滬房展會賣方焦慮買方淡定 三季度或大幅降價

　　為期四天的第27屆上海房地產(chǎn)展示交易會近日落下帷幕，這個恰逢新政百日問世的展會，承載著行業(yè)內(nèi)的關(guān)注。展會上大開發(fā)商粉墨登場，久違的折扣終于顯現(xiàn)，但是消費者似乎依然淡定，雙方的拉鋸仍在繼續(xù)。業(yè)內(nèi)人士表示，這種博弈結(jié)果或在年底見分曉。

　　開發(fā)商

　　折扣露面盡顯焦慮

　　據(jù)統(tǒng)計，包括綠地、萬科、復(fù)地在內(nèi)的70余家企業(yè)參加了此次展會，五一房展會是新政后的首次房展，購房者預(yù)期的折扣沒有出現(xiàn)，但是此次，市場在僵持兩個月之后終于微微彎下了腰。

　　記者從現(xiàn)場看到，房產(chǎn)巨頭仍參展踴躍，萬科、綠地、復(fù)地、和記黃埔、農(nóng)工商房地產(chǎn)、中星地產(chǎn)等都帶來了旗下的項目。但是從數(shù)量上來看，此次的參展數(shù)量和五一房展存在巨大的差距，據(jù)統(tǒng)計此次展會最終只有70余家參展企業(yè)，100個左右樓盤展出，不及“五一”房展會參展企業(yè)數(shù)量的四成。但是在五一房展會上業(yè)內(nèi)翹首期盼的降價，卻在此次展會上嶄露頭角。

　　不過從具體項目上看，折扣力度并不大，普遍在9.4-9.6折。其余一些項目都是送家電、送裝修、送車位、送現(xiàn)金優(yōu)惠。此外記者看到，浦東周康綠洲康城親水灣推出展會期間9折優(yōu)惠，折后均價為2.2萬元/平方米，并贈送價值12萬元地下車庫一個和送契稅等優(yōu)惠，不過該樓盤平時的折扣幅度也有9.3折。張江湯臣豪園和臨港的藍色城邦則分別是一次性付款9.4折，農(nóng)房旗下的東方帕堤歐則給出總價最高25萬元的優(yōu)惠，還送價值8萬元車位和8萬-10萬元裝修基金。針對目前貸款緊縮，不少開發(fā)商在此大做文章，比如開發(fā)商墊付70%首付款等。在松江區(qū)新橋鎮(zhèn)的某樓盤展臺發(fā)現(xiàn)，假如是第一套房首付只要一成即可，假如第二套房的只要首付三成即可，開發(fā)商可以為消費者墊付兩成，至兩年后交房前購房者交付完剩余的購房款為止。

　　此外復(fù)地展臺的工作人員也表示，購房者在展會現(xiàn)場填寫資料，即可免費申請復(fù)地會員，通過審核，在購房者購買復(fù)地樓盤時可享受優(yōu)惠。復(fù)地會員若曾購買過復(fù)地樓盤，則可享受1%優(yōu)惠，如第一次購買則享受5‰。此外，復(fù)地本次參展項目中，位于九亭的復(fù)地富頓街區(qū)可享受8.8折優(yōu)惠，目前售價約18000元/平方米，另有特價房140萬元/套左右。

　　針對展會上出現(xiàn)的五花八門的折扣，業(yè)內(nèi)知情人士表示，這主要是由于開發(fā)商對于調(diào)控下的市場開始略顯信心不足，希望通過折扣來判斷購房者對于目前市場的接受程度，尤其不少資金壓力過大的開發(fā)商的焦慮情緒已經(jīng)顯露。

　　消費者

　　折后高價不買賬

　　折扣的出現(xiàn)并沒有破除消費者的觀望心態(tài)。記者現(xiàn)場看到，現(xiàn)場看房的人并不多，不少展臺前基本上才幾行登記資料。現(xiàn)場一位年長的購房者表示，房價還是太貴了，比如之前看中浦東中環(huán)附近一個項目，2009年初還是2萬不到，現(xiàn)在好不容易等到打折，折后均價仍超2萬，明顯是明降暗升。

