京滬商圈險企自用樓出租調查:京半數入駐金融街

　　力度空前的房地產調控政策的來臨，但保險公司投資不動產的步伐似乎沒有放緩的意思。

　　11日，太平集團總經理助理、太平投資控股董事長鄭常勇表示，由太平保險集團投資的、造價高達22億元的太平金融大廈預計將于2011年2月竣工并交付使用。

　　北京

　　CBD商圈

　　在北京市朝陽區最重要的黃金地段——朝外大街的商務核心區，有一座標志性的建筑物，它就是中國人壽大廈。

　　根據其公開租賃資料介紹，中國人壽大廈是北京中保信房地產開發有限公司(下稱北京中保信)于1996年開發建設的一座集辦公、商務、餐飲、會所于一身高檔智能化寫字樓。占地面積約10000平方米，建筑面積11.58萬平方米，可租賃總面積10萬平方米。

　　“我們的出租報價是每月220元/平方米。”當《證券日報》記者致電北京中保信官方網站銷售熱線，一位售樓工作人員介紹。

　　而從一家知名房地產租賃中介那里，我們了解到，緊鄰中國人壽大廈的寫字樓—泛利大廈、豐聯廣場，報價卻不過每天4元— 4.5元/平方米左右，折合每月僅140元/平方米。

　　如此差價，中原地產房地產經紀公司一位人員解釋說，如果地理位置差別不大，這主要是跟寫字樓的房齡和配套設施有關。

　　中國人壽大廈開發商北京中保信，已經在2009年12月更名為國壽地產有限公司(下稱國壽地產)。如今國壽地產業是國壽集團全資子公司。

　　而除了中國人壽大廈，在CBD，被保險公司收入囊中的高檔寫字樓不在少數。

　　2005年，人保財險投資17.05億元購得位于東三環國貿橋西南角的銀泰中心7.85萬平方米地產。根據某租賃網站最新信息，銀泰中心最新租賃價格是每天7元/平方米左右。

　　2006年，泰康人壽和民生人壽分別購得位于CBD中心區內，東三環京廣橋東北角的北京國際中心1號樓(現泰康金融大廈)6萬平方米和2號樓(現民生人壽大廈)2.8萬平方米， 投資額分別為13.32億元和5.9億元。最新租賃價格在每天7—8元/平方米左右。

　　2008年，位于CBD區域朝陽區光華路七號的世紀財富中心西座被平安收購,成交面積約5萬平方米,價格達到14億元。現租賃價格在每天7元/平方米左右。

　　“CBD的寫字樓價格差別比較明顯，7、8塊的屬于中高價位，4塊左右，5、6塊的都有。” 中原地產房地產經紀公司的一位工作人員介紹，比如上述世紀財富中心旁邊的漢威大廈租金價位就在4.5元/平方米左右。而且今年以來，CBD優質寫字樓租金上漲明顯。

　　北京

　　金融街商圈

　　除了CBD,北京的黃金商圈，自然而然就會想到金融街了。盡管如此，這里的商業地產行情還是有些讓人出乎意料，保險公司投資的寫字樓也讓人感到有些目眩。

　　每月650元/平方米，折合每天22元/平方米。就算是去掉其中的物業費，該寫字樓的租金也在每天20元/平方米左右。這樣的價格與上述CBD的幾座大廈租金價格相比，翻了一番多！

　　這就是座落于北京西城區金融街核心區域的中國人壽中心大廈的租金報價。大廈總建筑面積91477.1平方米，辦公層面積2105平方米。2005年，根據當時的公告，國壽集團、國壽資產管理公司、北京中保信等共投入11.2億元購得整棟大樓。其中國壽集團、國壽資產管理公司作為辦公自用，中保信則用于對外出租。

　　“現在，這座大廈里就剩下一個530多平方米的開間了，其余的都租出去了。”一位工作人員介紹。

　　顯然，每月650元/平方米的租賃價格是少數。但是，根據去年11月下旬的一個走訪調查結果，當時中保信持有的該樓樓層的出租率達到了100%，平均月租金約為每平米280元。根據公開資料，該樓單層面積為2105平米，若以原北京中保信購得10樓層(除去自用)粗略估算，該項目的年租金可達7000萬元左右。

　　除此之外，國壽地產在金融街的投資項目還包括鑫茂大廈，其西臨西二環主路，北臨武定侯街，位于兩條主路的交叉路口，占據了金融街中心區的“金角”。

　　如此，公司方曾對外透露，原北京中保信年租金收入超1.9億元。

　　另外，位于北京市西城區金融街的F1大廈，商業項目約為114250平方米，2006年9月27日批準銷售當日就整棟出售給中國人壽，成交金額19.6億元。

　　不過，國壽遠不是這條大街上唯一一家銜著“肥肉”的保險公司。泰康、太保、平安、中意人壽等保險公司也早已紛紛在金融街搶駐地盤。

　　2006年11月，泰康人壽保險出資1.021億美元收購了位于西城區金融街核心地帶的F2-B大廈，總建筑面積達3.8萬平方米，其中商業部分建筑面積約17000平方米。

　　同一時期，中意人壽整購北京西單大街以西、西長安街南側的凱晨廣場東座第七層整層，面積近4000平方米，單位售價高達32000元/平方米，一度成為當時北京寫字樓史上售價之最。

　　太保在以自用名義購入投資性物業的國內保險機構中，可以算是后來者。直到2008年，太保以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈，以大廈約7.1萬平方米的建筑面積計，收購單價約3萬元/平方米。

