秦虹：目前樓市變化方向和宏觀調控政策方向一致

　　中新網7月20日電(林偉) 中國住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹覺得，目前市場的變化方向和宏觀調控政策方向是一致的。

　　此次由地產中國網主辦的“2010政變地產”系列觀察與解決論壇在光耀東方廣場舉行，主題為“新政之下投資價值取向探討”

　　秦虹認為：商業地產在大城市是價值最大的，它需要經濟發展實力的支撐和居民平均收入的支撐，商業發展的空間對經濟發展的活躍度要求更高。商業地產，當然中國的發展，現在在很多城市是有機會的，特別是大中城市，在商業地產發展是有機會的，因為我們很多城市目前正處在一個產業結構升級的階段，過去以產業為中心，以企業為中心，單純的以工業為中心，現在正在轉向多中心，大力提升服務業，實現城市功能的轉型，這對于商業地產發展帶來很大的機會，這也是為什么很多城市推動商業地產發展過程中，得到當地政府大力扶持和支持的一個重要原因，因為它的投資取向和地方政府推動城市功能升級這件事是相吻合的。當然商業地產，因為它的專業性非常強，它不像住宅物業，住宅物業，你投資以后，它的功能就是很單一的，就是住和租，比較適合大眾人的投資。商業地產的投資成與敗，很多方面取決于后期的業態，并不是說你買了這個商業地產，這個投資能不能成功，取決于投資這塊后期要經營什么，取決于后期的業態，所以它對投資專業化程度要求比較高，難度是比較大的。另外它容易飽和，在很多城市，商業地產的容量是有限的。所以投資商業地產，應該說有機會，但是要求的技術難度是更高的，并不是適合所有人投資的。這是對商業地產的這樣一個認識。

　　她稱商業地產，從我們今年上半年市場變化來看，我們住宅成交面積增長速度和商品住房銷售額的增長速度來看，它今年處于一個，特別是新政以后有一個比較明顯的增長速度下滑，但是商業地產的成交增長速度和銷售額增長速度有一個明顯的上升，的確也反映了很多市場上目前投資者的心態，認為商業地產有投資機會，所以也加大了商業地產投資的步伐，在統計數據上非常明顯。

　　關于價格，大家總在關心價格。我總覺得價格怎么說，如果宏觀的說價格，籠統地說價格，主要要看它的趨勢，看變化趨勢。籠統地講及因為價格有結構性問題，所以絕對的價格，整個北京市的價格，中國的房地產價格，關鍵看它的變化趨勢，我們看價格很少看絕對量，主要看趨勢，它的增長幅度加大了，還是下降度變大了，它是在增長過程中，還是在下降過程中。所以趨勢很重要。微觀價格，那要看具體的項目了，這個具體項目一定是千差萬別的，房地產就具體價格來講，它和一般商品不一樣，一般的商品是流動性的，它很難形成一個特別差別大的價格走勢，比如說賣空調，哪個地方空調漲了，馬上空調就運到了，它有一個競爭性。房地產恰恰是不動產，區位對它的價格影響很大。大家購買房子的價格，通常不完全，準確說不僅僅代表你買這個房子的居住空間，你這個價格并不僅僅是你買這個房子居住空間的價格，更重要的是買這個房子除了居住空間之外它所具備的，周邊所具備的公共服務的投資水平。買的房子價格，它包含了居住空間和這個房子所在地公共服務的水平，秦虹認為。

　　秦虹坦言，政府這些年來大力發展公共服務，修地鐵，建道路，建公園，治理污水，加大道路改造，這些政府投資，它總是要通過一個方面體現出來，所以你買的房子，它的價格包含了當地的公共服務的投入和當地的就業機會。這是很重要的，所以為什么區位對房地產價格影響很大的一個重要原因，就是房價不僅僅是居住空間的價值，更重要的是當地公共服務投入和當地就業的機會大小。我們公共服務的水平是千差萬別的，我們的就業機會是千差萬別的，凡是公共服務水平高，就業機會，人口密度大，就業機會多的地方，房價通常要高于個公共服務水平低，比較偏遠，人口稀少的地方，一定是這樣一個道理。房價最重要的就是反映了公共服務的投入。開始講的數字都是講的趨勢。整個增長幅度變化的趨勢，包括投資，包括新開工，包括在建面積，包括銷售成交量，包括商品房銷售額的增長，全部講的是增長趨勢，這個代表了市場的變化。回到開始的一個結論，我認為目前市場的變化方向和宏觀調控政策方向是一致的，我覺得很好。