房價(jià)高房租漲 租房與買房如何選擇？

　　●在我們的房地產(chǎn)市場上，還缺少一個(gè)租買選擇機(jī)制。而如果這個(gè)機(jī)制存在的話，對于幫助市場找到一個(gè)合理的供需、價(jià)格區(qū)間非常有利。因?yàn)椋�一旦房屋售價(jià)偏離了合理預(yù)期，人們會很自然地去選擇租房，而不會將購房作為一種必然選擇。

　　●主持人：本報(bào)記者 柳森

　　●嘉 賓：崔裴(華師大東方房地產(chǎn)學(xué)院副教授)

　　馬冀(上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理)

　　柳森：近來，北京、上海、廣州、深圳等城市房租是否上漲，成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)之一。然而，與房屋買賣市場有官方的統(tǒng)計(jì)口徑不同，租賃市場這塊似乎沒有很全面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　馬冀：我們對中原200多家分店自2009年1月份以來的租賃成交情況做過統(tǒng)計(jì)，從這一年半的整體走勢來說，平均租金在2009年總體走勢是向上的。但到了2010年，總體來看，無論是租賃套數(shù)，還是租金水平，都有一個(gè)“穩(wěn)中還有些許下降”的趨勢。當(dāng)然，這種下降趨勢，是從總量上來看的。具體到要判斷租賃市場的走向，還要更細(xì)分地看。

　　以上海為例，我們一般會將中環(huán)線以外認(rèn)為是房屋租賃業(yè)務(wù)的“中低端市場”，中環(huán)線以內(nèi)是“中高端市場”。在此分類下，以今年六月份的數(shù)據(jù)為例，中高端市場的平均成交租金同上月相比，環(huán)比下調(diào)了7%，即每平方米49元。從成交總量上看，環(huán)比下降了27%。但與此同時(shí)，在中低端市場方面，平均成交租金環(huán)比上漲了14%，即每平方米29元，成交量則環(huán)比增加了56%。

　　所以，如果說這段時(shí)間，市場上能較為明顯地感受到房租價(jià)格向上的話，那應(yīng)該就是集中在中低端市場部分。從我們掌握的情況來看，近期租賃行情較旺的區(qū)域主要分布在楊浦五角場、普陀曹楊等高校比較集中的區(qū)域，以及軌道交通沿線。這同去年以來宏觀經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，市場上就業(yè)機(jī)會增多，而當(dāng)下正值畢業(yè)生離校租房高峰不無關(guān)系。

　　柳森：諸如高校畢業(yè)生離校這樣的因素，一般被認(rèn)為是“季節(jié)性因素”。

　　馬冀：其實(shí)，每年租賃市場上的季節(jié)性因素都差不多。除了比較典型的畢業(yè)季需求高峰，另一個(gè)就是在每年春節(jié)過后的外來務(wù)工者返城期間。從這方面來看，今年的租賃市場在這兩段時(shí)間的表現(xiàn)，與往年基本吻合，沒有什么特別明顯的變化。

　　不過，有一個(gè)數(shù)據(jù)還是值得關(guān)注的：2009年以來，上海二手房市場上的租售比差不多是0.72:1，也就是說，在賣掉一套房子的同時(shí)，就會發(fā)生0.72筆租賃單。但這個(gè)數(shù)據(jù)在今年五、六月份就非常高，分別達(dá)到了3.61和3.69。這主要是因?yàn)榻衲晁脑路輼鞘行抡��?shí)施，房屋買賣成交量明顯減少，相對來說，租賃業(yè)務(wù)就上去了。

　　崔裴：雖然每個(gè)中介公司的具體數(shù)據(jù)都不一樣，但我們掌握的總體情況跟馬先生介紹的基本差不多。主要是在中低端房屋租賃市場上的供求關(guān)系上，似乎有點(diǎn)變化。這背后的原因，我認(rèn)為主要有兩個(gè)。首先，租賃需求，尤其是低端市場上的需求在這段時(shí)間有所增加。這背后比較關(guān)鍵的因素，可能跟宏觀調(diào)控有關(guān)。那就是一部分買家在目前情況下對購房持觀望態(tài)度，其中有些人短期內(nèi)可能就會考慮以租代買。其次，這與目前租賃市場上的供給狀況有關(guān)，出租房供給的結(jié)構(gòu)，與上述租賃需求方面的上升并不能很好地匹配起來。而這與住房市場的自身規(guī)律有關(guān)。

