廉租房向“馬德里案例”學什么？

　　●其實竹屋中的每一處設計，縱有再高的技術創新含量，都沒有脫離其作為一棟廉租屋的本質，那就是對政策普惠性、公正性、可持續性的強調。

　　●馬德里案例啟示了我們：如何回歸住房之本，去看待廉租房的建設。保障性住房尤其是公共廉租房，主要面向的還是特定人群在特定階段最基本的居住需求。

　　●主持人：本報記者 柳森

　　●嘉賓：陳杰(復旦大學住房政策研究中心執行主任)

　　柳森：近日，在上海世博會城市最佳實踐區的馬德里案例館里，一場名為“不只是住房”的廉租屋展覽令很多參觀者駐足沉思：原來，廉租屋并不是簡陋的代名詞，相反，它們可以又漂亮又環保，且非常便宜。而馬德里案例館的主體“竹屋”，正是該市一棟廉租屋的復制品。您對此有怎樣的感受？

　　陳杰：其實，廉租房從來就不是簡陋的代名詞。具體到我們國內，很多保障性住房的品質都達到了商品房的建造標準。所以，竹屋之所以能觸動那么多觀者的心，絕不僅僅在于其 “高品質廉租房”的外在形式，更不僅僅是那些遍布其內部的高新技術應用，以及獨具創意營造出的原生態氛圍外立面，而是滲透在整個建筑物里里外外的以人為本的用心。

　　往深處去探究，其實竹屋中的每一處設計，縱有再高的技術創新含量，都沒有脫離其作為一棟廉租屋的本質，那就是對政策普惠性、公正性、可持續性的強調。所以，盡管竹屋的設計乃大師手筆，但它并沒有盲目地追求高科技，所用的基本上都是廉價材料，平均每套成本在10萬歐元左右，完全符合對保障性住房的界定。同時，盡管包括竹屋在內的一批保障性住房，在一大批年輕設計師的靈光乍現下，成為馬德里一道獨特的風景線，但他們從中所獲的獎金并不高昂。吸引這些青年人為此傾力付出的，除了來自業界的關注和肯定，更多的可能還是一種彌漫在整個社會輿論氛圍中的公益精神。這對我們而言，具有城市管理意義上的啟示。

　　柳森：從住房政策的層面看，您還有怎樣一些收獲呢？

　　陳杰：作為一名長期關注住房政策的學者，馬德里案例啟示了我：如何回歸住房之本，去看待廉租房的建設。

　　從整個歐洲來看，西班牙并不是在住房問題的解決方面做得很好的國家。從1999年到2007年，西班牙房價大致上漲了兩倍左右。與其同期的國民收入漲幅相比，這已經是很大的漲幅了。但近年來，西班牙在保障性住房建設方面大大加速，其思路尤其值得贊嘆：在充分強調住房的使用價值的同時，很好地削弱了住房的投資價值。

　　這其實也回答了我們經常會提的一個問題，如何讓我們的保障性住房，變成像 “面包”一樣的東西？住房具有雙重屬性，即消費性和投資性。當前住房之所以這么昂貴，關鍵是投資性質被過度放大。而只有抑制其投資屬性，回歸其消費屬性，才能讓房價降下來。

　　就以竹屋為代表的廉租房為例。它的定位非常明確，是政府專門為低收入家庭建造的保障性廉價住宅，居住者一旦滿足買或租商品房的條件就必須搬離。如此制度設計，一來，很好地突出了住房的使用性質，消解了它的投資性質。由于無利可圖、鮮有炒作空間，它的造價成本自然也會下來。二則，其面向的人群的收入一般不足以購買市場上的商品房，但有上升的可能性，這在客觀上也有利于輪換居住機制的順利推行。此外，盡管竹屋的建筑質量和技術含量都不錯，但客觀來講，還是貫徹了“夠用就行”的原則。這也是保障性住房必須強調的一點。說得直白點，對于那些正努力奮斗的年輕人而言，這里只是一個暫時的落腳之處。一些住戶在居住了若干年后主動離開，去選擇更合適的處所，會是一種常態。所以，究其本質，保障性住房尤其是公共廉租房，主要面向的還是特定人群在特定階段最基本的居住需求。

　　柳森：在住房政策的設計與比較研究中，特別強調地方性。這一點，在我們向馬德里案例汲取經驗的過程中，也不容忽視吧？

　　陳杰：沒錯。對于上海保障性住房而言，通過一些技術上的手段降低其建造成本，其實并非最主要的問題。當前上海面臨的問題，主要還是選址和土地的緊缺性。相較而言，與我們目前在總體上住房存量仍然比較緊缺不同，西班牙雖然不算特別發達的國家，住房存量從總體上還是相對寬裕的。而且，馬德里已經處于城市化進程的中后期，一方面，社會各階層之間的收入差距不那么明顯，對于房屋的消費能力和居住要求差別不大；另一方面，已經不存在要為大量外來人口解決住房問題的現實挑戰。所以，如果要問，具體到上海，我們可以向竹屋學什么？那重點一定不在技術，更多還是一種以人為本的城市管理理念，以及在如何實現保障性住房的可持續發展方面，獲得一些拓展性的啟示。

　　馬德里案例還有一點啟示，就是我們必須找到一個合適的主體，來承擔起建造和運營保障性住房的任務。在馬德里，此類相關業務主要是由一家叫EMVS的國有房地產公司在做。畢竟，將諸如選址、設計招標、建造、配套、后期維護與管理全都交給政府來做，是不現實的。而如果交給一家專業化的公司，一方面，他們會因為盈利的本性去追求最有效率的運作與管理、最好的投入產出效益；另一方面，只要企業本身秉持可持續發展的訴求，規模化和產業化會成為一種自發的選擇，相關的政策也較易得到持久而穩定的貫徹與實施。受此啟發，我們的國企也應當在保障性住房的建設方面有所作為，這也是國企踐行其社會責任的一種方式。

　　柳森：此次坐落在“竹屋”外面的“空氣樹”也受到了很多游客的關注。通過它，有社會學者看到了建筑師對“社群融合”理念的倡導。您如何看？

　　陳杰：去過現場的游客都能看到，在“空氣樹”的高大的外立面上種有很多綠色植物。其實，這就是“空氣樹”正在履行自己最核心的一項職責：在其所在小區的天然植被成熟之前，率先扮演起凈化空氣、調節氣候的作用。而等到天然植被成熟時，“空氣樹”則將被搬離到其他地方繼續發揮作用。這說明，所謂公共設施的建造，并非必須是一種永久性的、固定的投入，在一定的條件和設計下，它是可以實現可拆裝、可騰挪的。

　　如今，我們在做一些經濟適用房的小區配套時，經常會猶豫：到底多少公共配套才是足夠的、合理的呢？造得太多太好，容易沉淀；造得不好或太少，滿足不了需求，長期來看，還會限制小區的發展潛力和整體形象。 “空氣樹”的出現，無疑打開了我們的思路。