北京高檔住宅價(jià)升量跌 開發(fā)商看淡政策預(yù)期

　　今年4月，政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的嚴(yán)厲調(diào)控措施對(duì)住宅市場(chǎng)中非自住型需求起到了明顯的抑制作用，更使高檔公寓的銷售量明顯下滑。然而，北京高檔公寓的銷售報(bào)價(jià)卻在快速上漲，不但新開盤項(xiàng)目售價(jià)普遍偏高，相當(dāng)數(shù)量的在售項(xiàng)目也紛紛提高售價(jià)，使北京高檔住宅市場(chǎng)形成價(jià)升量跌的局面。

　　世邦魏理仕的最新數(shù)據(jù)顯示，受調(diào)控政策的影響，高檔公寓新增供應(yīng)量和成交量在第二季度雙雙下滑。但2010年第二季度，北京高檔公寓銷售報(bào)價(jià)卻持續(xù)快速上漲，較上季度大幅上漲了10.1%，達(dá)到人民幣48002元每平方米，與去年同期相比漲幅超過四成。高檔別墅銷售報(bào)價(jià)較上季度上漲了4.2%，達(dá)到人民幣42439元每平方米，與去年同期相比漲幅也接近三成。

　　與此同時(shí)，高檔住宅租金繼續(xù)上升。今年第二季度別墅租賃項(xiàng)目紛紛調(diào)價(jià)，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目如大湖山莊租金上調(diào)幅度高達(dá)10%。高檔別墅的平均租金則較上季度上漲了1.4%，為每月每平方米人民幣123.3元。北京高檔公寓和服務(wù)式公寓的租金也較上季度分別上漲了1.5%和0.9%，達(dá)到了每月每平方米人民幣90.8元和173元。高檔住宅租金上漲的動(dòng)力來自外籍員工對(duì)高檔住宅的租賃需求開始增長(zhǎng)。同時(shí)一些國(guó)內(nèi)企業(yè)的高管人員對(duì)高檔住宅租賃需求也在持續(xù)上升。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于開發(fā)商對(duì)于本輪市場(chǎng)調(diào)控的預(yù)期不明朗出現(xiàn)新增供量的下滑，同時(shí)樓市的短期觀望尚未對(duì)開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生壓力，其主動(dòng)下調(diào)售價(jià)的動(dòng)力不足。高檔公寓價(jià)格的快速上漲和信貸的收緊加大了投資者的投資成本，對(duì)市場(chǎng)中潛在的改善型需求產(chǎn)生了擠出效應(yīng)，因此高檔公寓銷售市場(chǎng)在消費(fèi)者和開發(fā)商的僵持中形成了價(jià)升量跌的局面。同時(shí)，由于土地規(guī)劃的限制，純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目在未來將十分稀缺，這直接導(dǎo)致近年來高檔別墅的銷售價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲。

　　在新政的作用下，購房者觀望情緒濃厚，但開發(fā)商對(duì)政策從嚴(yán)預(yù)期看淡。目前，高檔項(xiàng)目的開發(fā)商均在放慢待售項(xiàng)目的開發(fā)速度以規(guī)避政策調(diào)整帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心認(rèn)為，整體經(jīng)濟(jì)良好的大背景下，各房企的資金流并未出現(xiàn)像2008年那樣吃緊的狀況，開發(fā)商對(duì)后市預(yù)期依然看好。雙方的對(duì)峙博弈還將持續(xù)一段時(shí)間。(本報(bào)記者 陸昀 ）