為遏制"陰陽合同"深圳二手房交易征稅或出新方案

　　二手房實(shí)際成交價(jià)在150萬元以上，而過戶登記價(jià)卻僅有10萬余元，這種“陰陽合同”的做法已經(jīng)成為人盡皆知的“秘密”了。昨日，記者從稅務(wù)部門了解到，目前深圳市地稅局正與國土部門磋商調(diào)研，就加強(qiáng)二手房交易所涉?zhèn)�人所得稅、營業(yè)稅等稅費(fèi)的征收形成新的方案。二手房交易可能按照評估價(jià)收稅,“陰陽合同”或?qū)⑼顺鰵v史舞臺。

　　【現(xiàn)狀】

　　陰陽合同是交易通例

　　“二手房交易中的‘陰陽合同’現(xiàn)象在深圳很普遍，也是稅務(wù)部門規(guī)范征收二手房交易稅費(fèi)的一大難題。”市地稅局一名稅管人員告訴記者。

　　據(jù)深圳二手房律師團(tuán)首席律師張茂榮介紹，“陰陽合同”即一陰一陽兩個合同，陰合同約定交易雙方真實(shí)成交價(jià)，陽合同中交易價(jià)款為房地產(chǎn)原登記價(jià)，用于過戶使用，目的是為了逃避國家稅費(fèi)。

　　陰陽合同到底能夠減免多少稅費(fèi)呢？昨日，記者以購房者身份暗訪了一名地產(chǎn)中介丁先生。“我們現(xiàn)在所有的二手房都是用陰陽合同成交的，如果是一套200萬元的房子，我們按照50萬元的原價(jià)過戶，只用交3%的契稅和5.2%營業(yè)稅。如果按照實(shí)際成交價(jià)過戶，那么要征收差價(jià)20%的營業(yè)稅，也就是150萬元乘以20%，多出了30萬元！”

　　廣東盛唐律師事務(wù)所律師張鵬表示，“陰陽合同”由來已久，由于是雙方自愿交易的，所以交易還是受到法律的保護(hù)，其惡果是損害了國家利益。“陰陽合同”很隱蔽，只有雙方發(fā)生糾紛才會暴露出來，如沒發(fā)生糾紛基本上無人知曉。

　　【進(jìn)展】

　　新方案或規(guī)范稅率

　　昨日，記者從市地稅局了解到，目前市地稅局正與國土部門磋商調(diào)研，就加強(qiáng)二手房交易所涉?zhèn)�人所得稅、營業(yè)稅等稅費(fèi)的征收形成新的方案。

　　早在2003年，龍崗區(qū)就開始了按評估價(jià)實(shí)征二手房交易稅款的試點(diǎn)。其操作辦法是，由交易雙方共同到有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋價(jià)值評估，再減去房屋原值、有關(guān)稅費(fèi)，國土部門據(jù)此據(jù)實(shí)代征個稅、營業(yè)稅等。目前，龍崗區(qū)已暫停按評估價(jià)征稅的做法，與其他五區(qū)政策一致。

　　深圳即將出臺的二手房稅收征管方案是否采取按評估價(jià)征收方式？有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，評估征收，因評估機(jī)構(gòu)的選擇、評估價(jià)格準(zhǔn)確性等方面的問題，按照法定稅率征收可能存在較大偏頗。不排除采用核定稅率征收的方式，如，部分城市對未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，規(guī)定按評估值的1%核定繳納個稅(不是采用20%的稅率)。

　　“方案正在調(diào)研中，如何征收尚無定論。正在協(xié)商中的新方案就是要以最切實(shí)可行的措施規(guī)范征收二手房交易稅費(fèi)，杜絕‘陰陽合同’。”

　　【樓市影響：】

　　二手樓市將進(jìn)入冰凍期

　　“強(qiáng)征個稅、營業(yè)稅將導(dǎo)致交易成本大增，二手房交易或?qū)⑼�滯，深圳二手樓市將進(jìn)入冰凍期。”張茂榮律師認(rèn)為，由于“陰陽合同”已盛行多年，三五年前的二手房目前實(shí)際價(jià)值已數(shù)倍于當(dāng)初的登記價(jià)，部分豪宅已升值數(shù)百萬元，一旦強(qiáng)征個稅和營業(yè)稅，稅收將多出數(shù)十萬乃至上百萬元，在買賣雙方都不愿意承擔(dān)的情況下，深圳二手房交易或?qū)⒈黄韧�滯�?/p>

