樓市地量背后是地價 開發(fā)商能扛多久？

　　綜合媒體披露信息，6月，北京、成都等地的房地產(chǎn)成交面積環(huán)比都下降20%以上，我市主城區(qū)上周商品房成交套數(shù)也再次回落到4000套下方。對樓市成交新低現(xiàn)狀，有人驚呼，此輪房地產(chǎn)調(diào)控可能出現(xiàn)誤傷我國經(jīng)濟發(fā)展的局面；有人謠傳，調(diào)控政策即將放寬(7月12日，住建部門官員甚至為此而專門辟謠)。

　　那么，商品房成交新低的背后到底隱藏著什么？隱藏的是開發(fā)商群體的“歷史經(jīng)驗”：扛過去，以時間換空間。

　　開發(fā)商能扛多久？看看21家A股上市房企的一季度報表(半年報目前尚未出來)，已經(jīng)有18家上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流為負值(去年一季度，只有8家)。

　　行業(yè)代表尚且如此，普通開發(fā)商的資金壓力可想而知，因此，房地產(chǎn)市場降價(動聽的說法是尋求市場合理價格)勢在必行。現(xiàn)在市場上較為流行的房價“7月拐點論”，其實就是行話所講的“地量之后出地價”。

　　成交新低，一方面源于前面所講的開發(fā)商的“扛”(極端做法是哪怕零成交也不降價)，另一方面源于樓市新政之下行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　今年3月10日，國土資源部在《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》中明確，70%供地用于保障性和中小套型住房。“七成之變”，這是房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的大趨勢。如今，“政府做保障，開發(fā)商做市場”已經(jīng)成為現(xiàn)實。

　　綜合上述因素，再加上消費者觀望心態(tài)的調(diào)整具有一定的滯后性，未來一段時間內(nèi)，樓市成交新低完全可能繼續(xù)產(chǎn)生，開發(fā)商在調(diào)整銷售價格策略的同時，銷售預(yù)期值估計也需要繼續(xù)調(diào)整。□張學(xué)謙 　　獨立地產(chǎn)評論員