　　實(shí)際上，住房市場存在一種“過濾機(jī)制”。通常來說，當(dāng)一個(gè)家庭的收入水平及其對住房品質(zhì)的要求提高時(shí)，就會考慮遷移到品質(zhì)更高的住房。原來的住房則會由比這個(gè)家庭收入水平低一些的家庭購買或承租下來。對于大部分需要改善住房的人來說，比較合理的方式是先買下比現(xiàn)有住房更好的房子，等安頓好了以后，再賣掉舊房；或者在買房的同時(shí)，完成對原來那套面積較小、住房條件相對較差的房子的置換。但今年以來的宏觀調(diào)控政策，使這種改善住房的方式較難實(shí)行，這就使得改善性的住房需求受到抑制，市場上這種將房子由高到低層層釋放出來的過濾效應(yīng)就會減弱。最后集中作用到最低端的租房市場，就導(dǎo)致可騰出來的房源，包括其增長的速度，明顯減少了。

　　因此，盡管從總體看，近期租賃市場的總供給量是增加的，但具體到低端租賃市場上，供求關(guān)系明顯改變，開始出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。如此一來，租金上漲就不難理解了。

　　柳森：在一些成熟的房地產(chǎn)市場，房屋租賃往往能扮演一個(gè)平衡市場供給和價(jià)格波動(dòng)的角色。我們的租賃市場在這方面所起的作用，可能還相當(dāng)有限吧？

　　崔裴：我們曾經(jīng)做過研究，在美國和日本，房屋租金和房價(jià)之間的相關(guān)系數(shù)非常高。但具體到以上海為樣本，這種統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的相關(guān)度是很低的。這實(shí)際上就表明，在我們的房地產(chǎn)市場上，還缺少一個(gè)租買選擇機(jī)制。而如果這個(gè)機(jī)制存在的話，對于幫助市場找到一個(gè)合理的供需、價(jià)格區(qū)間非常有利。因?yàn)椋�一旦房屋售價(jià)偏離了合理預(yù)期，人們會很自然地去選擇租房，而不會將購房作為一種必然選擇。

　　柳森：有人說，如今我們還不具備發(fā)展起一個(gè)較為成熟的房屋租賃市場的環(huán)境和條件。您認(rèn)同么？

　　崔裴：這話不錯(cuò)。但是我認(rèn)為，對于一個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)體而言，其房地產(chǎn)行業(yè)是需要從整體上不斷進(jìn)化的。也許，我們現(xiàn)在還不具備足夠的、發(fā)展租賃市場的有利條件，但這并非意味著，我們就可以忽視它，或者放棄在這方面做出努力。

　　中國的房屋租賃市場一直很難發(fā)展起來。其中，當(dāng)然與國人根深蒂固的置房理念有關(guān)。但深究下去，以上這個(gè)原因還只是一個(gè)表象。我們曾經(jīng)做過調(diào)研，有相當(dāng)一部分人認(rèn)為，之所以沒有選擇租房，原因在于，除了價(jià)格因素之外，自己最看重的，是一套住房是否能讓他產(chǎn)生一種居住的安定感和歸屬感。而環(huán)顧如今我國各大城市的中、低端住房租賃市場，供給方鮮有專業(yè)化的企業(yè)，大多是分散的居民家庭。對于其中大部分人來說，出租住房只是他們以房地產(chǎn)形式儲存家庭財(cái)富這一過程中的權(quán)宜之計(jì)。而受制于目前我國金融體制的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)商還很難從對“開發(fā)—銷售”的路徑依賴中進(jìn)化為以“開發(fā)—租賃”為主要經(jīng)營模式的專業(yè)化住房出租人。住房市場上缺乏租買選擇機(jī)制的現(xiàn)象恐怕一時(shí)難以改變。這對于整個(gè)房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展是不利的。