調(diào)控政策不放松 房地產(chǎn)業(yè)還能撐多久？

　　最新的數(shù)據(jù)顯示，盡管樓市成交量持續(xù)低迷，但房?jī)r(jià)下降似乎并不明顯，在此“價(jià)升量跌”的膠著時(shí)期，管理層發(fā)出調(diào)控政策不放松的最強(qiáng)音，房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從，透過(guò)近期披露的上市房企上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，或許我們從中跟蹤市場(chǎng)下一步走勢(shì)，適時(shí)把握好政策方向和力度。

　　上半年“成績(jī)單”亮麗

　　在半年報(bào)還沒(méi)有出爐前，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂(yōu)，經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控之后，作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，上市房企上半年業(yè)績(jī)無(wú)疑將直接受到影響：業(yè)績(jī)大幅下滑，資金鏈重現(xiàn)緊張等等。但觀察上市房企近期發(fā)布的半年報(bào)成績(jī)單可以發(fā)現(xiàn)，新一輪宏觀調(diào)控似乎還難以撼動(dòng)國(guó)內(nèi)房企上半年的靚麗業(yè)績(jī)，從國(guó)內(nèi)多家上市房地產(chǎn)企業(yè)透露的信息來(lái)看，各大房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和投資、開(kāi)工都沒(méi)有出現(xiàn)明顯下降，業(yè)績(jī)?nèi)匀怀尸F(xiàn)出高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)在內(nèi)的56家上市房企公布了半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，其中有36家公司業(yè)績(jī)報(bào)喜，有20家公司業(yè)績(jī)報(bào)憂(yōu)。很顯然，上市房企上半年業(yè)績(jī)并非市場(chǎng)想象的立即“倒下”，相反多數(shù)公司業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。其中，萬(wàn)科A上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積320.2萬(wàn)平米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額367.7億元。中糧地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7400萬(wàn)元左右，增長(zhǎng)幅度2306.78%。深深房A預(yù)增幅度達(dá)到728%。從凈利潤(rùn)額度看，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10億元，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8億元，陽(yáng)光股份凈利潤(rùn)則超過(guò)4億元，即使業(yè)績(jī)預(yù)減30%~50%的金融街上半年凈利潤(rùn)也達(dá)到1.5億元~5.3億元。而在報(bào)憂(yōu)的公司中，虧損額度并不高，如虧損額度最大的中弘地產(chǎn)上半年虧損4000萬(wàn)元。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)行業(yè)分析師認(rèn)為，上市房企上半年業(yè)績(jī)逆勢(shì)上漲的主要原因有兩個(gè)，一是今年第一季度樓市宏觀調(diào)控開(kāi)始前，市場(chǎng)增長(zhǎng)相當(dāng)迅速，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好，而2009年上半年樓市處于恢復(fù)期，整體銷(xiāo)售基數(shù)較低，因此開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比均處于上漲態(tài)勢(shì)。二是在一線(xiàn)城市受沖擊較強(qiáng)的情況下，二、三線(xiàn)城市為這些房企貢獻(xiàn)了較多的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。包括萬(wàn)科等多家企業(yè)表示，一線(xiàn)城市成交量受到嚴(yán)重影響，但布局二、三線(xiàn)解救了遭遇調(diào)控的業(yè)績(jī)尷尬。“本輪樓市調(diào)控以來(lái)，有相當(dāng)規(guī)模的資金開(kāi)始流向二、三線(xiàn)城市的樓市，這將成為未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的重要推手。”廣發(fā)證券行業(yè)分析師對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

　　下半年或迎來(lái)嚴(yán)峻考驗(yàn)

　　手中有糧心不慌。對(duì)房企而言，這“糧”除了地就是錢(qián)。有業(yè)內(nèi)人士分析，雖然上市房企整個(gè)上半年的業(yè)績(jī)有所增長(zhǎng)，但經(jīng)歷了半年多的政策累積效應(yīng)后，目前正處于量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)期。多種數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于由“量跌價(jià)穩(wěn)”向“量?jī)r(jià)齊跌”過(guò)渡的關(guān)鍵階段。而不斷加大的調(diào)控措施，下半年可能要真正接受市場(chǎng)嚴(yán)峻考驗(yàn)，首當(dāng)其沖的就是資金鏈緊張。

