開發(fā)商每次降一點(diǎn) 購房者還等著下一次

　　目前的市場情況下，降與不降已經(jīng)不是問題，“慢慢降”還是“一步到位地降”才是讓開發(fā)商頭疼的大問題。

　　新政以來河西數(shù)個(gè)新開樓盤開出符合買房人心理價(jià)位的“靠譜價(jià)”，也因此掀起了幾陣熱銷小浪潮。

　　而那些采用打折、特價(jià)、贈送等“猶抱琵琶半遮面”的傳統(tǒng)隱諱手段的開發(fā)商，卻逐漸陷入高不成、低不就的境地。

　　雖然他們也在一次次地試探著往下降，但是擠牙膏式的做法，猶如“溫水煮青蛙”，購房者絲毫不受觸動，始終在耐心等待下一次降價(jià)，樓盤銷售依然是慘淡一片。

　　剛剛過去的6月份，南京樓市延續(xù)了新政后的疲態(tài)，繼續(xù)深度低迷。網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月南京全市商品住宅認(rèn)購2371套，成交1964套，多日出現(xiàn)板塊“零成交”。7月開局第一周，南京全市成交量再度走跌，284套的成交量環(huán)比下滑了18.6%。

　　事實(shí)上，在成交不斷走低的同時(shí)，南京許多板塊房價(jià)松動的跡象已較為明顯。不論是一些樓盤以各種方式推出優(yōu)惠折扣，還是新盤降低預(yù)期開出板塊內(nèi)的新低價(jià)格，降價(jià)已成為樓市這段時(shí)期的熱點(diǎn)。不過，頻頻出現(xiàn)的優(yōu)惠打折卻未能拉住樓市成交下行的頹勢。究其原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，試圖靠著小打小鬧的優(yōu)惠扛過此輪調(diào)控的開發(fā)商，買房人并不買賬，相反，不到位的優(yōu)惠降價(jià)更加重了買房人的觀望。

　　每次降一點(diǎn) 購房者還等著下一次

　　新政過后，江北成為受影響最大的重災(zāi)區(qū)。有些項(xiàng)目一天一套都賣不出去，在業(yè)內(nèi)已經(jīng)不是什么秘密。迫于成交嚴(yán)重縮水和二手房普遍跌到7000元左右水平的“逼宮”，江北許多樓盤紛紛采取打折優(yōu)惠等方式降價(jià)促銷。

　　上周末，江北兩家樓盤推出了130多套新房源，房價(jià)比過去降了一大截。其中一家老樓盤推出了一幢多層房源，主力戶型為82到95平米的兩房，最便宜的單價(jià)8050元，最貴的在每平米8400元左右，均價(jià)也只有8200元。此外，現(xiàn)場的意向客戶還可享受93折的優(yōu)惠，折后的均價(jià)只有7600元/平方米左右。據(jù)了解，這家樓盤在新政之前曾推出過一批房源，當(dāng)時(shí)的報(bào)價(jià)為每平米9800元，在經(jīng)過多次降價(jià)后，這次新推房源均價(jià)比原來降了2000多元。

　　不過，即便如此幅度讓利，仍然沒有帶來太大的成交。筆者當(dāng)天在現(xiàn)場看到，售樓處看房的客戶并不多，一個(gè)多小時(shí)里總共只有六七組客戶。“剛開始降了幾百塊錢，均價(jià)9500元，后來又說優(yōu)惠降到9000元，現(xiàn)在降到8200元了，就像擠牙膏，何苦啊！”現(xiàn)場來看房的王先生苦笑著說，他基本都留著該樓盤發(fā)給他的優(yōu)惠短信，這次優(yōu)惠雖然不小，但他表示，這樣的降幅說明后面還有價(jià)格下探空間，“還是等等再下手”。

　　購房者心理預(yù)期高 砍價(jià)一砍就是兩千

　　開發(fā)商羞羞答答降價(jià)，換來的卻是買房人的不買賬。自新政以來，南京樓市許多樓盤的優(yōu)惠打折，都是先試探性讓出一點(diǎn)折扣，在效果差強(qiáng)人意的情況下再繼續(xù)嘗試，到最后讓出的幅度疊加起來并不太小，但仍然換不來銷量，還讓買房人觀望更厲害。

　　位于溧水的一家樓盤以別墅產(chǎn)品為主，新政前看房下定的人不在少數(shù)，但由于項(xiàng)目施工進(jìn)度較慢，樣板房建造一拖再拖，一些潛在客戶本來就有些動搖。新政一出臺，該樓盤客戶流失嚴(yán)重。在新政出臺一個(gè)月后，該樓盤一方面想方設(shè)法推出一些優(yōu)惠，最大金額達(dá)10萬多元，另一方面與一些中介合作，實(shí)行分銷，以期拉動銷售。

