樓市“二次調控”尚早 房價若不降房產稅來助

　　-本期嘉賓

　　印堃華 上海財經大學教授、上海市房地產經濟學會副會長

　　尹伯成 復旦大學房地產研究中心主任

　　薛建雄 中國房產信息集團分析師

　　崔新生 北京理工大學教授

　　編者按：

　　樓市在史上最嚴調控政策下，似乎有了一定的抗性，久久維持量跌價滯。這也使得市場內流淌著濃濃的“賭博”意味，賭調控政策不長久亦或者是樓市將迎來新一輪反彈。

　　正因為此，來自政策面的一點風吹草動都會被無限放大。7月初，市場風傳相關部委已開始積極準備新的房地產調控政策，并將在第三季度發布。而土地出讓金再提一成則成為輿論“嗅出”樓市再調控的最好憑證。就在“再調控”論幾乎板上釘釘時，住建部政策研究中心副主任王玨林予以否認，表示并不存在第二波樓市調控的說法。這一系列的波折，使“二次調控”論無疾而終。

　　樓市量跌價滯 調控尚未成功

　　第27屆上海房交會正式落下帷幕，其間開發商依然只是在“小打小鬧”地進行促銷，購房者仍處觀望。開發商在如今“賣不到好價格”的情況下，只參加展會，不推新的房源

　　號稱史上最嚴樓市調控政策——新“國十條”正式實施已然過去三個月，除了在資本市場上，敏感的房地產板塊經歷了一輪又一輪的下跌外，真實市場中，樓市量跌價略有松動的總體格局并未有真正改觀。

　　上海市場上，冷清的樓市并未改變房地產開發商的強勢地位。昨日，第27屆上海房交會正式落下帷幕，其間開發商依然只是在“小打小鬧”地進行促銷，購房者仍處觀望。開發商在如今“賣不到好價格”的情況下，只參加展會，不推新的房源。根據中國房產信息集團的數據顯示，上周舉辦的展會只有4個樓盤共1251套房源推出，總面積為11.9萬平方米，與去年不可同日而語。

　　“可見，目前絕大多數開發商的資金并不緊張，反而因為去年銷售太多房源導致目前存貨不足而‘捂盤惜售’。”對于上海地區的市場行情，中房信分析師薛建雄如是說。受供應低迷影響，近期樓市成交量仍在低位徘徊。中房信統計顯示，上周商品住宅成交了7.85萬平方米，而前周更是只有6.17萬平方米。

　　“從目前行情看，雖然保利、綠地、復地等少數開發商仍舉降價大旗，但過去兩個多月，并無更多開發商跟進降價。”薛建雄指出，這似乎預示著本輪房價又將“假摔”。薛建雄還認為，短期之內開發商的銷售回款因調控而大幅萎縮，不過對于絕大多數中小開發商來說，現在還談不上降價，因為地產大佬短期之內不會遇到資金壓力的問題，“既然沒有了資金壓力，短期內就沒必要再次降價了，預計7月和8月的上海樓市仍將呈膠著狀態。”

　　而在深圳市場上，根據央視的調查報道，樓價事實上并未出現實質性松動，許多開發商只是在表面上打著降價旗號。不過，有數據卻顯示，從上周成交情況看，深圳一手房市場共成交415套，與前周相比有較大幅度的增長，環比大增26.5%；成交均價為17607元/平米，與前周相比繼續微幅下跌，環比下跌2.1%；二手房市場上周共成交2064套，與前周相比連續4周呈現出增長的態勢，環比增長達16.7%。

　　經濟增速趨緩 調控陷入“兩難”

　　如果房地產市場出現震蕩，可能會對相關的上下游行業產生不同程度的負面影響。但如果不調整，各方面就無法交待，政府政策的公信力也無法保證，更無法“取信于民”

　　“在某種程度上，現在的房地產行業已經綁架了地方政府，尤其在今年經濟發展還存在不確定性因素的情況下。”昨日，上海復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授認為，在這種情況下，為了保證地方政府等各方面收益，房地產調控政策很可能會出現這樣的情況：房價如果不再像去年那樣非理性上漲，調控力度就很可能適可而止了，“或許，在部分人看來，調控效果就已經達到了”。

　　尹伯成進而指出，現在開發商心里也有著自己的“小算盤”，“因為，他們知道，成交量不斷萎縮乃至房價下跌，首先害怕的就是地方政府，因為這會造成地方政府稅收收入、轉讓土地收入的下降。而銀行方面，也會因成交萎縮、房價下跌受到影響。可以說，現在形成了這樣的格局：中央政府希望調控真正產生效果，但地方政府、開發商乃至銀行業都不希望樓價下降”。

　　事實上，在更多的人士看來，房地產市場正面臨著“兩難”的問題。正如國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前所說，“如果房地產市場出現震蕩，可能會對相關的上下游行業產生不同程度的負面影響。而關鍵在于，目前我國仍處于危機時期，還在尋找經濟增長新動力。但如果不調整，各方面就無法交待，政府政策的公信力也無法保證，更無法‘取信于民’。”

　　那又如何走出“兩難”局面呢？巴曙松給出的答案是“等”。“首先，今年新‘國十條’產生的緊縮效應還需要時間；其次，從去年1月至8月，土地新開工面積等連續地負增長，市場上供應有限。不過，我認為，今年第四季度至明年第一季度，房地產供應將有大規模增長，保障房等也將大規模竣工，這或將緩解一定的供給壓力。”

