房貸政策難言松動 購房投資何時出手

　　觀望是這個7月樓市的主基調(diào)，任何一點風吹草動都有可能引起市場的連鎖反應(yīng)。

　　“糟了，聽說房貸政策又要放松了，房價是不是又要漲？”本周早些時候，老家在安徽的“新上海人”小安有些躁動。小安今年28歲，在一家韓國的電子企業(yè)做銷售，月薪稅后1萬左右，跟女朋友戀愛一年多了，目前已經(jīng)到了談婚論嫁的階段，從年初開始即和女朋友開始籌劃買房的事情。國務(wù)院4月份出臺政策對樓市進行調(diào)控，他們決定暫時擱置買房計劃。“觀望一下，這次調(diào)整應(yīng)該能降下來一點吧。”在接下來的兩個月時間里，國家調(diào)控政策接二連三，而且一項比一項嚴厲。不過讓小安不安的是，這房價還是沒見明顯下調(diào)。買還是不買？小安現(xiàn)在真的是有些舉棋不定了。

　　房貸政策未見松動

　　從上周末起，即有傳言稱，由于擔憂中國經(jīng)濟增長速度放緩，政府可能會放松樓市調(diào)控政策，傳言還稱南京、杭州、上海等地區(qū)多家銀行第三套房貸業(yè)務(wù)有松動跡象。

　　對此，記者本周早些時候致電匯豐、渣打、花旗等銀行相關(guān)人士，詢問是否可以申請辦理第三套房貸，被告知對于上海地區(qū)第三套房貸業(yè)務(wù)的有關(guān)表態(tài)并未發(fā)生變化，仍為“暫停辦理第三套房貸”。此外，中行上海分行、交行等在上海地區(qū)仍暫停發(fā)放第三套房貸款。

　　但是部分銀行仍受理第三套房貸的申請。在具體執(zhí)行過程中，這些銀行會按照國家規(guī)定的“大幅提高首付比例和利率水平”的標準執(zhí)行。其中，各家銀行對于首付利率、利率的規(guī)定又各不相同。招行上海第三套房貸首付五成五，利率為基準利率1.1倍，對于三套房的認定標準是“認房又認貸”；浦發(fā)銀行對于第三套房也執(zhí)行五成五首付，利率則要上浮12%-15%；此外工行上海分行、建行上海分行客服人員也表示對于第三套房貸會大幅提高首付比例和利率水平，但具體比例、利率等則要根據(jù)每位客戶的情況綜合評定。

　　對于房貸政策松動的傳言，住建部和銀監(jiān)會第一時間出來辟謠。銀監(jiān)會新聞發(fā)言人12日表示，銀監(jiān)會對于各商業(yè)銀行貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以及住建部、人民銀行和銀監(jiān)會《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個人住房貸款中二套房認定標準通知》的政策要求和標準沒有任何變化，要求各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行，不能動搖。

　　“新房貸政策”實行兩月有余，目前市場上出現(xiàn)了兩種聲音，一種認為這項政策目前并沒有使房價明顯下調(diào)，因此應(yīng)該采取更為嚴厲的政策；而另一種聲音則認為，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控可能會使中國經(jīng)濟增長減速的趨勢進一步加劇，應(yīng)適時放松。對此，建設(shè)銀行研究部高級經(jīng)理趙慶明表示，“這兩種可能都不存在，在一段時期內(nèi)，目前的房貸政策會保持穩(wěn)定。”趙慶明認為，根據(jù)目前的數(shù)據(jù)來看，當前的房價并沒有下降多少，國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年中國居民可支配收入呈現(xiàn)了7.5%的增長，但在一些大城市，80%以上的居民還是買不起房，所以政策應(yīng)該保持穩(wěn)定。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，目前的政策會維持穩(wěn)定狀態(tài)，政策既要注重連續(xù)性，又要保持靈活性。從連續(xù)性的角度來看，目前不是放松的時候，“如果現(xiàn)在放松政策，勢必導致房價的大幅度反彈，不能達到調(diào)控的效果，現(xiàn)在到了咬緊牙關(guān)的時候。”而從靈活性的角度來看，在對樓市進行調(diào)控時，要考慮到外部經(jīng)濟因素，考慮到大建筑行業(yè)占國民經(jīng)濟的比重較大，因此政府應(yīng)該通過增加保障房建設(shè)等手段來維持房地產(chǎn)投資的速度，使得固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定。

　　房價何時跌？

　　房價何時跌？購房者該何時出手？對于這些問題，不論是自住型的購房人，還是以投資為目的投資客，目前都在密切關(guān)注著。國家統(tǒng)計局本周發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個大中城市房價環(huán)比漲幅下降0.1%，這是近15個月來全國房價環(huán)比漲幅首次由漲轉(zhuǎn)降。

　　細分來看，6月份全國70個大中城市新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比價格與上月持平，意味著新房房價也已經(jīng)停漲，而5月份新房房價為上漲0.4%。與上月相比，6月經(jīng)濟適用房銷售價格持平，商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。

　　房價開始調(diào)整了，但并沒有像預(yù)期中的那樣大幅下跌。不論是開發(fā)商還是投資者目前都在觀望。“根據(jù)以往經(jīng)驗來看，房貸政策的實施對房價的影響一般要2—3月之后才能顯現(xiàn)。”陳晟表示。在接下來的兩個月的時間里，越來越多的房地產(chǎn)商將會加入到主動降價的隊伍里，主動降價和被動降價的因素將會疊加，到了9月份隨著房地產(chǎn)供應(yīng)的增加，房價將會出現(xiàn)明顯下跌。

　　“對于購買自住房的人來說，我認為只要具備購買力，目前應(yīng)該及時出手。”趙慶明表示。他認為，投資者不能完全把希望寄托在政策對房價的影響上，而是應(yīng)該考慮自身的實際情況。“如果有需求，又有購買能力，不要太相信政策。”他認為，房價下跌的過程是緩慢的，不能冀望房價一下子出現(xiàn)大幅下跌。

　　陳晟則認為，對于購買自住房的人來說，應(yīng)該從9月份開始看房，因為那個時候是政策的底限，然后再根據(jù)具體情況綜合考慮再購房。而對于投資型的投資者來說，他認為應(yīng)該做一個更長周期的比較，“這個周期應(yīng)該不短于10年，把這10年中可以投資的領(lǐng)域，包括房地產(chǎn)、股票、藝術(shù)品等投資收益進行比較，看看哪一個收益更高，然后再做決定。”

　　亦有專家認為，此次政府調(diào)控樓市主要是為了抑制投機，但目前投機性需求還沒得到完全抑制。根據(jù)中國銀監(jiān)會對上海四家銀行抽樣調(diào)查，6月16日到6月30日，共審批房貸830套，環(huán)比下降134套，其中91.6%為首套房貸款，二套房為63套，占7.59%，三套及以上為7套，占0.84%。中國銀監(jiān)會相關(guān)人士稱投機類住房需求還沒有得到完全遏制，政策將繼續(xù)實施，絕不松動。

　　這位人士給出了投資買房的四個時點依據(jù)：一是房地產(chǎn)市場非常低迷，購房者已不敢輕易入市；二是央行開始降低存貸款基準利率，從升息到降息，一個周期一般至少要三到五年時間；三是銀行的房貸政策開始松動，投資者能夠獲得更多的貸款，放大投資的杠桿效應(yīng)，可以實現(xiàn)投資收益的最大化；四是政府開始鼓勵居民買房，購房者能夠獲得更多的稅費減免，以此來降低購房成本。 ( 唐真龍)