北京新房市場再現“零放量周”

　　上周北京新房市場一度出現“零放量周”，這是新政以來北京經歷的第二個“零放量周”，與其相伴的是現房住宅成交量出現59.3%的環比跌幅。深度觀望下的“零放量”引起人們的關注，北京樓市買賣雙方的僵局將會延續多久？

　　根據北京市交易管理網的數據，上周(7月12日-7月18日)全北京市共成交新房2550套，其中住宅1460套，環比分別上漲了22.1%和37%。但記者注意到，上周成交量中包含大量的政策性住房，如果刨去這部分成交量，全市共成交期房住宅705套，與上周基本持平。但現房住宅成交僅為118套，環比降幅達到59.3%。

　　對于新房市場的“零放量”，業內人士普遍認為，其直接原因是上周北京出臺的《二套房認定標準》產生的影響，而北京商品房的土地供應在增加，下半年樓市量跌價滯的局面有望打破。

　　21世紀不動產市場總監林蕾分析，今年7月北京前三周共發放預售證11個，比6月同期銳減了2/3。剛剛出現的零放量周充分反映出開發商對市場信心的不足。而根據國家統計局公布的數據，北京商品房新開工面積、在建面積、土地購置面積等數據都有大幅上漲，未來的供應量是可以預見的。預計到9、10月份，新房市場會迎來一個“放量潮”。

　　來自北京土地交易管理網的數據顯示，7月21日，土地管理網一日新增加掛牌6塊土地。全部為住宅用地，而目前掛牌的土地其中居住類土地為8塊，總供應面積為122.6萬平方米，21日一天增加供應的6塊住宅土地就可以提供近萬套住宅。

　　另外值得注意的是，新政前后，北京土地的溢價率、樓面價形成兩重天，下跌超過六成。北京中原根據北京土地整理儲備中心數據統計顯示：截至6月30日，北京共拍賣土地為117塊，其中新政以后拍賣50塊，超過新政前平均水平，而樓面價則明顯下調，其中總樓面價從6654元下調至2749元每平方米，下降了58.6%，住宅的樓面價也從新政前的12258元，下調到了新政以后的5085元每平方米。下調近六成。新政以后的樓面價甚至低于2009年上半年的2751元每平方米。溢價率更是從新政之前的110.6%下調了九成，目前的溢價率僅為13.2%。達到2009年來的最低點。

　　如果說，目前的土地放量給予了人們商品房放量的長線預期，那么，根據房地產交易管理網數據統計顯示，截至7月20日，北京商品房庫存新年后持續增加。從2月1日達到年內最高的92921套，3-6月庫存量連續4個月在9萬套以下徘徊，而7月初再次回到9萬套以上。目前更是達到了91513套。

　　中原地產判斷，下半年商品房供應可能激增，量跌價滯局面有望打破。中原地產按照6月的住宅總銷售量4961套計算，目前的商品房庫存即使不新增，既可供銷售一年半。2009年以來土地交易又將形成供應潮。根據北京土地交易管理網數據統計顯示2009年來住宅用地供應量已經達到了1730萬平方米，按照一套商品房100平方米計算，除去部分配套建設，2009年以來的土地也可以供應15萬套商品房，而這些土地經過1年左右的開發周期大部分將在今年下半年開始銷售。僅萬科、保利等十大龍頭房企下半年就有1200萬平方米的新盤將涌入全國市場，而北京的供應量也會非常大。如此大量的商品房供應可能會使下半年商品房出現用價格下調換銷量的局面。

　　目前北京新房的價格水平依然普遍高于周邊，比大幅上漲前的價格仍然高出許多。而北京開發商儲備的大部分土地價格并沒超過今年地價水平。中原地產認為，有鑒于近兩年土地價格的大幅增長，現在大部分項目即使降價20%仍然盈利，降價換銷量該是開發商的最終選擇。(本報記者 陸昀）