二線城市樓價漲跌互現(xiàn) 調(diào)控仍需到位

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺近3個月來，記者分赴我國東部、中部和西部地區(qū)采訪時發(fā)現(xiàn)，與一線城市樓市“價跌量縮”相比，二線城市的降價效果似乎并不明顯，有的房價略有降低，還有的不降反升，更有一些城市房價雖然“低迷”，卻與調(diào)控政策并無直接關(guān)聯(lián)，而是另有“隱情”。

　　成都大連青島：樓市“虛火”略有降溫

　　數(shù)據(jù)顯示，6月份成都主城區(qū)商品住宅成交4811套，環(huán)比下跌了21.1%。7月8日，記者來到成都新近開盤的“保利·金香檳”售樓部，銷售員李洋說，購房可以享受“2萬元誠信金抵4萬元房款，按揭優(yōu)惠1%，一次性5%”等優(yōu)惠，房價在7000元／平方米左右。“開盤價比預(yù)期價格至少降了1000多元。”

　　成都是獲批國家級綜合配套改革實驗區(qū)的省會城市，與一線城市的境遇類似，土地流拍、成交下滑、價滯量跌，成為調(diào)控以來成都樓市的關(guān)鍵詞。

　　5月21日，在成都市調(diào)控以來首次主城區(qū)土地拍賣中，六宗土地有兩宗因無人出價而流拍。數(shù)據(jù)顯示，4月份起住宅用地成交均價從高位回落，5月份環(huán)比下跌近49%，6月份跌幅回落。

　　進(jìn)入6月，大連樓市多個樓盤出現(xiàn)“個位數(shù)成交”，萬科魅力之城、成潤萬家等項目陸續(xù)推出了全款打折優(yōu)惠。青島作為最早出臺地方調(diào)控細(xì)則的城市之一，6月份住宅成交下跌幅度達(dá)到52%，當(dāng)月下旬多個項目以低于周邊二手房千元的價位開盤。

　　中國社科院研究員馬光遠(yuǎn)說，部分二線城市，如大連、青島等城市，近年來樓市泡沫不斷堆積，萬元樓盤層出不窮。

　　“由于區(qū)位、環(huán)境等優(yōu)勢，成都、大連等城市購房需求依然旺盛，中長期房價仍然看漲。”東北財經(jīng)大學(xué)教授肖興志說，目前不高的成交量可能為后市積蓄更大的需求。

　　“需要關(guān)注的是，已有泡沫的二線城市房價尚未切實下跌，交易卻在回暖。”馬光遠(yuǎn)說。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的二線城市，個別銀行開始暗地放寬房貸標(biāo)準(zhǔn)，一些投資者仍能以零首付買數(shù)十套房子，這些都應(yīng)是下一步調(diào)控的重點所在。

　　沈陽呼和浩特：房價漲勢強勁

　　“房價怎么越調(diào)越漲？”在沈陽市民劉立強看來，一些調(diào)控政策似乎是“摁下葫蘆起了瓢”，一線城市下去了，二線城市又起來了。7月初，沈陽市核心區(qū)域的部分樓盤已直逼萬元大關(guān)。

　　作為我國東北的中心城市，沈陽樓市一直波瀾不驚。在全國15個副省級城市中，這里的房價排名經(jīng)常是倒數(shù)第一，然而2009年進(jìn)入了“快速上升通道”。當(dāng)年1月，遼寧省贏得2013年全運會承辦權(quán)，沈陽市成為主會場，全年商品房均價漲幅達(dá)14%。

　　今年5月，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)獲批國家級綜合配套改革實驗區(qū)。5月，商品房合同備案均價同比上漲37%，環(huán)比上漲近7%；上市量創(chuàng)歷史新高，達(dá)160萬平方米，交易面積同比增長29%。恒大地產(chǎn)在全國多個城市統(tǒng)一降價之際，在沈陽樓盤卻每平方米漲了100多元。

　　“概念板塊增溫和投資性購房增加，是量增價漲的重要推手。”沈陽建筑大學(xué)教授范翰章說，沈陽地鐵周邊、全運村附近成為近期房價上漲較快的區(qū)域。

　　此外，據(jù)測算，目前沈陽投資性購房比例接近30%，而一年前僅為10%左右。同時，沈陽也成為開發(fā)商的投資熱土，全國房地產(chǎn)綜合實力排名前30名開發(fā)企業(yè)，七成以上已在沈陽投資。

