京新規打破物業費開發商"一口價" 可第三方評估

　　物業費10月起可第三方評估

　　北京新規打破物業費開發商“一口價”，可委托評估物業服務質量

　　今后，業主們要交納的物業費，將不再是開發商或物業公司的“一口價”，而是由委托的第三方評估監理機構來綜合評估確定。物業服務質量是否達標、小區物業的交接查驗，也可委托第三方機構來承擔。

　　《物業服務第三方評估監理管理辦法》昨天出臺，作為《北京市物業管理辦法》的配套文件，將于今年10月1日一起實施。

　　在售房物業費評估后寫入合同

　　據介紹，在物業服務中引入第三方機構來評估，這在全國尚屬首次。

　　“過去，業主和開發商、物業公司之間發生矛盾時，往往找到政府主管部門或法院來‘裁判’，但這個‘裁判’并不專業，往往會出現物業矛盾雙方‘公說公有理、婆說婆有理’。”市住建委副主任張農科說，此次引入了第三方監理機構，這些問題交由第三方機構來評估，政府部門則成為了游戲規則的制定者和秩序維護者。

　　過去，小區業主交的物業費，大都是開發商或物業公司的“一口價”，而今后，物業費標準將由第三方機構來評估確定。

　　“按照《辦法》的規定，今后開發商應當在銷售房屋前，確定小區物業的服務等級和服務標準，并從房屋主管部門公布的第三方評估監理機構名錄中，隨機抽取第三方機構，對服務費用進行測算，測算結果要在售樓場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業服務合同。”市住建委相關負責人說。

　　此外，業主大會首次選聘或更換物業服務企業時，也可委托第三方進行物業服務費評估；業主和物業服務企業就服務費用發生爭議時，同樣可以共同委托評估。

　　服務是否合格可委托評估

　　第三方評估監理機構還可以承擔物業項目的交接查驗。開發商向全體業主移交小區物業項目時，可以共同委托第三方機構，對小區的公共部位和共有設施等進行查驗并出具查驗報告。評估費用由開發商承擔。

　　此外，業主、業主大會或其他相關部門可以委托第三方評估監理機構，對物業服務的質量進行評估。“評判”小區物業服務質量是否合格。

　　- 追問

　　1 物業費標準如何評估？

　　物業費定價算成本看市場

　　昨天，市住建委還公布了物業項目承接查驗、物業服務費用、物業服務質量這3項評估規范。對于第三方機構如何評估物業費等進行了具體規定。

　　市住建委相關負責人說，按照規范，評估人員將根據需要評估小區的情況，運用運營成本法為主導、市場比較法為參考，對評估項目的物業服務費用進行評估。

　　“運營成本法是根據物業企業提供服務的正常運營成本，加上合理利潤或管理酬金，以此估算客觀合理的物業費價格。物業成本方面，北京物業管理行業協會每季度都會公布物業服務成本信息，評估人員可以此為參考，分項評估物業成本的構成項目，比如保潔、保安等服務人員的工資、綠化養護費用等等。把這些分項匯總起來，再加上合理的利潤或酬金，計算出物業費的評估結果。”這位負責人說。

　　此外，“市場比較法”則是評估人員可以比較類似服務標準的小區，參考其物業費價格，然后進行適當的修正，估算出所評估項目的物業費。

　　2 第三方評估不公正怎么辦？

　　評估弄虛作假將取消資格

　　如何才能保證第三方評估機構評估的公正性？

　　市住建委相關負責人表示，物業服務評估監理機構通過市場培育，但機構必須在房管部門備案，政府部門也會加強監管。目前北京市已經有五六家這樣的機構。

　　同時，市住建委還正在建立物業服務評估監理專家庫，面向社會征集專家，專家庫中包括綜合管理類專家和專業技術類專家，以及社會專家。將來第三方評估機構不是自己“干活”，而是要在專家庫中隨機抽取專家，由專家進行具體的評估，出具評估報告。

　　“如果發現第三方機構或專家有不公正的行為，或是收取委托方好處，或是出具虛假報告，那么評估機構將被取消資質，專家則將取消資格，今后不能再進行評估業務。同時，還會把他們向社會曝光和公示，讓他們‘身敗名裂’。”這位負責人表示。

　　- 聲音

　　業主大會沒錢阻礙委托評估

　　北京新天第家園業委會主任張大憲表示，第三方評估收費是“誰委托誰付費”，但業主大會目前沒有法人資格，又沒有經費來源，因此在委托評估時會遇到很大困難。

　　他建議應盡快賦予業主大會法人資格。“現在業主大會沒有錢，業主可以先湊一下，因為這畢竟關系到大家的利益。”

　　張大憲認為，昨天出臺的辦法，是為保障業主的利益進行的一種嘗試。“比如物業交接查驗和前期物業費，都不再聽命于開發商的‘霸王條款’了。”

　　他建議，《辦法》應該配套一些細則。“比如業主們想炒掉物業，但物業公司請的第三方評估結果是服務沒問題。這種時候怎么辦？是不是應該按照物權法，按照業主的共同決定來辦。這都需要明確。”(記者馬力)