今后樓市調(diào)控重心移向增加供應(yīng)

　　今年可謂房地產(chǎn)“政策調(diào)控年”。逐漸嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在澆滅樓市虛火。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策未來(lái)的重心將向行業(yè)的制度性變革方面偏移，比如房產(chǎn)稅的逐步推進(jìn)、保障房建設(shè)的切實(shí)執(zhí)行等。

　　階段政策降虛火

　　事實(shí)上，2010年伊始，對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策便呈現(xiàn)逐步收緊態(tài)勢(shì)。

　　1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款，二套房首付不得低于40%，并加大對(duì)房地產(chǎn)貸款的窗口指導(dǎo)。此后，國(guó)土資源部也對(duì)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管提出嚴(yán)格要求，國(guó)資委亦要求78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出地產(chǎn)業(yè)。

　　而自4月份起的新一輪調(diào)控新政，更是顯示了政府遏制房?jī)r(jià)快速上漲的決心，調(diào)控力度也史無(wú)前例，調(diào)控重心則直指對(duì)于需求尤其是投機(jī)、投資性需求的遏制。

　　國(guó)務(wù)院4月15日頒令，購(gòu)買二套房，首付款不得低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；首套房且建筑面積逾90平米的，首付不低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平。

　　緊接著的4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(新版“國(guó)十條”)發(fā)布，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

　　此后，浙江、北京、深圳、海南、青島、廣州、重慶等地相繼出臺(tái)樓市調(diào)控的相關(guān)細(xì)則，將調(diào)控進(jìn)行到底。

　　其中，北京細(xì)則最為嚴(yán)厲，要求商業(yè)銀行暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民，暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款；自通知發(fā)布之日起，暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。

　　各部委隨后亦紛紛打出針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控組合拳：銀監(jiān)會(huì)4月23日明確提出對(duì)于開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款“三不貸、三掛鉤”原則；國(guó)稅總局5月17日發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確土地增值稅清算過(guò)程中若干計(jì)稅問(wèn)題，并于6月3日劃定土地增值稅預(yù)征最低限；住建部6月7日明確二套房“認(rèn)貸又認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　眾多調(diào)控政策對(duì)需求的抑制效果明顯，諸多一線城市的商品房呈現(xiàn)“量跌價(jià)滯”局面。

　　不過(guò)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于政策過(guò)于嚴(yán)厲，在抑制投資性需求的過(guò)程中也會(huì)造成對(duì)改善性需求的誤傷，因此政策的持續(xù)性并不強(qiáng)，更多屬于臨時(shí)性政策，后期隨著房?jī)r(jià)的逐步調(diào)整，此類政策也有望逐步松動(dòng)。

　　長(zhǎng)效政策增供應(yīng)

　　壓制需求的同時(shí)，調(diào)控政策也從增加有效供應(yīng)入手來(lái)平衡樓市供求關(guān)系，尤其明確要調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并加大保障住房建設(shè)。

　　國(guó)土資源部4月15日公布住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，全國(guó)30個(gè)省、市、區(qū)2010年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約為18萬(wàn)公頃，比去年增長(zhǎng)135%。其中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%。

　　隨后，新版“國(guó)十條”再次重申增加住房有效供給、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要求各地盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例；在房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。

　　銀監(jiān)會(huì)4月23日提出對(duì)于開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款“三不貸、三掛鉤”原則，對(duì)閑置土地、捂盤惜售、囤積房源的房地產(chǎn)商不予發(fā)放貸款。

　　此后，各部委亦陸續(xù)出臺(tái)政策，將保障性安居工程建設(shè)列為工作重點(diǎn)。

　　5月4日，住建部等聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地區(qū)通過(guò)新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源；由住建部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》6月12日正式對(duì)外發(fā)布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難；6月18日，住建部、發(fā)改委等七部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》，部署2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作。

　　業(yè)內(nèi)指出，增加供應(yīng)量的過(guò)程相對(duì)較為緩慢，保障房建設(shè)、土地出讓制度改革等政策也需要在未來(lái)繼續(xù)深化。房地產(chǎn)調(diào)控政策未來(lái)的重心將向行業(yè)的制度性變革方面偏移，比如房產(chǎn)稅的逐步推進(jìn)、保障房建設(shè)的切實(shí)執(zhí)行等，從此方面來(lái)講，政策調(diào)控將會(huì)常態(tài)化。□本報(bào)記者 王錦