　“史上最嚴”樓市調控只是剛剛開始

　　樓市調控兩月有余，在量跌價滯的當口，逐漸顯現的國內外經濟陰晴不定狀況，使得有人開始大膽猜測：號稱“史上最嚴”的樓市調控或將鳴金收兵。住建部政策研究中心相關負責人日前曾表示，中央已對此次樓市調控有可能帶來的影響做好了充分準備，調控政策不會半途而廢。近日，國土資源部總規劃師胡存智表示，國土資源部將嚴格規范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價不低于當地基準地價70%，保證金不低于出讓最低價30%。而今年3月國土部僅規定“競買保證金不得低于出讓最低價的20%”。金巖石就此指出，第三、第四季度G D P增幅可能 跌 破8 %的 政 策 底 線 。 一 旦 發生，政府的調控政策必然轉向，這也意味著本輪房地產調控政策行將結束。“最佳買房時機大約在12月。”“政策最遲會在明年退出，房價只是暫時下跌，未來由于供給的斷層，房價很可能出現反彈。”路勁地產董事局主席單偉豹認為這一次的調控仍然不會成功。

　　不同意見則認為，實際上，這一輪的調控或只是一個開始。趙曉表示，目前樓價和成交量雙下降，是因為樓價還沒有跌到大家的心理價位。他指出，下半年，“政府政策有可能放松，但是退出可能很小，這次調控最大不一樣是老百姓不答應房價再上漲”。過去十年中國樓市經歷了九次調控，“如果第十次調控還是失敗，倒下的將會是政府部門的公信力”，這次的調控只能往前推，房產調控只是個開始。“今年一季度G D P增長達到11.7%，許多人變得非常自信和傲慢，他們覺得中國經濟的發展已不再需要房地產與汽車，盡管今年G D P增長的走勢很可能是前高后低，但考慮到政府目前正希望為經濟降溫，政策放松的可能性很小，頂多就是貨幣政策的微調。”鐘偉表示。

　　以制度創新求解公平才是可持續發展方向

　　在新的經濟、政治形勢下為中國的房地產業出謀劃策，尋找新的可持續發展的方向是“博鰲·21世紀房地產論壇”第10屆年會的出發點。南方報業傳媒集團董事長、社長楊興鋒在致開幕辭時表示，30多年改革的經驗，總結起來就是三個關鍵詞“市場經濟、民主政治、法治社會”。楊興鋒表示，隨著改革進入深水區，社會各界對改革的目標和路徑，發生了不少爭議和分歧，這也集中的表現在房地產業。本屆房地產年會適時推出“地產考驗中國：以制度創新求解效率與公平”的主題，探討中國房地產業在新的政策、新的局勢下如何平衡民眾、政府、金融機構以及開發商的關系，如何通過制度創新，在多方利益格局下取得效率與公平的雙贏。

　　調控解決不了房地產的根本問題。歷次調控被人詬病，就在于未能觸及與房地產相關的一系土地、稅收、財政和分配制度。如果制度仍然缺 位 ， 調 控 就 不 可 能 成 功 。 陽 光100董事長易小迪認為，土地問題不解決，根本性的供求問題是無法解決的。房地產市場化進程在本次調控過程中是倒退的，采取計劃經濟的手段不允許購買房屋，或者將房價下調才會發預售證，這樣的房價不真實。“如果要想改變這種局面，實質上是改變土地出讓金和土地收益的問題，政府可以收到土地出讓金，而不應該得到土地開發的全部收益，應該交給市場，從而使土地供應的鏈條完整。”

　　聶梅生認為，房產稅改革已是大勢所趨，應該在房屋持有環節征稅，關鍵是要厘清土地出讓金與房產稅的關系。據了解，去年土地和房地產的稅收對中國稅收的貢獻率超過了35%。而任志強就此表示，“房產稅如果只是增加了老百姓的負擔，那這個改革一定是失敗的。”例如，二套房交易的稅費，本來是為了打壓二手房房價，“結果房價并沒降下去”。如果土地出讓金、使用費、各環節的稅都取消，那才可以征收房產稅。“亂加稅是不允許的。”也許正如聶梅生所說，房地產當前的問題不是房價高和低的問題，也不是可以壓的問題，而是深層次的改革問題，例如土地政策、房產稅、農村小產權等等問題，“這不是經濟層面的問題，也不是通過一次的調控，通過政府的行政干預就可以解決問題。” （記者　洛濤）