　　調(diào)控政策實施以來，呼和浩特樓市呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。5月，市區(qū)新建商品房銷售平均價格為4713元／平方米，同比增長20.17%，環(huán)比增長4.99%。例如，錦繡城小高層住宅，4月初起價為4800元／平方米，如今起價即為5300元／平方米，戶型好的漲至5600元／平方米。

　　“呼和浩特市區(qū)住房，10%到20%被外地人購買，這也刺激了當(dāng)?shù)氐姆績r上漲。”內(nèi)蒙古財經(jīng)學(xué)院教授梁榮認(rèn)為，投資、投機(jī)等因素對二線城市樓市的拉動不可小視。

　　“從沈陽、呼和浩特等二線城市看，房價漲速明顯超過當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐鏊伲�房價收入比在擴(kuò)大，表明投資需求增長迅速。”世界華人不動產(chǎn)學(xué)會會長李明說，遏制投資、投機(jī)需求是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心目標(biāo)。要達(dá)到此目標(biāo)，地方政府還需出臺細(xì)則，切實落實調(diào)控政策，嚴(yán)格控制房價過快上漲。

　　長沙重慶：保障房因素導(dǎo)致“價格洼地”

　　一直準(zhǔn)備買房的湖南長沙市民范青發(fā)現(xiàn)，調(diào)控近3個月，很多新老樓盤價格基本上“濤聲依舊”：宣傳起價每平方米5000多元送1000元裝修，到實地一看，“裸房價”基本還在調(diào)控前的位置。

　　7月初，記者走訪長沙一些房產(chǎn)中介了解到，目前主城區(qū)房價約為5000元／平方米，與4月初相比價格相差無幾。在長沙，樓市對調(diào)控的反應(yīng)似乎并不敏感，顯示出異乎尋常的平靜，“房價洼地”成為外界對當(dāng)?shù)胤績r的基本判斷。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂的“房價洼地”，與“回報地”“定向房”有很大關(guān)系。大約2007年以前一個時期，長沙市大量采用土地回報方式，刺激民間資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“回報地”開發(fā)使長沙住宅供應(yīng)量長期居高不下。2008年起，長沙又在全國率先推行了經(jīng)適房貨幣補貼，一年解決了1.2萬戶低收入家庭住房問題。此外，還有相當(dāng)一部分公職單位與開發(fā)商合作，進(jìn)行“定向房”開發(fā)，向本單位人員提供大量低于市場價格的“定向房”。

　　與長沙類似的還有重慶、長春等城市。“非市場化住房供應(yīng)多，是這些城市的共同點。”中國住宅研究會副會長顧云昌說，例如重慶市年內(nèi)啟動的公租面積高達(dá)1000萬平方米，重慶今年保障性住房、棚戶區(qū)改造、中小套型商品房三類用地量占今年全市城市住房供地總量的76%。這些舉措成功抑制了當(dāng)?shù)胤績r較快上漲。

　　調(diào)查顯示，本輪樓市調(diào)控以來，有相當(dāng)規(guī)模的資金開始流向二、三線城市的樓市，這將成為未來房價上漲的重要推手。而同時，部分二線城市認(rèn)為與北京、上海等一線城市比，當(dāng)?shù)胤績r不高，調(diào)控應(yīng)該因地制宜，不要一刀切，也為將來房價走高預(yù)留了政策空間。

　　專家認(rèn)為，盡管二線城市房價仍未到“發(fā)燒”地步，但不能忽視投資投機(jī)需求增加、房價上漲較快等問題。二線城市對樓市調(diào)控不能置身事外。

　　馬光遠(yuǎn)指出，樓市調(diào)控是要抑制投資投機(jī)，保障居民基本住房需求，在這一基本點上沒有一、二線城市之分。“當(dāng)前，應(yīng)傳遞一個明確的信號，樓市調(diào)控是長期政策，各地要切實落實好中央調(diào)控措施，預(yù)防和遏制樓市泡沫產(chǎn)生或增大。”(新華社“新華視點”采寫記者：任芳、徐揚、葉建平、蘇曉洲、任會斌）