中國發展研究基金會湯敏:像調控通脹般調控房價(2)

　　把地產納入宏觀經濟目標

　　湯敏表示，他提出的這種方式，國際上目前還沒有。不過現在世界的理論界正在討論，房地產泡沫到底應不應該作為宏觀調控的目標。因為在很長的時間里，房地產、股市都不在宏觀調控的目標里。大家如果研究宏觀經濟學的話，就可以看到，宏觀經濟學對通貨膨脹、對就業研究得非常細、非常多，但是對資本市場、對房地產價格的影響研究非常欠缺。

　　湯敏說，過去傳統的宏觀調控，都是以通貨膨脹或者就業為目標，對資產價格往往沒有加以注意，這實際上造成了很多問題。比如說上個世紀80年代的日本，當時日本的房地產價格、股市價格拼命上漲，但是它的通貨膨脹率并不高，所以日本的中央銀行從通貨膨脹的角度認為市場沒有風險，為了防止日元升值過高，往市場上提供了大量的貨幣。這些錢沒有進入實體經濟，也就沒有推高通貨膨脹率，但是跑到股市、房市去把資產價格推高了，最后造成了很大的問題。

　　美國這次的次貸危機，從某種意義上來說也跟這個有關。美國聯邦儲備銀行前主席格林斯潘長期以來反對中央銀行干預資產價格。1997年的時候，美國納斯達克市場的泡沫已經很高了，但是格林斯潘在國會聽證的時候曾經說，現在的股市是非理性繁榮，但是這不是中央銀行該管的。格林斯潘認為，當資產泡沫破裂以后，美聯儲可以通過貨幣政策救市，但是去打壓資本市場、打壓房地產價格并不是他的責任。“9·11”以后，美聯儲給市場注入了大量的資金。當時美國通貨膨脹率并不高，所以中央銀行認為沒風險，繼續注入資金。這些錢進入到了美國的房地產市場，加上次級債和其它一些金融衍生產品，造成了美國房地產市場的泡沫，最后導致了危機。

　　這次國際金融危機以后，很多學者開始痛定思痛，考慮宏觀管理應不應該把資產價格，尤其是房地產的價格、股市的價格考慮進去。這個問題現在還在討論之中，不過有一種趨勢是，未來的宏觀管理很可能把這些考慮進去，作為一個調控的目標。

　　湯敏說，到目前為止，這些問題還沒有形成完整的理論。但是對中國來說，可能等不到這些理論都完善的時候再去做。事實上，很多的經濟理論恰好是在實踐中做了以后再總結，最終上升為理論的。中國正面臨著一個非常緊急、非常危急的時候，因為房地產泡沫已經明顯地形成，所以怎么樣從自身利益出發，建立一套能夠讓房地產市場長治久安、平穩發展的機制，就顯得格外重要。

　　現場問答Q&A

　　問：您覺得該如何制約地方政府賣地的沖動？

　　答：地方政府有各種各樣的壓力，也是可以理解的。但是如果沒有一個制約的話，房價會越推越高。如果有一個標準，比如說房價上漲的幅度超過5%，地方政府就要負責任。賣地雖然可能多賺錢，但是也可能因此丟了烏紗帽，這樣可能就會好些。

　　問：您覺得該如何解決老百姓買不起房的問題？

　　答：如果房價漲得比較慢，還比較合理的話，人們工作了一定年限，有了一定的積蓄后，還是有可能買的。如果你沒有很高的收入，國家還有廉租房等一系列的方法來解決居民住房難的問題。這些就需要把整個房地產的結構進行完善。

　　問：您覺得房價在什么位置屬于合理區間，有沒有指標？

　　答：什么叫合理區間，這確實是個復雜的問題。從國際上比較來說，租售比或者是租金的比等等，還是有一定道理的。中國有自己的國情，會有所不同。但是如果偏離太多，就可能證明我國的房地產行業存在泡沫。

