樓市調控正處關鍵時期 將樓市調控進行到底

　　●樓市調控遏制投機，有利于房地產業長期健康發展。

　　●樓市調控擠掉泡沫，不會導致經濟“二次探底”。

　　●既要堅持調控，又要建立長效機制。

　　樓市調控初顯成效，調控政策不會松動

　　“以新國十條為代表的新一輪房地產調控，正在試圖推動房地產從投資品特性主導，逐步恢復到消費品特性主導。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松接受記者采訪時表示，此前一段時期房地產的投資品特性過于濃厚，使得房地產市場充滿投機氣氛，不僅導致房價在短期內過快上漲，也帶來許多結構性問題，如房屋空置造成的土地資源無效利用、資產與財富保有的兩極分化、家庭收入可承受能力惡化等。

　　巴曙松說：“大量居民需要改善住房條件，更需要房地產體現消費品特性。因此，調控的方向符合當前我國實際情況。”隨著調控政策的落實，當前市場土地供應大幅增加、樓市供不應求的情況有所緩解甚至有所逆轉，房價上漲預期得到遏制，投機性需求被有效抑制甚至離場的情況下，實現上述轉變的條件已經初步顯現。

　　當前市場量跌價滯，正處于調整的第一階段。巴曙松表示，這一階段，從開發商的角度看，在資金流的緊縮達到臨界狀態之前，沒有降價銷售的動力。而從購房者的角度看，由于房價下跌趨勢沒有形成，或者下跌預期不明朗，需求釋放緩慢。

　　隨著調控政策的落實引向深入，開發商的資金流壓力將不斷加大，降價銷售的動力逐漸強化。同時，樓市存量將不斷增加，從目前的情況看，今年第三、四季度將是新增庫存大量形成的時期，這可能是房價出現大幅度下調的時期。這一時期，需求也將有效釋放，成交量上升，樓市去庫存的速度會加快。巴曙松說：“以自住型需求推動的消費主導型需求進場，將成為新一輪房地產行業發展的動力。”

　　“由于房價具有一定的粘性，一般在成交量持續下降5個月左右，房價的下跌就會比較明顯。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，隨著部分多套房擁有者擔心資產縮水而拋售，部分開發商降價出貨，以及去年的新開工項目陸續竣工，調控半年以后市場供應將明顯增加，部分城市房價會出現明顯的震蕩回落。但就全國、全年情況綜合看，可能仍處于上漲狀態。

　　樓市調控不會引發經濟“二次探底”，保障房建設將對沖商品房投資缺口

　　“樓市調控—供給減少—需求爆發—更大的調控壓力”，近年來的數次房地產調控，似乎都在這樣的怪圈里運行。此外，由于房地產是國民經濟的支柱產業，產業鏈涉及的上下游行業眾多，房地產業的發展又與金融、稅收、地方財政等息息相關，每一次調控都會引發人們對經濟有可能下滑的擔憂。

　　“今年的這一輪樓市調控必將面臨比以往更多、更大的挑戰。”巴曙松說， 基于國內外經濟環境，本輪地產調控所面臨的一個問題就是調控是否會引發中國經濟的“二次探底”。

　　從現實的情況看，這種擔憂并非沒有理由。“住房和普通商品不同，一般商品會隨著價格下降而成交量上升，唯獨住房存在明顯的‘買漲不買跌’的情況，必須高度重視由此產生的對經濟發展的影響。”據董藩介紹，由于市場成交低迷，現在開發商大多開始縮小開發規模，拉長開發周期，壓低竣工量。在交易量萎縮、價格向下震蕩的情況下，盡管目前的投資、新開工量和在建規模都保持較高水平，但下半年的開發投資有可能下行，未來一段時間供應壓力仍有可能出現。調控對上下游產業的影響也有所顯現，如4月中旬以來建筑鋼材價格持續下跌，累計跌幅已達1000元/噸。建筑、鋼鐵、水泥等行業的就業有可能受到影響。如果房價跌幅超過30%，個人按揭貸款違約的情況就會明顯上升，給金融系統造成壞賬壓力。

