多套房買(mǎi)家繞道裝修貸款 房貸變相松綁

　　目前不少銀行向客戶推薦住房純抵押貸款 利率沒(méi)提高首付也更低

　　住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部委《關(guān)于規(guī)范商業(yè)個(gè)人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》實(shí)施已一個(gè)多月，目前廣州房貸市場(chǎng)又生變局：由于銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套及多套房差別化房貸政策，近期由于按揭辦理不下來(lái)，買(mǎi)賣(mài)合同違約率上升。為減少兩成以上首付，二套甚至多套房買(mǎi)家，開(kāi)始繞道純抵押裝修貸款申請(qǐng)買(mǎi)房貸款。

　　各銀行縮緊房貸

　　首套：

　　農(nóng)行：之前表示利率最多可下浮29%，最近表示，利率最多只能下浮25%，而且必須是首付達(dá)到四成以上的首套房。

　　誠(chéng)賽按揭副總經(jīng)理胡彩嫻：目前對(duì)于首付低于三成的首套房客戶，利率最多只能下浮15%；首付在30%～40%，利率只能下浮20%，首付在四成以上的，利率才可能下浮25%。

　　為了在額度有限的情況下提高貸款利息收入，一些股份制銀行只能提供基準(zhǔn)利率，利率不下浮，變相地將客戶拒之門(mén)外，相反，將放款重點(diǎn)放在利率上浮的純抵押貸款或者經(jīng)營(yíng)性貸款。

　　二套：

　　對(duì)于二套房，目前廣州各家銀行均嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行首付必須在五成，利率上浮10%的最低標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于第三套房，農(nóng)行、建行暫停放貸，還有一些銀行表示可以放，如工行，但是要求首付必須在52%～55%，利率至少上浮15%，而且，個(gè)貸人員表示，第三套房放貸審批比較難，對(duì)客戶資質(zhì)有嚴(yán)格規(guī)定，而且要視銀行信貸規(guī)模而定。

　　市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　樓市違約率上升

　　記者咨詢了多家銀行后了解到，目前對(duì)于幾套房的認(rèn)定，銀行嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，采取認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)，在認(rèn)房方面，由于目前房管部門(mén)只能出具廣州市八大區(qū)內(nèi)的住房登記記錄，因此銀行一般都要求借款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)的書(shū)面誠(chéng)信保證，一旦查詢到誠(chéng)信保證與實(shí)際情況不符，銀行將提高首付和利率，甚至收回貸款，與此同時(shí)，客戶的信用記錄也會(huì)受到影響。

　　誠(chéng)賽按揭副總經(jīng)理胡彩嫻表示，目前由于銀行信貸額度時(shí)緊時(shí)松，連個(gè)貸人員自己也無(wú)法預(yù)測(cè)，房貸市場(chǎng)不確定性加大，透明度也不夠，客戶的違約風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。

　　如有些銀行和按揭公司在接受客戶咨詢時(shí)，答應(yīng)的條件很寬松，但是等買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，真正辦理按揭時(shí)，銀行又提出種種嚴(yán)格的條件，有的貸款申請(qǐng)甚至已經(jīng)批下來(lái)了，但是真正放款時(shí)，銀行方面又說(shuō)資料不夠，流水不足，需要增加擔(dān)保人，從而推遲放款時(shí)間，增加了客戶的時(shí)間成本，甚至可能造成客戶違約。

　　誠(chéng)賽按揭總經(jīng)理盧志光表示，近期客戶下了訂金，但是由于按揭出現(xiàn)問(wèn)題而買(mǎi)不了房的案例明顯上升，其公司代理的客戶中，每月都有四五單由于銀行方面批不下來(lái)或者放不了款而違約的。

　　衍生現(xiàn)象一

　　多套房買(mǎi)家繞道申請(qǐng)房貸

　　盡管銀行對(duì)于二套房房貸嚴(yán)格執(zhí)行首付五成、利率上浮10%的政策，但對(duì)于本地居民而言，購(gòu)買(mǎi)二套房、多套房仍可通過(guò)繞道來(lái)獲取較高的貸款。

　　本報(bào)記者調(diào)查了多家銀行后發(fā)現(xiàn)，目前不少銀行向客戶推薦住房純抵押貸款，貸款可高達(dá)七成，利率上浮10%，為二套房甚至多套房客戶提供了繞道而行的方式。

　　按揭公司的人員表示，只要借款人提供一個(gè)信得過(guò)的朋友的身份證復(fù)印件和其名下的銀行存折復(fù)印件，即可以裝修貸款的名義來(lái)申請(qǐng)，比較容易審批，放款時(shí)將錢(qián)直接打到對(duì)方存折上，借款人可在朋友的配合下將錢(qián)取出后使用。但其提醒，由于錢(qián)將直接打到第三方賬戶上，存在風(fēng)險(xiǎn)，所以第三方必須絕對(duì)可靠，最好由借款人掌握第三方存折和密碼。

　　消費(fèi)貸款更易獲批

　　盧志光表示，目前，有些購(gòu)買(mǎi)二套房甚至三套房以上的人，采取將已有房產(chǎn)進(jìn)行抵押申請(qǐng)裝修貸款或者經(jīng)營(yíng)性貸款的方式繞道而行，不但利率沒(méi)有提高，首付還比直接申請(qǐng)二套甚至三套房貸低兩成以上，而且不限套數(shù)。

　　更重要的是，由于目前銀行控制房貸，而經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)貸款則是發(fā)展對(duì)象，所以這類貸款比房貸容易獲批。目前一些無(wú)法提供納稅證明的非本地居民，也采取類似的做法，先向擔(dān)保公司支付每月2.5%～3%的費(fèi)用申請(qǐng)墊資，進(jìn)行一次性付款買(mǎi)房，然后再將房子抵押給銀行申請(qǐng)純抵押貸款。

　　衍生現(xiàn)象二

　　非本地居民房貸申請(qǐng)要看社保

　　盧志光介紹稱，目前，大部分都是首套房購(gòu)買(mǎi)者，其中非本地居民占比高達(dá)70%左右，不少是在廣州做生意的個(gè)體戶、企業(yè)主，或者在企業(yè)打工的高薪人群。由于一些個(gè)體戶或者企業(yè)主個(gè)稅繳納不規(guī)范，也沒(méi)有在本地購(gòu)買(mǎi)醫(yī)保、社保，而不少企業(yè)是按最低工資水平或者崗位工資而非實(shí)際工資給員工交社保的，目前非本地居民購(gòu)房者中大概有20%～25%因無(wú)法提供1年以上的當(dāng)?shù)丶{稅證明或者社保繳納證明，在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)首套房時(shí)無(wú)法享受到首套房貸的優(yōu)惠政策。其中大約10%～15%的人是無(wú)法提供稅單或者社保繳納證明，另外10%左右的人雖然能夠提供1年以上的稅單和社保繳納證明，但是由于和實(shí)際收入證明不符合，在銀行申請(qǐng)房貸時(shí)也受阻。

　　盧志光稱，以上人群也可以采取補(bǔ)交稅、補(bǔ)打稅單的方式來(lái)解決，但是由于辦理下來(lái)需要三四個(gè)月的時(shí)間才能拿到稅單，會(huì)耽擱買(mǎi)房的機(jī)遇。 記者 方利平