樓市新政出臺三月 多地房價仍未現實質性下降(3)

　　北京地產評論人 楊少鋒

　　楊少鋒：通州的核心區這一片的房價在2004年的時候，通州的房價基本上就在3500到4000之間，但是到今年現在我們看到，現在所有的項目價格基本上全部在兩萬以上，也就是說從2004年到現在短短的這五年多的時間，整個通州的房價上漲的幅度將近5倍。去年年底到今天春節一下子從一萬塊錢左右直接翻到了兩萬，所以通州的房價，它的上漲的幅度在換全國都是非常非常的大。

　　楊少鋒告訴記者，北京郊區的通州、房山以及燕郊的房價在去年底出現大幅度飆升，半年的時間幾乎就翻了一倍，所以在今年4月樓市調控新政出來以后，這些地區的房價率先于城區開始降價。

　　楊少鋒：實際上我們看到從4月份國家出臺宏觀調控政策之后，根據我們對北京市場的檢測，北京從4月中旬開始到現在拿著預測修改這個項目，80%是接近零成交或者是接近零成交，怎么說是接近零成交呢，有的樓盤也就是成交幾套而已，所以這種整個的銷售形勢跟去年相比，他是有一個非常大幅的下降。那么在價格上我們并沒有看到說許多樓盤會特別大幅度的降價打折

　　據亞豪機構的最新統計，2010年上半年，北京樓市商品住宅成交均價為20161元/平米，同比2009年上半年漲幅達到了62.3%，環比2009年下半年漲幅為26.6%。

　　北京房地產交易管理網及中原地產數據顯示，7月上旬北京的二手房成交均價為18150元/平方米，環比6月下旬僅下調了0.1%。

　　楊少鋒：咱們接下來我們應該看到7月份、8月份將是北京房價的分水嶺，為什么？北京在7、8月份會馬上有數十個新樓盤進入這個市場。在進入7月份以后，陸陸續續會有一大批的樓盤加入降價的行列，而且它們這種降價的可能就是一個非常幅度比較大的，不像原來我可能就象征性的打一個什么九五折、九二折啊，像這種折扣已經在，我認為在接下來的市場是吸引不了客戶的。

　　從北京和深圳的情況看，在4月中旬國家房地產調控新政出臺以后，房價過快上漲的趨勢已經得到了明顯遏制。那么，全國樓市的基本面是否也出現了這樣的變化？

　　近日，中國指數研究院在全國范圍內選取了100個城市，對于這些城市6月份的房價走勢情況進行了監測和數據分析，7月12日這一結果在北京發布。

　　莫天全 中國指數研究院院長

　　莫天全：就是這一百個城市當中，我們說環比，是吧，6月份跟5月份相比的話，這一百個城市只有上漲了0.36%，幾乎可以忽略不計，就是在6月跟5月相比，這個價格幾乎沒有什么動靜，是比較平穩的

　　記者：那有多少城市在上漲？有多少城市在下跌？

　　莫天全：但是這當中挺有意思就是，80個城市，一百個城市當中，80個城市是上漲的趨勢，還有20個城市是下降的這個趨勢，雖然幅度都不大。

　　在這100個城市，甘肅省的蘭州市以3.28%的環比漲幅位居第一，而廣東省的中山市則以4.58%的跌幅位居跌幅榜第一位。 6月份全國價格最高的城市是上海，住宅均價為24185元，深圳、北京、杭州的房價緊跟隨其后，而這四個城市的房價都突破了20000元每平方米。

　　莫天全：我們對這個十個最主要的城市，包括北京、上海、天津、南京，還有廣州、深圳，這十個城市做了統計，環比，就是6月跟5月比，七個城市還是在上漲，雖然上漲幅度還是在很低的個位數，也有三個城市是在下跌，下跌最多的是天津，下跌了2.0%幾。

　　世聯地產在則將全國的城市分為三類，對其在新政后樓市發生的變化進行了細致的研究。

　　王海濱：藍色的柱子是成交面積，紅色的柱子是成交均價。那么我們看到一類城市成交的面積實際上深度跌幅，那么在兩個半月的時候呢，已經下跌了50%。那么他的均價下跌了2.7%，那么二類城市來看的話。成交的面積是下降了26%，那么均價是下降了8.2%。那么三類城市我們看到成交量還是比較正常，還有4%的一個增幅，然后成交價格略有下降，1.4%的一個下降，那么三類城市的區別還是蠻大的。這是政策對三類不同的城市的影響是不一樣的。

　　在深圳大學教授國世平看來，盡管從數據上看，目前房價沒有很明顯的下降，不過房價下跌的趨勢已經形成。

　　深圳大學國際金融研究所所長 國世平

　　國世平：盡管現在表面上看著沒有下降，但是比如說一百萬的房子，或兩百萬的房子，他送你二十萬，或者送你十萬，那么送你十萬和送你二十萬，實際上等于你已經下降，但是對于地產商他不愿意敢輕易降價，他寧肯送，或者送你的面積，或者送你的現金，但是他不敢去降價，因為去降價的話，他就覺得給人家一個錯誤的認識，房價下降了，但是真正的價調已經開始下調了。

　　國世平認為，在樓市新政出臺后，市場成交量出現大幅度回落，而這正是價格下降的先兆。在國世平看來，中國的房價收入比已經遠遠超出國際公認的合理水平，房價也遠遠超出了普通工薪階層的承受能力，房價回落將是必然的結果。

　　國世平：如果中央的政策只要堅持到明年，那么我認為，或者到明年年底，我認為北京、上海、深圳、廣州，四個一線城市的房價應該是跌一半，那么對于二線城市，比如說漲得比較高的，比如說像南京，像那種二線城市漲得比較高的，它起碼跌到30%或者到40%，但是對于還有一些城市，比如長沙、重慶，這一類的城市的話，應該跌30%都是很正常的，那么真正不跌的就是縣級市，那么地級市有的很低的可能不會跌，它維持在現有狀態，它跌也不會跌，但是可能在全國恐慌性的拋盤中，他可能會跌一點點。

　　半小時觀察：

　　無論王海濱還是國世平，都認為房價下跌是遲早的事。而國家統計局最新發布的上半年全國房地產市場運行情況顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環比下降0.1%，這是近15個月來全國房價環比首次由漲轉降。一些專家認為，這標志著房價的拐點已經出現，但這也意味著房地產調控進入到一個關鍵時期，房價暴漲需要遏制，可樓市調控又帶來了股市下跌、鋼材市場低迷等隱憂。如何在樓市去除泡沫的調整中，避免出現大起大落，傷及實體經濟？考驗著經濟主管部門的智慧和決心。從這個意義上說，三個月的樓市新政僅僅是個開始，真正的艱難還在后面。