　　當然，現在稍感欣慰的是，針對媒體報道的“房地產市場調控有關政策可能取消”、“三套房貸放開”、“國資委授意央企拿地”等說法，住房和城鄉建設部、銀監會等均已經表示，將堅持貫徹落實國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。此外，國資委也已經否認了“授意房地產央企擴張拿地”的說法。

　　“二次調控”尚早 真正落實為宜

　　從現狀看，很多地方政府，比如上海，就在貫徹實施具體的細則上并不怎么積極，而更多的地方政府則是態度曖昧。所以，現在最關鍵的就是執行力度，這也是國家相關部門最需要注意的地方

　　尹伯成：其實，現在并不是討論國內樓市是否需要進行“二次調控”的時機。因為，樓市調控政策未能真正起作用的最關鍵原因在于，目前的新“國十條”似乎還沒有在地方政府得到全部地、徹底地貫徹及實施。從現狀看，很多地方政府，比如上海，就在貫徹實施具體的細則上并不怎么積極，而更多的地方政府則是態度曖昧。再這樣下去，這可能會改變此前出臺嚴厲調控樓市政策的相關省市的積極態度。同時，打個不恰當的比方，現在的信貸政策(如此前第三套放貸松動的傳聞)還未得到真正地貫徹，何來對新“國十條”政策的堅定態度？所以，現在最關鍵的就是執行力度，這也是國家相關部門最需要注意的地方。

　　崔新生：直白地說，再這樣下去，調控的效果可能還是不會很大，還會遇到地方官僚勢力及利益集團的阻撓。再說，現在都是運動式的調控，并不能算為真正意義上精確地調控。從根本上看，現在的問題在制度設計或體制上的不合理，甚至這么多年來根本沒有突破。一是社會游資在房地產市場的投資沖動無法改變，二是地方政府依靠土地獲取大量受益的沖動沒有改變，即外界所說的土地財政政策。如果不能在這方面進行強有力地改革，即使再出臺第二套、第三套政策，效果或許都還是有限的。

　　薛建雄：從目前的成交量下降的行情看，實在沒有必要進行“二次調控”。但由于成交量持續低迷，在樓市傳統金九銀十行情的帶動下，9月和10月的樓市需求可能會迎來大爆發，屆時就需要相關部門具體斟酌了。

　　印堃華：從宏觀經濟層面看，現在的樓市不用進行二次調控。因為，上半年的相關經濟數據剛剛出來，誰都“吃不準”第三季度和第四季度的經濟運行情況。從可能的情況看，未來通貨膨脹可能性會下降，倒是通貨緊縮可能性將上升，因此在相關政策上，國家將會更慎重考慮。

　　房價若不降 房產稅來助

　　需要指出的是，現在4月以來積壓下來的購買力及對人民幣升值的預期，為9月和10月份樓市的大爆發埋下了種子，屆時如果需要二次調控，很可能要通過正式征收房價稅來進行調整。

　　薛建雄：如果還要采取措施的話，還是要從監管角度著手。主要是通過土地監管和銷售監管來實現。目前的成交量之所以低迷，很大因素是開發商捂盤所致，如果通過監管讓開發商的開工量上來，樓價就可能會有序地下跌，新“國十條”政策自然就會產生效果了。

　　需要指出的是，從4月以來積壓下來的購買力及對人民幣升值的預期，為9月和10月份樓市的大爆發埋下了種子，屆時如果需要二次調控，很可能要通過正式征收房產稅來進行調整。

　　尹伯成：如果還要采取新措施的話，可以從以下幾個方面著手。首先是住房保有稅，但這在短期內，甚至一兩年內出臺的可能性已經越來越小了。其次，中央政府可以下達進一步地督促措施，比如，對地方政府出臺實施細則效果的評估，對沒有出臺實施細則的城市進行更嚴厲的監督等。再次，對開發商在市場上的捂盤、捂地行為進行嚴厲的打擊，并真正得到落實。最后，國家相關部門還可以派檢查團赴兩三個對市場影響較大的城市，進行考察和調研。值得一提的是，國務院等相關部門應下定決心，不要被相關利益集團所阻撓。在盡可能保證經濟穩定發展的同時，摒棄GDP第一位的思想，并真正為普通民眾所著想。

　　崔新生：從宏觀高度上說，現在需要改變的是中央和地方財權沖突的問題。也就是說，要實現土地收益的全民共享，而不能為少數利益集團所享有。解決這個問題的辦法是，建立中央土地儲備基金，增強財務轉移能力，同時也可消化一定程度的社會游資，進而實現真正的共同享有。

　　印堃華：目前，國家的收入來源一是稅收，二是房地產。如果房價下跌，政府收入就相應減少。更重要的是，人人都說房地產是暴利行業，但在我看來，事實并非如此。以上海為例，假設2.5萬元/每平方米，國家稅收就要占用其中的30%至40%，然后還要加上開發、裝修等成本，最后真正留下來的僅為10%的收益。因而，要控制房價，需要從土地和稅收控制著手。

　　- 本報見習記者 黃燁 實習生 金寒草