房企融資轉向外資銀行 開發商資金充裕度下降

　　在調控后收緊的融資渠道面前，部分開發商仍表態“不差錢”。業內專家以及分析師透露，1-5月的房企資金壓力不大，但充裕度在下降，隨著調控深入，若融資渠道不暢，房企可能產生資金缺口。面對收窄的融資渠道，部分開發商出現新動向，將融資的方向轉向了外資銀行。

　　現象

　　撤發頻頻 地產大佬稱“不差錢”

　　7月7日，華業地產發布公告，由于受經濟環境和政策變化影響，資本市場地產板塊調整顯著，公司股價大幅下調。公司董事會擬撤銷非公開發行股票方案。

　　華業地產的撤銷增發方案并不令業內人士驚奇，在調控大勢下，上市房企通過股市融資受到證監會和國土局的聯合審批，且在股市下行的行情下，多個房企股價已經跌破增發價。

　　6月期間，招商地產公告，股東大會通過了撤銷定向增發方案。雖然鑒于股價下跌的大勢，招商地產從去年8月擬以每股28.12元增發價格下調至20.6元，但仍未趕上破增發的步伐，無奈取消。世茂股份緊隨其后，公告宣布撤銷約17億元的增發方案。

　　不過，面對股權融資渠道受阻，部分房企仍表態，憑借自有資金、信托融資等其他渠道，并不差錢。

　　世茂股份相關負責人對記者表示，公司經營所需資金正常，融資的方式方法較多，公司與金融機構、銀行、信托的合作關系密切。

　　5月20日，世茂股份曾公告，通過信托融資6.03億元，用于蘇州公司項目的發展。不過，該信托貸款利率第一年為7.1%、第二年為7.8%。

　　對于仍未被放行的萬科112億元增發案，萬科執行副總肖莉對記者表示，萬科目前仍有170多億元現金，沒有考慮其他融資渠道，若以現在的資金狀況支持2-3年沒有問題。

　　追問

　　房企資金充裕度下降

　　面對地產大佬一直宣稱的“不差錢”，全國工商聯房地產商會會長聶梅生則表示，“不要總認為自己不差錢，開發商的資金充裕度在下降。”

　　聶梅生表示，檢測1-5月的數據，開發商資金充裕度開始下降，自有資金率上升明顯。她介紹，房地產企業的自有資金占投資比重在去年為49.4%，但在今年5月達到70.3%。去年房產企業的月均自有資金是1452億元，到了今年5月份達到了2082億元。同時，房企資金充裕度明顯下降，今年3月份的充裕度是1：1.67，現在下降到1：1.42。“這個比例能否撐到年底不好說。”

　　齊魯證券房地產分析師涂力磊表示，在此輪政策調控中，擠壓開發商資金，迫使其降價是手段之一。開發商是不是有降價壓力，可以通過簡單測算估計。

　　涂力磊表示，今年1-5月，開發商利用外資169億元，自籌資金9540億元。國內貸款達到5549億元，同比增長57%。“前5月地產信貸投放量過大，開發商現在資金面依舊充裕，降價壓力較小。”

　　但據其推算預測，今年房企自籌資金需要15220億元，考慮到去年全年接近10000億元的資金富余。按照一定的增長假設，開發商還需獲得5220億元的自籌資金。這部分資金大部分依靠銷售回籠。按照房企以項目20%凈利率水平測算，5220億利潤所對應的收入應該在26100億元左右。從1到5月的房企銷售情況來看，已經實現15760億。

　　涂力磊表示，從假設測算中可以看出，開發商有銷售壓力，但暫時還不致命。如果成交繼續下滑，為保證資金平衡，房企在4季度可能出現更大規模降價。

　　一家股份制銀行地產金融總監對記者表示，雖然開發商上半年銷售為今年積累了不少現金流，但是在調控繼續深入的情況下，開發商下半年的銷售不容樂觀，而且在開發、投資等資金支出方面的需求仍然存在。雖然開發商自有資金能維持一段時間，但現金流也將越來越緊。他預計，房地產行業的調整，中小企業支撐不下去，還將出現大魚吃小魚，房企之間重組兼并的現象。

　　動向

　　房企轉向外資銀行

　　種種跡象表明，在房地產融資的渠道變得越來越窄的當下，股權融資受阻和資金有壓力預期，使房企融資開始尋求新的渠道，其中一個明顯動向是外資銀行的身影頻頻顯現。

　　6月25日，奧園從南洋商業銀行及中國銀行澳門分行獲得5億元的定期貸款融資，資金將用作奧園的一般營運資金。緊隨其后，恒基兆業宣布其與18間國際及本地銀行簽訂一項132.5億元的5年期循環貸款；雅居樂也于近期從東亞銀行獲得了8億港元的借款。新世界發展也獲得了一家銀行7億港元4年期的貸款。

　　加之今年4月28日，龍湖披露，成功獲得一筆來自國際銀團最高上限為21.5億港元的貸款。實際上，包括恒大、雅居樂、佳兆業、人和商業等在港上市的內地房企也紛紛推出了海外融資計劃。業內人士分析稱，龍湖的這一成功案例將對其他房企融資創新渠道起到風向標的作用。

　　- 調查

　　A股市場IPO仍未開閘

　　眾多房企在融資方面最為依賴的A股市場，目前卻仍然不甚明朗。去年6月IPO重啟之后，A股市場僅有南國置業一家房企成功上市。而更多的房企如龍湖、恒大則選擇在港上市。然而，隨著新政對房地產的嚴厲調控，房企IPO仍未開閘，而香港資本市場也對調控中的房地產企業認購的積極性不大，包括融創、太古地產、星河灣都暫停在港IPO的計劃。眾多房企必須熬過調控的艱難考驗，才有可能如恒大、龍湖般苦盡甘來。

　　據悉，上海旭輝集團為上市已準備了兩年，是A股房企IPO隊列中靠前的一批，旭輝集團一內部人士向記者表示：“如果房企IPO重啟，旭輝會在前列”。他表示，目前仍未接到證監會的通知。

　　記者從知情人士獲悉，目前房企借殼上市也從6月開始暫停了。(記者 張曉蕊 袁玥)