　　問：如果打壓房地產造成G D P下降，出現這個矛盾怎么辦？

　　答：我們的G D P增長速度是有目標的，比如說8%。但是第一季度增長速度達到了11.9%，遠遠超出了這個目標。這個時候打壓房地產，讓G D P的增長速度掉一兩個百分點問題并不太大。在這種情況下，我們應該以防止房地產行業出現泡沫為主。如果日后G D P的增長速度跌得非常厲害，比如還剩5%，那是另外一回事。但是現在看不出有這么嚴重的情況。

　　問：您怎么理解關于房地產稅的問題？

　　答：稅的問題非常重要。中國的房地產出現亂象，特別是地方政府跟房地產商利益如此一致，跟稅非常有關。我們現在的地產一次性把70年的稅全收了，一個是造成房價一開始就非常高，第二個是這一屆政府把70年的稅全收了，地都快賣完了以后，下一屆政府怎么辦。這種模式會造成地方政府在這一屆上趕緊賣地，先出政績再說。物業稅或者房地產稅，我認為早晚是要出來的。房地產稅什么時候推出？現在有關部門正在研究。但是我們要防止一種傾向，就是不能平白無故加了什么稅而不減稅。一定要這邊加了稅，同時告訴我們要減什么稅，使總體稅負不變。按一般情況來說，通常是發達國家稅負高一些，發展中國家稍微低一些，但是現在我們國家的稅負已經相當高了，跟美國、韓國、日本差不多。如果這個時候再去加一筆很大的物業稅，還不同時減稅的話，就可能會進一步加大人們的稅負。

　　問：您覺得當前房地產的問題是要通過調價格還是調結構來理順？

　　答：房價是由市場的供給和需求決定的，為什么政府要去干預它，這是不是我們過多地干預了市場。這個問題首先要看，通貨膨脹也是由市場的供給和需求決定的，我們做的所有宏觀調控同樣也是在干預市場，不能說只要市場存在供給和需求就不能干預。因為宏觀經濟學已經表明，如果出現影響整個宏觀經濟穩定的情況，政府是有權利來進行市場干預的。從這種意義上來說，既然我們能夠調控C PI，也就能夠調控房地產的價格，因為房地產的價格上漲得過高過快同樣會把整個經濟拖入泥坑中，同樣會影響市場穩定。市場已經證明，房地產價格從某種意義上比C PI更能影響宏觀經濟的穩定，所以我們應該有一定的調節手段。

　　至于這種調節是不是能夠保證對每個人都合理，對窮人特別有利或者對富人特別不利，這是另外一個問題。我要控制房價，不讓房價漲的過高，如果過多地考慮控制過程對富人有利，對窮人不利等等，就難以解決問題。如果這么做會讓一些想買房的人買不著房了，那可能需要通過別的方式來調整。

　　問：有人說當前中國的情況是房地產綁架了銀行，您怎么看？

　　答：各國政府為什么怕把房地產的泡沫打下來，是擔心銀行出現太多的壞賬，造成整個金融體系出現問題。美國就是這樣，房地產價格掉下來以后，銀行收不回貸款，就不敢再發放貸款，于是就造成了經濟危機。不過中國的銀行里房地產貸款不算太多，只占20%多，所以如果房地產不是出現太大的崩盤的話，銀行還撐得住。

　　同時要看到，美國、日本的房地產出現問題，都跟貨幣政策過于寬松有關。銀行錢多了以后，就會想各種各樣的辦法盈利。所以要解決房地產的問題，一個，宏觀的貨幣政策要適宜。第二個，能不能征收暴利稅，這是個很好的辦法。如果這次房價還打壓不下去，過了一段時間突然又漲起來，征收暴利稅的可能性就存在。

　　問：調控會不會讓投機房地產的資金進入別的領域，引發新的問題？

　　答：這個問題很有意思，市場上有那么多資金，當房地產行業被政策打壓了，資金就會從這個市場退出來，去干別的事情。比如這些錢轉到股市上去，可能會把股市的泡沫做大；比如說這些錢用來購買某些特定的商品，會造成通貨膨脹。但是從目前的情況來說，房地產行業的交易量甚至價格下降以后，股市沒漲反而跟著跌了下去，跟房地產有關聯的各行業各企業的價格，也大多跌了下來。所以你說的那種風險是存在的，但是在目前看來，風險并不是很大。 記者　方燁