任志強大談降價：“趕緊降 要給政府面子”

　　2010年參加博鰲地產(chǎn)論壇閉門會議的32人中，多數(shù)是國內房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的老總，也有央行與發(fā)改委的官員。

　　會議的議題除了由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生解析房價及房價調控政策外，最主要的一項內容是“當前房地產(chǎn)形勢座談”。

　　盡管調控政策放松的傳言不斷釋放，但來自政府層面的信號已非常明顯，中國人民銀行研究局局長張健華在閉門會上說，“不必存在僥幸心理，2008年的救市故事不會再重演。”他同時表示，“今年的房價并未明顯下降。”

　　華遠總裁任志強此次也轉而大談降價，他的理由是“趕緊降，否則會出更多亂七八糟的政策，大家還是需要給政府一個面子”。

　　作為強硬派開發(fā)商的代表，任之前對降價一直持反對態(tài)度，而參會人士透露，他此次的態(tài)度也成為閉門會議上的主流聲音。萬科執(zhí)行副總裁肖莉、保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新和上海復地董事長范偉在接受《財經(jīng)國家周刊》采訪時均明確表態(tài)，“下半年要隨行就市。”

　　“低開”共識

　　5月5日，恒大率先全國降價，初期跟風者寥寥，直至6月份，萬科全國范圍內價格普調，降價才成為開發(fā)商共識。

　　申銀萬國7月7日報告說，萬科6月全國所有項目平均降價幅度達14.3%，其中上海地區(qū)降幅達20%，深圳達到15%。而萬科近期公布的銷售業(yè)績顯示，其成為上半年唯一一家銷售過300億元的房企，銷售額達367.7億元，同比增長19.5%。

　　在萬科執(zhí)行副總裁肖莉眼中，萬科不捂盤、不囤地、不當?shù)赝醯摹叭�不”政策中，不捂盤、不囤地的前提即為快速銷售。“加快銷售的標準是什么？就是我們所推新盤，當月達到60%的銷售比例，這需要尋找市場和合適的價格。”肖莉說。

　　她同時強調，“不存在降價問題，我們采取合理低價入市政策。”

　　肖莉此番表態(tài)，顯示出萬科在銷售策略上的成熟。2008年9月，萬科因在杭州降價，導致售樓處被砸。此后，該事件在一定程度上成為開發(fā)商不降價的最常見理由。

　　低開策略正在成為共識。復地集團董事長范偉對《財經(jīng)國家周刊》透露，復地在上海的一些樓盤，因“定價合理而賣得不錯”，“新政下，有些開發(fā)商定價靈活，就有了銷量，說明還是有市場需求的。”

　　但范偉認為，價格調整還沒能成為普遍現(xiàn)象，“整體上，開發(fā)商應該調整自己的心理預期，把價格再降一點；但個體角度上，它們有自己的判斷決策，不敢動或不愿意降。行業(yè)內需要有些公司向前帶一帶，比如綠地、恒大都不錯。在這個時間點上，市場能活躍起來，對大家都有好處。”

　　國企保利地產(chǎn)在2009年出盡風頭，在激進的拿地策略下，其在2010年的動作更引人關注。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新透露，保利地產(chǎn)上半年銷售額近218億元，同比微增。

　　“保利的策略就是隨行就市。”胡在新說，“保利會適時根據(jù)市場狀況做出調整。”

　　按照慣例，諸多開發(fā)商將銷售重心放至下半年，這意味著下半年的供應量將大大超過上半年。萬科已將定價權下放至全國40家分公司，肖莉證實，“已經(jīng)給分公司最大的權限。”

　　業(yè)務結構調整

　　對多數(shù)開發(fā)商而言，價格的松動是無奈之舉，而諸多房企趁勢進行業(yè)務結構調整，則更多顯示出未雨綢繆的味道。

　　政府大力投入的保障房建設近期成為不少開發(fā)商的避風港。

　　7月7日，上海綠地集團與上海市嘉定區(qū)政府簽署合作協(xié)議，綠地將投資30億元，在當?shù)卮蛟旒s50萬平方米的保障房社區(qū)。

　　綠地集團董事長張玉良曾公開表示，根據(jù)綠地集團年初制定的發(fā)展策略，公司將實行兩大產(chǎn)品結構調整。“保障房業(yè)務比例將會在整體集團業(yè)務中的所占比例進一步加大。”

　　萬科選擇了同樣的方式。其近期最大動作是，將在南京建設400萬平方米的保障房。肖莉透露，盡管該項目尚未完成談判，但萬科已將保障房建設看作住宅產(chǎn)業(yè)化的切口之一。

