易憲容談住房高空置率:必須采取措施擠出市場泡沫

　　●國內住房高空置率令人吃驚

　　●表明市場投資性購房數量大

　　●必須采取措施擠出市場泡沫

　　●防止投機炒作拖累整個經濟

　　據國家電網公司的調查顯示，中國660多個城市現有連續6個月以上電表讀數為零的空置房6540萬套，足夠2億人居住。而這僅是房地產開發商已經交易了的居民持有的住房數據。如果加上房地產商已經蓋好沒有交易出去的住房，當前國內住房的空置率之高更是驚人。

　　盡管有人對國家電網公司的調查數據表示懷疑，大量購買者進入房地產市場囤積住房任其空置、待房價上漲賺取價差，已是不爭的事實。從這個意義上說，當前國內大中城市住房空置率并非僅是突破10%的國際警戒線的問題，也不是住房空置率過高影響住房資源的配置及影響其他居民住房福利條件改善的問題，大量的人參與房地產投機炒作，它不僅導致整個社會資源錯配、價格扭曲、財富浪費，而且也改變了國人的基本價值觀及行為方式，讓國家金融風險進一步放大，經濟結構無法調整及最終導致整個社會的不穩定。

　　可以說，當前國內居民購買住房用于投資的嚴重程度，不僅表現為全國有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，而且表現為最近的住房銷售全面停止后其價格則仍然處于高位，表現為2009年個人從銀行借得的錢是2008年的4倍多和今年第一季度個人貸款達到9202億元。這些現象說明，當前國內房地產住房投資性十分普遍，其重要原因是政府優惠的信貸政策通過過高的金融杠桿影響了市場的需求，從而使得國內絕大多數地區的房價都表現為嚴重的泡沫性。正如政府控制房價過快上漲政策所指出的，如果這種過高的房價泡沫不擠出，它不僅是影響居民的民生問題，而且會影響國家金融安全及國家的經濟協調發展的問題。

　　現在的問題是，國內房地產市場的投資性，完全顛覆了中國傳統的投資理財觀念和價格形成體系。如，住房的投資價值代替了居住功能，住房成為投資的工具，一些人形成“購買住房一定會賺錢”、“誰擁有住房就擁有財富”的價值取向，以致讓不少消費者對住房趨之若鶩。這種偏激的投資傾向，也成了這次政府房地產宏觀調控的最大障礙。因為，去年國內房地產市場在優惠信貸政策推動下，房地產價格快速飚升，擠出了相當一部分以消費需求為主的購買者，進一步導致了市場價格的失真。政府房地產宏觀調控政策就是要全面遏制這種過度的房地產炒作與投機。在這種情況下，這些房地產投機炒作者一定會尋求各種理由來保護其利益。比如他們會說，房價下跌對GDP有負面影響，房價下跌對地方政府財政有負面影響，房價下跌對個人財富增長有負面影響等等；他們也會說，因為通貨膨脹，因為中國經濟增長，因為人民幣升值等等，房價不會下跌，希望以此來影響人們的心理預期，影響市場價格走向。

　　總之，前一段，國內房地產投機炒作氛圍在不少人心中形成一個特有概念，即凡是投資性購買住房都能賺錢(特別是利用銀行金融杠桿)。按照這一邏輯，那么，房價只能上漲而不能下跌。而且，依他們的心理，這種房價上漲越快越好。如果這種觀念成氣候，市場熱度再上升，一定會有更多人涌進投資性住房市場跟風購買，那么，房地產價格快速飚升及房地產泡沫吹大也就是必然的事了，中國金融及經濟面臨的潛在風險必然會增大。這個完全與中國經濟持續穩定發展及住房的基本功能相悖的住房投機炒作市場，給社會經濟帶來的負面影響肯定是需要嚴加防范的，因為，吹大的房地產泡沫一定會破滅，任何房地產泡沫破滅一定會導致金融危機及經濟危機，而任何金融危機及經濟危機也一定會給整個社會及人民帶來嚴重創傷(最近的美國金融危機及歐洲主權債務危機正是如此)。

　　(作者為中國社會科學院金融研究所研究員 易憲容)