　　還有購房者表示，雖然有些項目開發(fā)商愿意墊付首付，但是目前的貸款壓力還是很大，更何況這些墊付的項目自己也不中意。購房者朱先生告訴記者，房價和上半年相比根本沒有實質(zhì)性的下滑，房價那么高不如再等一段時間看看。記者看到一些前來選購婚房的小兩口，不少人表示現(xiàn)有的折后價距離心理價位太遠，以前總認為外環(huán)外會便宜些，但是現(xiàn)在看來一些外環(huán)以外靠近軌道的樓盤都貴得離譜。比如寶山樓盤的單價都要接近1.8萬元，嘉定新城也要1.7-1.8萬，這樣算下來一套100平米的房子，每個月要還款7-8千元，年輕人很難承擔(dān)，因此不少人表示目前更愿意買一些二手公房，也不愿意做外環(huán)外的房奴。

　　記者觀察

　　異地樓盤黯然退場

　　往屆房展中的異地樓盤，占據(jù)了參展樓盤的半壁江山，但是近來受到新政下異地購房的限制，此次房交會異地樓盤參展量劇減。據(jù)統(tǒng)計，此次上海房地產(chǎn)展示交易會上異地樓盤相比于五一房展會時減少近半，只有來自昆山的兩個樓盤和來自山東威海的某項目。

　　昆山某項目的工作人員表示，目前受到貸款緊縮的影響，不少購房者買房時無法貸款，去異地貸款成本過高，因此對這些外地樓盤銷售影響很大，一個上午來這里看房的人不超過10組，和五一時相差太大。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，目前貸款緊縮影響下，受到?jīng)_擊最大的是投資客，主要體現(xiàn)在這群人對樓市預(yù)期的改變。市郊川沙、青浦、金山等投資區(qū)域成交量劇減，更不要說對異地樓盤的投資了。

　　自住客熱衷緊湊戶型

　　目前房價總體高，貸款壓力大，因此不少自住客青睞小戶緊湊的房源，使得一些贈送面積的90平米以下的房源受到關(guān)注更大。如浦東張江板塊的“金領(lǐng)國際”三期，推出了一批71至90平方米的公寓房源。浦東周浦板塊的“綠地金色水岸”也推出了33至47平方米的精裝修公寓，其中部分房源層高達到4.5米，通過隔斷，能夠獲得兩層的使用面積。此外，寶山顧村的“綠地公園壹品”推出了125平方米的“類別墅”，通過四層空間設(shè)計，分隔成3個臥室、2個客廳的使用空間，如果加上花園，實際使用面積可以達到220平方米。這類房源的展會前人氣明顯更旺。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測

　　三季度或大幅降價

　　據(jù)某參展的開發(fā)商表示，目前新政的影響還處于消化之中，實際上開發(fā)商對于降價后成交如何也沒有把握，此次也是一次試探，如果實在賣不動，或許后期會有進一步的調(diào)整。上海中原研究咨詢部龔敏也表示，第三季度進入傳統(tǒng)樓市淡季，在政策撲朔迷離階段，開發(fā)商通過減少供應(yīng)防御過度降價或以避免銷售不暢的尷尬心態(tài)下推盤少屬于正常現(xiàn)象。而購房者則分為兩種可能，一撥則繼續(xù)在期待降價中觀望，而另一撥則可能預(yù)計未來價格反彈而入市，但由于受季節(jié)性影響總體供應(yīng)不足成定局，房地產(chǎn)市場進入后政策及樓市周期性博弈期。預(yù)計供應(yīng)復(fù)蘇至少要到9月份才能來臨，7-8月份調(diào)整期在所難免，供應(yīng)萎靡下再談降價與否恐怕意義已不大。

　　對此，綠洲康城副總經(jīng)理劉正兵表示，此次房展會部分開發(fā)商促銷力度已經(jīng)不小，但是消費者對政策還有希望，對價格底線無法把握。對于開發(fā)商而言，此時再加大降價力度，只會引發(fā)更濃的觀望。因此，這種買賣的僵持還會持續(xù)1-2個月。到9月份以后，如果成交依然低迷，會有大范圍的降價。奧林匹克花園銷售負責(zé)人李侃也認為，9-10月份會有大批樓盤上市，相信屆時開發(fā)商會通過促銷加速去化，特別是上市公司，上半年成交量不足以完成其對年報的需求，因此下半年會對成交需求更大。換而言之，9-10月份應(yīng)該是不錯的抄底機會。

　　本版撰文李琛周祺瑾