　　“推出優(yōu)惠后確實(shí)有一些客戶上門”，該樓盤相關(guān)人士透露，但成交依然不理想，還出現(xiàn)了讓他們哭笑不得的事情。據(jù)該人士回憶，6月初與該樓盤合作的一家中介介紹了一位客戶，這位客戶在置業(yè)顧問帶領(lǐng)下參觀了項(xiàng)目，并仔細(xì)計(jì)算了幾套小面積別墅優(yōu)惠后的價(jià)格。按一系列優(yōu)惠算下來，該客戶看中的一套180㎡左右的別墅單價(jià)在8000元左右，較案場報(bào)價(jià)降了1000多元。“客戶看上去意愿很強(qiáng)烈”，該人士表示，這位客戶并沒有當(dāng)場下定，只是說回去再考慮下。幾天后，當(dāng)置業(yè)顧問電話聯(lián)系該客戶時(shí)，得到的答復(fù)卻讓他們發(fā)蒙，“他說你們都這么多優(yōu)惠了，不如再降一點(diǎn)，結(jié)果他報(bào)給我們的單價(jià)只有6000多元，差不多就是項(xiàng)目幾年前剛開盤時(shí)的價(jià)格。”

　　“新政價(jià)”下調(diào)千元 開發(fā)商依然心里沒底

　　在買房人不領(lǐng)情的情況下，開發(fā)商一點(diǎn)一點(diǎn)的降價(jià)策略顯得頗為尷尬。尤其是那些新政前價(jià)格高居不下的樓盤，擔(dān)心大張旗鼓地降價(jià)將引來老業(yè)主的不滿和退房，不得已采取各種方式暗降，對于那些期望得到優(yōu)惠的客戶，售樓處不停暗示可以當(dāng)面來談。

　　仙林臨近地鐵的某家樓盤在新政剛出臺時(shí)并沒有太多擔(dān)憂，結(jié)果5月底地鐵2號線開通后，銷售情況沒有任何變化，該樓盤這才緊急開會商量優(yōu)惠打折。在擔(dān)心降價(jià)后老客戶鬧事，該樓盤推出了一個(gè)不降價(jià)而只為客戶承擔(dān)一定首付的優(yōu)惠方式，并在之后不久的端午節(jié)推出了一次性付款92折優(yōu)惠。但是能夠一次性付款，享受這單價(jià)1500元優(yōu)惠的客戶畢竟是少數(shù)，該樓盤成交仍然屈指可數(shù)。眼看打折優(yōu)惠效果差勁，該樓盤最后無奈恢復(fù)原價(jià)，因?yàn)椤敖祪r(jià)了還是無人問津”。

　　購房者的心理預(yù)期已經(jīng)讓開發(fā)商摸不著頭腦。近期江北一家樓盤準(zhǔn)備喊出超低價(jià)，以下調(diào)上千元的價(jià)格開盤，號稱“新政價(jià)”，快速打開市場。不過，即便準(zhǔn)備以這樣的價(jià)格入市，該樓盤負(fù)責(zé)人仍然在不經(jīng)意間反問別人：“這個(gè)價(jià)格能一炮打響嗎？”

　　熱銷樓盤是面鏡子 降到位才能跑得快

　　目前的市場情況下，降與不降已經(jīng)不是問題，“慢慢降”還是“一步到位”才是讓開發(fā)商頭疼的大問題。新政以來河西數(shù)個(gè)新開樓盤開出符合買房人心理價(jià)位的“靠譜價(jià)”，也因此掀起了幾陣熱銷小浪潮。而那些采用、打折、特價(jià)、贈予等“猶抱琵琶半遮面”的傳統(tǒng)“隱諱”手段的開發(fā)商，逐漸陷入高不成、低不就的境地，“溫水煮青蛙”，購房者毫無感覺。

　　“目前市場上一些優(yōu)惠讓買房人覺得沒有誠意，自然不買賬”，南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系副主任吳翔華表示，當(dāng)前預(yù)期才是決定市場的關(guān)鍵因素，而最近國土部對外稱房價(jià)會跌，就更加重了下跌預(yù)期，所以現(xiàn)在小打小鬧的優(yōu)惠無法改變預(yù)期，買房人對這些優(yōu)惠視而不見。對開發(fā)商而言，對全年業(yè)績有較高的期望的，就應(yīng)該采取一步到位降價(jià)的方式。如果慢慢降，購房者就會越降越不敢買。一旦市場長期僵持，對整個(gè)樓市來說都不是好事，還不如現(xiàn)在就采取行動。

　　南京中原地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張君也表示，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，南京市6月份的新房成交均價(jià)為11336元/平方米，環(huán)比5月份下跌了2.9%，同比上漲了55.71%，“這是今年以來南京樓市房價(jià)首次出現(xiàn)降幅，但并不代表房價(jià)已經(jīng)開始整體下降”。張君分析說，在市場進(jìn)入膠著狀態(tài)后，大部分樓盤都選擇了按兵不動，在供應(yīng)并不太充足的情況下，少數(shù)樓盤的優(yōu)惠降價(jià)或降低預(yù)期的開盤價(jià)格，拉低了整體均價(jià)。

　　張君還表示，現(xiàn)在開發(fā)商大部分仍在扛著，以期扛過這次調(diào)控的心態(tài)比較普遍，“即便有些樓盤有優(yōu)惠降價(jià)，但沒有降到老百姓的心坎上，所以成交量仍然維持在較低水平”。

　　-本報(bào)地產(chǎn)評論員 彭平 李匯豐 高宏年