　　影響關(guān)鍵看執(zhí)行力度

　　“不能簡單下結(jié)論樓市是否就將大跌，關(guān)鍵是政策的執(zhí)行力度如何。”地產(chǎn)資深評論員王世泰表示，陰陽合同的存在是潛規(guī)則，也是法律不容許的。

　　陰陽合同是不存在法律效力的，逃避稅收，并且套取按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)很大，都是違規(guī)的。新政出臺后，估價(jià)師夠不夠？職業(yè)操守如何？這都是值得憂慮的。如果政策執(zhí)行到位，市場就會趨于理性。

　　【存在問題：】

　　擔(dān)憂一：

　　購房者成本大增

　　“陰陽合同的存在與目前交易稅費(fèi)的額度有關(guān)，即使沒有個稅，一套2年內(nèi)普通二手房交易成本(稅費(fèi)、中介傭金等)也已近房價(jià)的一成，非普通住宅更高！”

　　張茂榮律師認(rèn)為，很多人將打擊陰陽合同與降低房價(jià)聯(lián)系在一起，認(rèn)為消滅陰陽合同即可降低房價(jià)，事實(shí)是陰陽合同的存在與房價(jià)并沒有必然的聯(lián)系。打擊陰陽合同頂多只是通過增加交易成本的方式迫使沒有實(shí)力的投資客出局，但并不會對房價(jià)下跌起到立竿見影的作用。在賣方市場下業(yè)主可能將交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買方從而推高房價(jià)，即便是在買方市場下，由于交易成本的增加也很難起到平抑房價(jià)的目的。

　　擔(dān)憂二：

　　催生官方陰陽合同

　　張茂榮擔(dān)心，強(qiáng)制評估消滅了買賣雙方之間的陰陽合同，將催生官方陰陽合同。“由于評估價(jià)并非實(shí)際交易價(jià)，強(qiáng)制評估征稅在否定買賣雙方之間陽合同的同時(shí)，催生了第二個陽合同——評估價(jià)合同，但并沒有改變陰陽合同一陰一陽的現(xiàn)狀。”

　　他認(rèn)為，由于出師無名，與其冒違法之嫌強(qiáng)制評估征稅，不如加大稅務(wù)稽查力度，利用合法手段減少陰陽合同的存在。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　觀點(diǎn)一

　　稅法與刑法結(jié)合起來嚴(yán)查

　　廣東盛唐律師事務(wù)所律師張鵬建議：

　　第一，稅法與刑法結(jié)合起來，當(dāng)偷稅、逃稅達(dá)到一定數(shù)額時(shí)，追究當(dāng)事人法律責(zé)任。

　　第二，政府制定相關(guān)措施要求房產(chǎn)中介公司在買賣方交易時(shí)，必須提供原始合同，從源頭上把控，杜絕“陰陽合同”出現(xiàn)，畢竟二手房買賣基本上都是在中介公司完成的。

　　第三，職能部門有行之有效的堵漏及處罰措施。包括核查方式、核查內(nèi)容及處罰舉措等。

　　觀點(diǎn)二

　　職能部門監(jiān)管非常重要

　　廣東圣方律師事務(wù)所律師鄭劍民認(rèn)為，要防止二手房交易中“陰陽合同”現(xiàn)象出現(xiàn)，最主要的就是職能部門的監(jiān)管。鄭律師認(rèn)為，“陰陽合同”其實(shí)說穿了就是逃稅，職能部門如能加大查處力度和打擊力度，并在逃稅金額達(dá)到一定程度時(shí)追究相關(guān)責(zé)任，可以起到警示及凈化交易市場的作用，“陰陽合同”狀況也會得到有效遏制。

　　“‘陰陽合同’具有一定的隱蔽性，因?yàn)樗�是買賣雙方你情我愿的事，且對雙方都有利，” 鄭律師表示，打擊“陰陽合同”有一定的難度，是一項(xiàng)艱巨工作，唯有各相關(guān)職能部門齊抓共管，并措施到位、行動到位，才能真正見效。(記者余琴、陽荔)