房租下半年漲不動

　　全國房價剛剛開始松動，房租卻逆勢上漲,真是“按下葫蘆浮起瓢”。近兩個月來，北京、上海、深圳、廣州等地的房屋租賃價格平均漲幅都超過10%，其中部分房源價格漲幅甚至同比超過20%。租房住的人，大部分都是中低收入群體，所以房租上漲，對民生的影響更甚于房價上漲。

　　筆者認為房租上漲主要原因有四個：一是，4月中旬以來，以“國十條”效果立竿見影，全國商品住宅成交量明顯下跌，一線城市和部分二線城市更是出現了大幅調整。政策主要打壓的是投資投機性需求，但引發自住需求觀望情緒濃重。其結果是，部分打算買房的首次置業者，以及賣了舊房還沒購新房的置換型購房者，被迫暫且租房住。

　　二是，在大城市中，每年5-7月份都會出現一波住房租賃潮。需求者包括大學畢業生、外來暑期短期務工者、參加讀研等各種培訓班的人等。這些需求屬于增量需求，剛性很強，不管租金高低，必須租到房子住。另外還有一個因素，這類群體需求的多是中小戶型、中低租金的房源，甚至傾向于價格低廉的群租房，而這類房源比較稀缺，更易于漲價，如果一旦被“二手房東”操縱，則見風就漲。

　　三是，部分房產中介操縱市場，哄抬租金。相對于二手房銷售市場，二手房租賃市場非常不規范，由于交易雙方都不進行租賃合同備案，政府根本無法進行市場監管，好在近些年來房租比較穩定，炒房租的現象比較少見。近期住宅銷售市場非常低迷，中介行業面臨新一輪的生存危機，于是部分中介店利用短期內租賃需求旺盛的時機，不惜鋌而走險，把住房租賃權當作房子炒作，低價從房東手中承租，高價轉租給房客。

　　四是，前段時間，市場頻傳少數城市要開征房產稅，部分房東擔心持有住房的成本增加，于是提高房租以求保障收益，引起市場跟風。而一旦形成漲價風潮，則即使最終房產稅暫時不出臺，也會成為房東提租的一個借口。

　　近段時間房租大漲注定只是暫時現象。市場投機炒作確實能推高價格，但從根本上講，商品價格變化最終取決于供求關系。近十年來，我國住房租金上漲顯著慢于房價，從供應上分析，住房租賃需求不夠旺盛、持續性不強。歐洲國家住房私有率平均只有50%左右，租房住的觀念深入人心，而國人卻普遍“重購輕租”，絕大部分人都將租房作為買房的過渡，再加上長期以來，我國住房租賃市場比較混亂，租客權益得不到保障，人們不愿意長期租房。

　　從供應上看，大城市中的租賃性住房供應總體充足。近幾年住房銷售市場中的投資投機客甚眾，多數都用于出租，少數暫時空置；部分改善型家庭購買二套房后，往往也將首套房用于出租。問題在于供應結構失衡，中低租金的中小戶型供應不足，近些年新建商品住宅戶型偏大，而小戶型比較集中的房改房小區、城中村由于舊區改造和市政建設拆遷而越來越少。所以，近年來在一些大城市中，群租房吃香。

　　國家已經注意到了這一問題，前段時間七部委聯合出臺《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，主要就是通過政府、單位、機構等有組織的建設和運營中小戶型或宿舍型的租賃住房，以緩解青年職工、引進人才和來滬務工人員及其他常住人口的階段性居住困難。當前各地正在緊鑼密鼓的推進公共租賃住房制度建設，少數城市如重慶，已決定將公共租賃住房作為住房保障中的主導產品加以發展，至2012年，重慶市將新建3000萬平米的公共租賃住房，這一大手筆驚罕全國。

　　此外，國家和部分城市還將制定規范住房租賃市場的相關政策和法規。與發達國家相比，當前我國住房租賃市場尚處于初級發展階段，處于放任狀態，自發的、分散的、無序流動的狀態，尤其是市場供求不均衡、交易秩序不夠規范、行業法制和政策不完善、租金收益率偏低。比如2009年底數據顯示，上海市房改后的舊公房年租金收益率只有3.5%，而次新房僅有1.8%，遠落后于國外5%～8%的收益率。

　　房租大幅上漲不具有可持續性，下半年就會重歸風平浪靜。□上海易居房地產研究院 楊紅旭