執行差別化房貸不能單靠自律 違規放貸應受罰

　　假如違規放貸不受罰，非但引來更多同行追隨，而且給市場帶來錯誤的預期。

　　此次樓市調控的核心是實施差別化信貸，因而，銀行對二套及以上房貸的態度，直接關系到調控的成敗。

　　-專欄張煒

　　上海及江浙地區部分銀行對二套和三套房貸的松綁，引來“史上最嚴厲”房地產調控會不會夭折的議論。住建部、銀監會、國資委12日做出回應，強調將堅持調控政策不變。不過，對于個別銀行會不會“暗渡陳倉”，或像2009年那樣變相違規放貸，盼望房價降下來的購買者未必放心。

　　二套房貸政策始于2007年，即央行和銀監會先后發布“2007年359號文”和“2007年452號文”。在金融危機背景下，2008年中央和地方紛紛推出樓市救市政策，個別地方政策要求降低房貸門檻。可在監管層面，并未推翻過“359號文”。而二套房貸的變調突出表現在2009年，若不是當時眾多銀行對二套房貸給予首套房貸相同的7折優惠利率，放任高風險的炒房客進入樓市，投資投機購房的需求會有那么高嗎？某種程度上說，二套房貸違規放貸影響了2009年樓市供求，也改變了市場對房價走勢的預期。

　　從監管部門的態度來看，一直要求對二套房貸執行1.1倍利率。例如，上海銀監局2009年4月印發了《關于進一步規范個人住房按揭貸款業務的通知》，規定除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，貸款首付款比例不得低于40%，且貸款首付款比例應隨套數增加而提高。但筆者在2009年7月采訪上海某樓盤時，工行等銀行現場設攤的工作人員均稱，二套房貸可以申請到7折優惠利率。就在同一天，這些銀行的客服卻稱二套房貸不能享有7折優惠利率。換言之，一邊是監管部門反復強調，嚴禁以對VIP客戶實行區別對待政策為名放寬貸款優惠的適用范圍，另一邊，不少基層銀行依然大打“擦邊球”。

　　今年4月份升級的樓市調控，進一步抬高二套以上房貸的門檻，提出房價上漲過快地區暫停發放第三套以上房貸。對此，各銀行的響應較2007年二套房貸政策出臺時明顯迅速，主動暫停發放第三套房貸。可讓人心存疑問的是，銀行執行的同時有沒有“小九九”？二、三套房貸的收緊與貸款額度緊缺有沒有關系？個人房貸業務的不良率極低，至今被公認為優質資產，銀行的收緊或許不一定心甘情愿。尤其調控帶來樓市成交萎縮，導致房地產投資的下滑，對整個房地產貸款業務構成影響。2009年12月末，上海銀行業房地產貸款余額占各項貸款的比重為27.7%。如此高的占比，讓銀行不僅看重貸款質量，而且關注貸款數量的變化。倘若銀行繼續把個人房貸業務看作香餑餑，貸款額度相對較為寬松之時，不是沒有因追逐利潤而低門檻放貸的沖動。這種沖動尤其可能發生在基層銀行以及中小銀行中，進而引發新一輪爭搶房貸市場份額的競爭。

　　回過頭來看前兩年二套房貸的違規，可發現監管力度值得商榷。其實，監管部門不是沒有說過“加大檢查力度，嚴肅處理相關違規行為，以維護銀行業市場競爭秩序”。可在外界看來，沒有一家銀行因突破政策“紅線”而公開受罰。如今，房貸松綁又一次出現，個別銀行重新受理三套房貸，有的靈活操作二套房貸認定標準。雖然二套房貸還沒有放寬到2009年普遍7折利率優惠的程度，但足以引起有關部門的重視。

　　嚴格執行相關政策規定，單靠銀行自律是遠遠不夠的，更需要加大監管力度。對于變相低門檻放貸的銀行，監管部門不僅應該重罰，而且有必要將處罰公之于眾。假如違規放貸不受罰，非但引來更多同行追隨，而且給市場帶來錯誤的預期。近期的股市反彈中，房地產板塊整體漲幅強于大盤，個別房地產股成為漲停板上的活躍股，就因為誤讀了房貸松綁的信號。

　　此次樓市調控的核心是實施差別化信貸，因而，銀行對二套及以上房貸的態度，直接關系到調控的成敗。高房價帶來樓市泡沫，留下的后患不容低估。高房價還導致大批人買不起房，造成一系列社會問題。遏制房價過快上漲，不能毀于個別銀行對局部利益的追逐。面對房貸松綁的苗頭，必須采取有力的監管措施，防止重蹈“說一套，做一套”的覆轍。