北京房地產“十二五”規劃：嚴控住房規模

　　北京房地產“十二五”規劃最核心的建議，是合理測算住房供應規模。在此基礎上，一系列政策措施將與之聯系，比如長期實行住房“限購”政策

　　對北京市國民經濟和社會發展“十二五”規劃的建言正火熱進行。在已經提交至北京市政協常委會的22份調研報告中，房地產“十二五”規劃建議格外引人關注。

　　除已披露的“開征房產稅”、“保障房封閉運行”等建議稿細節之外，《財經國家周刊》記者獲悉，建言專家給北京房地產“十二五”期間的核心建議是“定規模”，即合理測算北京市未來五年土地和住房供應的總量。

　　參與此項建議的中國房地產業協會秘書長苗樂如并未透露北京房地產“十二五”規劃建議稿中“規模”的具體數字，但表示“基本接近目前的市場供應規模”。

　　中原房地產經紀有限公司副總經理宮萍提供給《財經國家周刊》記者的數字顯示，北京市2009年完成過戶的商品房套數為148713套，面積為1760萬平方米；存量房過戶套數為202910套，面積為1984萬平方米。兩者相加，2009年北京市房產交易量約為35萬套，面積超過3700萬平方米。

　　苗樂如表示，在合理測算住房供應規模的基礎上，一系列房地產政策措施將與之聯系，“比如說是否要實行住房‘限購’政策”。

　　之前曾有媒體披露：由于北京市住房投資性需求強烈，因此“一戶本地家庭限新購一套商品住房”的調控政策應該變為長期政策；同時，考慮到外地人全款炒房目前還未被調控，建議應限制外地個人僅以投資為目的的購房行為，且對持有多套住房、高端住房和閑置住房研究征收房產稅或物業稅。

　　苗樂如認為，嚴格控制住房供應規模，是北京市的現實所決定。北京市土地資源有限，人口卻無限膨脹，“有限的住房資源和無限的住房需求”，成為北京“十二五”期間必然要應對的考驗。

　　為此，北京房地產“十二五”建議稿認為，北京市除了應確立“世界城市”目標下的住房規模，“留下一部分住房空間吸納境外人員”，“建一些高檔房屋”外，還應考慮增加政策性住房的比例。

　　對于政策房建設，一個典型的參照案例是，在國際上公認的住房問題解決得比較好的新加坡，政策性住房占市場住房供應總量的50%；香港政策性住房也超過49%。而北京，目前政策性住房僅在30%左右。苗樂如認為，北京市政策性住房惟有達到50%~60%，市場控制才算有基礎，供需才能基本平衡。

　　與控制住房供應規模核心思路一脈相承，在住房保障方面，北京房地產“十二五”規劃建議稿明確，應堅持“保障低端、支持中端、放開高端”的原則，建立市場與保障有機結合的住房供應體系。

　　與之對應的具體建議是“保障房封閉運行”。所謂封閉運行，就是新建的保障房配售、出租、出讓都要經過政府的手，不能由持有者自行買賣。即便是滿5年的部分保障房，如果持有者打算轉讓，應該只能賣給政府，而不是像現在這樣，只要交易部分增值收益即可自由買賣。

　　建議認為，如果對類似經濟適用房轉為商品房上市交易的行為不加約束，政策性住房資源就會不斷地流向商品房市場，住房保障的效力就無法持續發揮。

　　在有關增加土地及住房供應的建議中，苗樂如最近曾向北京市提出建議：進一步改革現行的“限房價、競地價”土地出讓規則，以“競房價、競地價”雙競原則與“提價報告”制度，統領北京市未來的土地交易。

　　苗樂如解釋說，“雙競”原則加“提價報告”制度，就是土地競標過程中“出地價最高、房價最低者得”。開發商獲地后，如果因開發周期內原料價格上漲的客觀合理因素追加了成本，可以提出“提價申請”，前提是補交增值稅。這樣既能保證地方政府土地收益的最大化，又能使政府對房價的漲幅有所掌控。

　　對于如何增加土地的有效供應，苗樂如還曾建議在繞開“小產權轉正”敏感區的前提下，“考慮利用好農村集體土地”，“比如在城鄉結合部集中搞出租房屋”。該建議目前已為北京市政府所采納，轉化為不久前出臺的“村建公租房”政策。

　　《財經國家周刊》記者還了解到，在建議稿經政協討論的過程中，專家們已達成一個根本共識，即認為當前房地產市場價格波動過大，主要是因為投資、投機的影響。“這就需要有一個根本的糾偏，就是發展房地產市場目的是為了什么？肯定不是為了培育投資、投機。” （記者 王玉光）