高房租是供需雙方新的博弈

　　隨著嚴厲的樓市宏觀調控政策的延續，平抑樓市價格飛漲的功效已然初步顯現。數據顯示，目前樓市銷售量價齊跌，房價瘋漲的局面在一定程度被控制。筆者相信不久或將有一定幅度的理性回歸。

　　這種情形本是眾多欲買房消費者所期望的結果。但是，正所謂，一波未平一波又起，調控形勢下，新的問題又出現了。根據人民網公布的數據，今年5到6月，北京樓市平均租賃價格為每月3000元，同比2009年租金上漲了20.3%，于是，有人便把瘋漲的房租比作是又一顆“綠豆”。其實不然，筆者認為，綠豆是炒出來的，而高房租則是新政抑制高房價下供需雙方一場新的博弈。

　　所謂“房屋租售比”，是指一套房子月租金與房屋銷售總價之間的比值。如一套房子的月租金為1000元，售價為20萬元，那么這套房子的租售比就是1：200。北京美聯物業發布的一份調查報告顯示，2009年11月北京樓市租售比突破1∶500，達到了1∶546，部分區域甚至高達1∶700，也就是說業主花100萬到140萬元購買的小戶型房屋，出租價格僅為2000元。按2009年央行規定的一年期短期貸款利率5.31%計算，人民幣100萬元一年能收回5.31萬元的利息。而在1：500的房屋租售比下，一套售價100萬元的房屋，一個月租金為2000元，一年僅能收回2.4萬元。由此看來同樣是一百萬，存在銀行里拿到的利息顯然遠遠高于出租房屋的租金。可為什么在這么高的租售比下2009年北京市房產交易卻異常火爆？統計數據顯示，北京2009年1月份開盤項目均價為13560元/平方米，11月份的開盤均價為17550元/平方米，漲幅高達29.42%。21世紀不動產公布的數據顯示，2009年二手房漲幅前排名第一的遠大園五區2009年11月均價30000元/平方米，較去年同比上漲93.5%。第二名龍苑別墅：2009年11月均價21000元/平方米，較去年同比上漲90.9%平均上漲幅度均在50%以上。針對此種房地產投資過熱價格漲幅異常的情況，2010年4月國務院和北京市政府分別出臺遏制房價非理性上漲的政策。

　　對于今年5月份以來北京市房屋租金價格普遍上漲20%的原因，筆者認為可能來源于以下三個方面：首先一些準備按揭貸款購房的消費群體因貸款政策的調整而無法取得相應的貸款，只能由買轉租增大了租房人群的基數進而直接導致需方市場過熱。其次由于目前市場量價齊跌態勢明顯，一些業主紛紛將準備出手的房屋轉為出租，為了達到預期利益而不斷提高租金，進而拉動了房屋租賃市場的價格。第三方面是因為近兩年房價的瘋狂上漲導致租售比已經由原來比較高的1：500演變為1：1000甚至1：1500，而國際上相對比較合理的租售比僅為1：200左右，因此高房價下必然會拉動高房租，這將房屋買賣供求雙方的博弈演變成了房屋租賃供求雙方的博弈，否則，不管中介機構再怎樣推波助瀾也不可能在房地產租賃市場炒出第二顆“綠豆”來。(齊集 北京凱亞律師事務所高級合伙人 律師）