　　2009年樓市火爆，各上市房企的業(yè)績(jī)都達(dá)到了歷史高峰，多家公司調(diào)高了2010年銷(xiāo)售目標(biāo)。但數(shù)據(jù)顯示，上半年超過(guò)九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷(xiāo)售目標(biāo)的五成，同時(shí)，不但沒(méi)有開(kāi)發(fā)商明確下調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)，相反卻有房企上調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)。7月12日，恒大地產(chǎn)宣布上調(diào)今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)至400億元，比年初360億元的目標(biāo)提高10%以上。包括綠城、恒盛、龍湖等上市房企表示，將在下半年加大推盤(pán)力度。

　　“目前來(lái)看，下半年商品房新盤(pán)將迎來(lái)供應(yīng)高峰，龍頭房企降價(jià)壓力將進(jìn)一步加大。”中原地產(chǎn)研究中心人士表示，僅萬(wàn)科、保利等龍頭房企下半年就有1200萬(wàn)平方米的新盤(pán)涌入市場(chǎng)，如果供應(yīng)高峰到來(lái)而成交量仍未大幅恢復(fù)，則供大于求的局面將對(duì)房?jī)r(jià)形成實(shí)質(zhì)性的下調(diào)壓力。一位房企老總也對(duì)媒體坦陳，雖然開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在還處于“嘴硬”階段，但實(shí)際上，很多房企已經(jīng)開(kāi)始面臨資金緊張問(wèn)題。與此同時(shí)，銷(xiāo)售的持續(xù)下滑讓一線(xiàn)城市庫(kù)存陡增，給開(kāi)發(fā)商的三季度的去庫(kù)存化帶來(lái)極大挑戰(zhàn)。“如果銷(xiāo)量在三季度繼續(xù)下滑，必然將出現(xiàn)資金鏈緊張的情況。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)悲觀的表示。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)再融資的難度顯著放大。除了來(lái)自監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格的再融資審批外，持續(xù)下跌的股價(jià)也使得上市房企定向增發(fā)預(yù)案擱淺，招商地產(chǎn)、世茂股份、蘇寧環(huán)球等上市房企均已經(jīng)叫停增發(fā)。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在接受記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前市場(chǎng)量跌價(jià)滯階段，隨著調(diào)控政策的落實(shí)引向深入，開(kāi)發(fā)商的資金流壓力將不斷加大，降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力逐漸強(qiáng)化。同時(shí)，樓市存量將不斷增加，從目前的情況看，今年第三、四季度將是新增庫(kù)存大量形成的時(shí)期，這可能是房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下調(diào)的時(shí)期。

　　房產(chǎn)板塊步入“觀望期”

　　今年以來(lái)，不斷加大的樓市調(diào)控力度使得房地產(chǎn)板塊成為股市的重災(zāi)區(qū)，多數(shù)上市房企股價(jià)跌幅超過(guò)了30%，即便如此，房地產(chǎn)板塊依然遭到了基金經(jīng)理的拋棄，不看好房地產(chǎn)股成為分析師的主流觀點(diǎn)。資料顯示，從去年12月份開(kāi)始，許多基金就開(kāi)始撤離房地產(chǎn)板塊。本周房地產(chǎn)股隨著大盤(pán)上漲而同步上揚(yáng)，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房地產(chǎn)在目前成交量見(jiàn)底的情況下，三季度將進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌的階段，這個(gè)階段將是股票投資較好的機(jī)會(huì)。目前房地產(chǎn)估值處于歷史底部，超跌反彈隨時(shí)可能出現(xiàn)，但在政策不明朗之時(shí)仍不宜長(zhǎng)期持有。

　　平安證券專(zhuān)家對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，地產(chǎn)板塊經(jīng)過(guò)大幅下跌后，行業(yè)反轉(zhuǎn)最終還要看政策，目前來(lái)看，調(diào)控措施沒(méi)有任何松動(dòng)的跡象，即使今年的業(yè)績(jī)不受影響，但未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅下滑已經(jīng)不可避免。國(guó)泰君安證券(香港)分析師徐世環(huán)表示，繼續(xù)維持“中性”的地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)。記者 高國(guó)華