　　對于保障房可能偏低的利潤，開發(fā)商們并不排斥。

　　復地董事長范偉表示，設計好制度，然后以市場化方式來解決保障房問題是最佳方式。“建設是沒有問題的，只要大家有辛苦費，總會有人做。但需要有市場激勵。”

　　“我們追求平均利潤率就可以，地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)結束了。”肖莉說。

　　除了保障房，開發(fā)商的出路還有很多。

　　例如，萬科對舊城改造項目情有獨鐘，是看到其所包含的商業(yè)配套的價值。商業(yè)地產(chǎn)在此輪調控中波動較小，逐漸為房企所青睞。

　　胡在新透露，在產(chǎn)品創(chuàng)新和細分市場上，保利正在抓緊研究。“應該陸續(xù)有些成果，比如老年地產(chǎn)、融資的創(chuàng)新手段，我們都在積極研究。”

　　上海復地則提出了“雙核驅動”的概念，將業(yè)務主體擴大為兩塊。其一為原有的住宅開發(fā)，另一個方向是投資。

　　范偉表示，復地的主要業(yè)務方向仍是開發(fā)，但投資的比重會加大，以平衡單一住宅業(yè)務波動帶來的風險。“我們做了一個10年計劃，希望10年后，投資板塊利潤的貢獻可以達到40%。”對于投資方向，他透露，將是和房地產(chǎn)相關的一些金融產(chǎn)品，包括私募基金、地產(chǎn)公司的股權投資，以及具體項目的投資。

　　在范偉看來，因單獨開發(fā)風險較大，行業(yè)聯(lián)合的模式會越來越多。復地近期與萬科已經(jīng)有一個合作項目，復地占40%的股權。“我們可以接受小股東的地位，這次合作對于公司有利于平衡風險。”

　　在復地公司內部，開發(fā)和投資已分成兩個獨立的團隊，前者只負責產(chǎn)品制造和設計，后者解決資金來源和資金流向。“調控的一個作用是，給我們更多從投資者的角度觀察行業(yè)的機會。”范偉說。

　　加固資金鏈

　　隨著降價已成定局，融資閘門依舊緊閉，開發(fā)商的資 金鏈目前開始面臨考驗。

　　聶梅生對《財經(jīng)國家周刊》記者透露，按照她的測算，2010年4月和5月，全國房地產(chǎn)投資額分別超過3000億元和4000億元。同時自5月份開始，開發(fā)商的自有資金率明顯上升，從去年的50%升至如今的70%。

　　“資金充裕度也在降低，去年為1:1.67，今年到現(xiàn)在為止是1:1.42。呈逐月下降趨勢，不知能否撐到年底。”聶梅生說。

　　但開發(fā)商的行動表明他們并不悲觀。

　　進入2010年，保利的拿地速度并未放緩，僅5月份便在上海、成都和沈陽拿到4塊地。胡在新對《財經(jīng)國家周刊》記者透露，“保利2009年460億元地價款支付得差不多了，今年在土地資金方面的壓力很小。”

　　在瑞銀近期公布的一份報告中，保利的多項指標都存在較高風險，如巨大的存貨量。對此，胡在新并不擔憂。“站在投資者角度，沒有交樓，土地款都是存貨，但站在公司經(jīng)營角度，土地款是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎。”

　　盡管如此，保利仍然在做壓力測試，并成立了專門的經(jīng)辦部門。測試內容涵蓋銷售售價、利潤規(guī)劃、政策后續(xù)的影響等諸多方面。胡在新并未透露壓力測試的具體數(shù)據(jù)，但他表示“結果是我們資金狀況還比較好”。

　　這只是硬幣的一面。事實上，融資之門緊閉促使開發(fā)商另覓“新歡”，地產(chǎn)私募基金趁機入場分一杯羹。太平洋中國地產(chǎn)基金董事總經(jīng)理魏松表示，“近期市場對我們的需求確實多一些，為我們這樣的機構提供了好的投資機會。”

　　這個基金目前管理著5億元資金，以資產(chǎn)收購或股權投資為主要投資手段。目前人民幣基金投資地產(chǎn)業(yè)并不多見，調控風暴已波及這個領域。

　　私募基金對回報率的要求苛刻，國內目前超過16%。盡管如此，魏松仍感受到房企的踴躍。即使手握百億現(xiàn)金的萬科，也在私募領域尋求合作伙伴。魏松透露，太平洋地產(chǎn)基金與萬科已經(jīng)有了具體項目的合作。“住宅、商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)，我們都感興趣。”魏松說。(記者 魏洪磊）