　　樓市調控使經濟陷入“二次探底”的可能性并不存在。巴曙松說，首先，我國房地產市場并不存在全國性的泡沫。去年以來房價上漲過快矛盾最突出、泡沫最明顯的，主要是一些一線城市，本輪房地產調控也主要是指向一線城市，而不是一刀切的打壓整個行業。其次，我國處于城市化加快發展階段，房地產業中長期前景仍然良好，調控不會改變整個房地產行業持續發展的趨勢。相反，擠出部分城市的局部泡沫，對整個行業來講是一次良性調整。再次，加快保障性住房建設將是避免“二次探底”的重要前提。保障性住房的大規模開工將對沖商品房投資的減少，總體上房地產新增固定資產投資增速不會減慢，對經濟增長的貢獻將至少和2009年持平。從建設計劃看，2010年全國共將新增各類保障性住房700余萬套，如果按平均每套60平方米匡算，今年新開工面積總計將達到4.2億平方米。據此估算，今年新增房地產投資將達到2.3萬億元，超過2009年的1.9萬億元。

　　適時把握政策方向和力度，加快推進長期制度改革

　　上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1—5月回落7.1個百分點，已經連續3個月出現明顯回落。在近期舉行的全國公共租賃住房工作會議上，有關部門負責人提出：“當前市場觀望情緒仍然比較嚴重，要繼續跟蹤市場下一步走勢，適時把握好政策方向和力度。”

　　“過去我們強調短期政策調控，往往忽視了長期制度改革。應當借這一次市場調整的契機，完善促進房地產市場長期平穩健康發展的相關制度。”董藩認為，當前要防止由于調控政策過于嚴厲導致樓市出現量價在短時間內暴跌的“硬著陸”，關鍵是要在保持市場交易穩定的情況下，努力增加供應，并采取相對較“軟”的措施適度調控需求。

　　供應方面，董藩建議改變過去土地供應以每年8%—10%增加的機械性增長狀態，實行動態控制。在現階段需求集中爆發期，大幅增加土地供應，并隨著需求變動進行相應的調整。同時，將土地分割成更小的單位出讓，不要動輒兩三千畝。這樣既有利于降低開發商拿地成本，完成土地供應節奏，保持房地產新項目開工。也有利于在一定區域內形成多個樓盤競爭的局面，從而平抑價格。此外，應加快城中村、棚戶區改造，并考慮新批項目適當提高容積率，在土地供應量有限的情況下，努力增加供應面積。

　　需求方面，則可以將現有的差別化信貸政策常態化。本著節能、省地、環保的原則，降低首套房、小戶型房的首付比例和利率，延長貸款年限，減免有關稅費。大幅提高多套房、大戶型的首付比例和利率，縮短貸款年限等。通過經濟杠桿引導人們的住房消費觀念和企業的生產方式。

　　中國房地產協會副會長朱中一表示，為了鼓勵開發商始終保持一定的投資規模及開工量，銀行既要嚴格執行差別化住房信貸政策，又要繼續支持住房建設貸款。信貸規模保持季度、年度發放的穩定。同時，政府應創造條件開辟多融資渠道，改變企業過度依賴銀行信貸的現狀，盡快研究開放金融市場，包括投資基金、房地產信托、企業債券、股權融資等，并完善相關制度，修訂和制定相關法律。

　　“從長期來看，政府應該持續推進保障性住房建設，從土地、資金、政策方面給予支持，使之成為房地產行業抵抗周期性波動的緩沖器。”巴曙松說，“任何形式的房地產調控政策都以抑制地產泡沫、防止對經濟波動帶來過大沖擊為目標，從而避免泡沫崩潰引發的經濟震蕩，至少以不傷害經濟為底線。地產調控本身是要減少而不是增加經濟波動。”

　　樓市調控，有可能影響一點經濟增長速度，但為了樓市長遠健康發展，這是調控的必要代價。中國社會科學院經濟研究所宏觀經濟研究室主任張曉晶表示，經濟在繼續保持回升向好態勢的同時，要抓住宏觀調控的有利時機，堅持樓市調控不動搖。從長期制度上看，土地供應現有招拍掛制度應該進一步改革，要通過制度安排，逐步建立面對不同房屋消費群體的差別化土地供應制度。另外，房屋的供給結構要面對不同消費群體設計，滿足不同收入人群差別化需求，要持續不斷地推進廉租房、經濟適用房建設。本報記者　王煒　高云才