　　據了解，2005-2009年，保險機構累計整購寫字樓面積達106.6萬平方米，占同期北京整購寫字樓市場總量的16.6%，其中累計購買金融街寫字樓47.2萬平方米，占其全市購買量的44%，接近半壁江山。CBD、燕莎區域近5年累計購買量分別為27.1、21萬平方米，占全市總量的25%、20%，位列二、三位。

　　中大恒基房地產經紀有限公司的一位門店經紀人介紹說，位于金融街的寫字樓租賃價格至少都在每天8—9元/平方米左右，多則要十幾塊錢。

　　“這塊的租價普遍高，并且拉不開層次，除了地理位置優越之外，也是因為這里的寫字樓大部分由大型國有資本控制，房源少又不愁租，且這里也是部委高層辦公聚集區。”另一家房地產中介工作人員則如是說。

　　據了解，金融街優質寫字樓市場租金在今年前六個月升幅度達14.3%，為北京各主要商務區租金漲幅度之首。且金融街地區已連續12個月沒有新增供應，目前區域空置率已下降到6.2%的低水平。

　　北京

　　燕莎商圈

　　在燕莎商圈，有保險公司背景的寫字樓是平安國際金融中心。

　　中國平安算得上保險公司里潛入商業地產最深的險企，據初略估算，其以自住或通過平安物業投資管理有限公司、平安信托與其他地產商項目合作的名義，在北京、上海、深圳等地擁有了總計超過百億資金的商業地產項目。

　　而北京的平安國際金融中心不得不說是平安投資地產的得意之作，它位于北京市朝陽區新源里南路1-3號，東三環燕莎橋西，為燕莎商圈最高建筑。

　　占地24195平方米，項目總建筑面積219351平方米，地下約42491平方米，建筑高度147.5米。

　　其中，商業部分和寫字樓部分2007年4月被平安保險購買，根據當時媒體報道，平安在該樓的投資金額在人民幣30億至35億元之間。2008年奧運期間，平安國際金融中心落成。相關資料介紹，作為代表國內頂級水準6星級商務寫字樓的平安國際金融中心，將除自用物業部分外，僅面向世界500強企業前100強招租，定位高端明確。

　　去年，平安信托投資有限公司物業資產總監鄺奕透露,截至2009年9月底,該項目出租率:寫字樓部分為40%,商業部分為50%。當時其寫字樓租金約為200元每月每平方米,商業部分租金最高達1200元每月每平方米,地下層商租也有700元每月每平方米,上述價格均為市場上類似的高端物業的價格檔位。

　　據一中介人員介紹，當前，大廈寫字樓部分租賃價格為8元每天每平方米，處于燕莎商圈寫字樓租賃價格的高檔位。

　　上海

　　陸家嘴CBD商圈

　　上海CBD坐落陸家嘴，依然，這里的商業地產硝煙不止，在此占有一隅之地的保險公司當然也不在少數。

　　首先是座落在浦東陸家嘴金融貿易區中心-世紀大道與陸家嘴交匯的黃金角地的中國保險大廈，距延安東路隧道、人行過江隧道、地鐵二號線浦東出口約350米，至浦東國際機場約30分鐘，置身于金融貿易區發達的交通網絡之中。

　　據公開資料，中國保險大廈由中國人民保險(集團)公司系統投資，總建筑面積73000平方米，39層白花崗巖玻璃帷幕的雙塔型大樓，20個樓面的大開間辦公層、11個樓面的高級辦公層、38樓為高級會所。餐廳、娛樂、會議室、多功能廳、商場、商務中心、計算機網絡中心、銀行營業大廳一應俱全。最新租價每月165.00 元/平方米，折合每天5.5元/平方米。

　　其次是聳立于陸家嘴CBD核心地帶的生命人壽大廈，位于上海市張楊路707號八佰伴附近，比肩的新亞湯臣洲際大酒店、第一八佰伴、新上海商業城等構成繁華的商圈。

　　據了解，大廈原名銀峰大廈，占地面積5400萬平方米，總建筑面積90240萬平方米，共40 層，樓層面積1500平米。2005年，生命人壽買下，改稱“生命人壽大廈”。

　　上海一家房地產中介公司介紹，如今大廈的租賃價格為每天4元/平方米。

　　還有就是上海陸家嘴金融貿易中心區的中國平安金融大廈，位于浦東世紀大道、銀城北路、東園路圍合地塊，東與中銀大廈(52層)和交銀大廈(53層)毗鄰，西與東方明珠、海洋水族館一路之隔，南與地鐵2號線陸家嘴站相接，地處小陸家嘴的中心，稱得上黃金地段上的鉑金位置。占地面積27666平方米。

　　“大廈年底將交付使用，現在可以預租，價格在每天10元/平方米左右。因為位置好，距離黃浦江位置近，又是新樓，所以價格較高。”一位地產中介的劉先生介紹說。

　　再者就是近日宣布2011年2月竣工并交付使用的太平金融大廈，緊鄰上海中心(在建)、金茂大廈與環球金融中心，于2007年12月18日動工，占地面積9259平方米，建筑面積超過11萬平方米，總高度為216米。內部人士透露其造價高達22億元，其中包括地價10億元。

　　內部人士透露：“太平金融大廈可租賃面積為7萬多平方米，按照目前市場價格情況，計劃以每天每平方米8-10元的價格租賃出去。”以此價格范圍和出租面積粗略計算，太平金融大廈每年租賃收益將至少達到2億元。

　　除此之外，大量中小公司保險公司也紛紛入駐則為“陸家嘴”，比如天安保險、中宏人壽、金盛人壽等，著實形成了“陸家嘴保險圈”。見習記者 趙曉菲