調(diào)控政策不放松 房地產(chǎn)業(yè)還能撐多久？

　　最新的數(shù)據(jù)顯示，盡管樓市成交量持續(xù)低迷，但房價下降似乎并不明顯，在此“價升量跌”的膠著時期，管理層發(fā)出調(diào)控政策不放松的最強音，房地產(chǎn)市場將何去何從，透過近期披露的上市房企上半年業(yè)績預(yù)告，或許我們從中跟蹤市場下一步走勢，適時把握好政策方向和力度。

　　上半年“成績單”亮麗

　　在半年報還沒有出爐前，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控之后，作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，上市房企上半年業(yè)績無疑將直接受到影響：業(yè)績大幅下滑，資金鏈重現(xiàn)緊張等等。但觀察上市房企近期發(fā)布的半年報成績單可以發(fā)現(xiàn)，新一輪宏觀調(diào)控似乎還難以撼動國內(nèi)房企上半年的靚麗業(yè)績，從國內(nèi)多家上市房地產(chǎn)企業(yè)透露的信息來看，各大房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售業(yè)績和投資、開工都沒有出現(xiàn)明顯下降，業(yè)績?nèi)匀怀尸F(xiàn)出高增長態(tài)勢。

　　統(tǒng)計顯示，截至目前，包括萬科、保利地產(chǎn)在內(nèi)的56家上市房企公布了半年財務(wù)數(shù)據(jù)，其中有36家公司業(yè)績報喜，有20家公司業(yè)績報憂。很顯然，上市房企上半年業(yè)績并非市場想象的立即“倒下”，相反多數(shù)公司業(yè)績實現(xiàn)較大幅度的增長。其中，萬科A上半年累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平米，實現(xiàn)銷售金額367.7億元。中糧地產(chǎn)上半年實現(xiàn)凈利潤7400萬元左右，增長幅度2306.78%。深深房A預(yù)增幅度達(dá)到728%。從凈利潤額度看，招商地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤10億元，首開股份實現(xiàn)凈利潤8億元，陽光股份凈利潤則超過4億元，即使業(yè)績預(yù)減30%~50%的金融街上半年凈利潤也達(dá)到1.5億元~5.3億元。而在報憂的公司中，虧損額度并不高，如虧損額度最大的中弘地產(chǎn)上半年虧損4000萬元。

　　對此，業(yè)內(nèi)行業(yè)分析師認(rèn)為，上市房企上半年業(yè)績逆勢上漲的主要原因有兩個，一是今年第一季度樓市宏觀調(diào)控開始前，市場增長相當(dāng)迅速，開發(fā)商銷售業(yè)績良好，而2009年上半年樓市處于恢復(fù)期，整體銷售基數(shù)較低，因此開發(fā)商銷售業(yè)績同比均處于上漲態(tài)勢。二是在一線城市受沖擊較強的情況下，二、三線城市為這些房企貢獻(xiàn)了較多的銷售業(yè)績。包括萬科等多家企業(yè)表示，一線城市成交量受到嚴(yán)重影響，但布局二、三線解救了遭遇調(diào)控的業(yè)績尷尬。“本輪樓市調(diào)控以來，有相當(dāng)規(guī)模的資金開始流向二、三線城市的樓市，這將成為未來房價上漲的重要推手。”廣發(fā)證券行業(yè)分析師對本報記者說。

　　下半年或迎來嚴(yán)峻考驗

　　手中有糧心不慌。對房企而言，這“糧”除了地就是錢。有業(yè)內(nèi)人士分析，雖然上市房企整個上半年的業(yè)績有所增長，但經(jīng)歷了半年多的政策累積效應(yīng)后，目前正處于量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時期。多種數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場正處于由“量跌價穩(wěn)”向“量價齊跌”過渡的關(guān)鍵階段。而不斷加大的調(diào)控措施，下半年可能要真正接受市場嚴(yán)峻考驗，首當(dāng)其沖的就是資金鏈緊張。

　　2009年樓市火爆，各上市房企的業(yè)績都達(dá)到了歷史高峰，多家公司調(diào)高了2010年銷售目標(biāo)。但數(shù)據(jù)顯示，上半年超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成，同時，不但沒有開發(fā)商明確下調(diào)銷售目標(biāo)，相反卻有房企上調(diào)銷售目標(biāo)。7月12日，恒大地產(chǎn)宣布上調(diào)今年銷售業(yè)績目標(biāo)至400億元，比年初360億元的目標(biāo)提高10%以上。包括綠城、恒盛、龍湖等上市房企表示，將在下半年加大推盤力度。

　　“目前來看，下半年商品房新盤將迎來供應(yīng)高峰，龍頭房企降價壓力將進(jìn)一步加大。”中原地產(chǎn)研究中心人士表示，僅萬科、保利等龍頭房企下半年就有1200萬平方米的新盤涌入市場，如果供應(yīng)高峰到來而成交量仍未大幅恢復(fù)，則供大于求的局面將對房價形成實質(zhì)性的下調(diào)壓力。一位房企老總也對媒體坦陳，雖然開發(fā)商現(xiàn)在還處于“嘴硬”階段，但實際上，很多房企已經(jīng)開始面臨資金緊張問題。與此同時，銷售的持續(xù)下滑讓一線城市庫存陡增，給開發(fā)商的三季度的去庫存化帶來極大挑戰(zhàn)。“如果銷量在三季度繼續(xù)下滑，必然將出現(xiàn)資金鏈緊張的情況。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強悲觀的表示。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場再融資的難度顯著放大。除了來自監(jiān)管部門嚴(yán)格的再融資審批外，持續(xù)下跌的股價也使得上市房企定向增發(fā)預(yù)案擱淺，招商地產(chǎn)、世茂股份、蘇寧環(huán)球等上市房企均已經(jīng)叫停增發(fā)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在接受記者采訪時表示，當(dāng)前市場量跌價滯階段，隨著調(diào)控政策的落實引向深入，開發(fā)商的資金流壓力將不斷加大，降價銷售的動力逐漸強化。同時，樓市存量將不斷增加，從目前的情況看，今年第三、四季度將是新增庫存大量形成的時期，這可能是房價出現(xiàn)大幅度下調(diào)的時期。

　　房產(chǎn)板塊步入“觀望期”

　　今年以來，不斷加大的樓市調(diào)控力度使得房地產(chǎn)板塊成為股市的重災(zāi)區(qū)，多數(shù)上市房企股價跌幅超過了30%，即便如此，房地產(chǎn)板塊依然遭到了基金經(jīng)理的拋棄，不看好房地產(chǎn)股成為分析師的主流觀點。資料顯示，從去年12月份開始，許多基金就開始撤離房地產(chǎn)板塊。本周房地產(chǎn)股隨著大盤上漲而同步上揚，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房地產(chǎn)在目前成交量見底的情況下，三季度將進(jìn)入量價齊跌的階段，這個階段將是股票投資較好的機會。目前房地產(chǎn)估值處于歷史底部，超跌反彈隨時可能出現(xiàn)，但在政策不明朗之時仍不宜長期持有。

　　平安證券專家對本報記者說，地產(chǎn)板塊經(jīng)過大幅下跌后，行業(yè)反轉(zhuǎn)最終還要看政策，目前來看，調(diào)控措施沒有任何松動的跡象，即使今年的業(yè)績不受影響，但未來房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績大幅下滑已經(jīng)不可避免。國泰君安證券(香港)分析師徐世環(huán)表示，繼續(xù)維持“中性”的地產(chǎn)行業(yè)評級。記者 高國華