“受益”調(diào)控 商用物業(yè)“漲”聲四起

　　●商業(yè)地產(chǎn)●

　　宏觀經(jīng)濟(jì)推動 租金回報率上升 部分項目價格上漲———

　　曾隨著金融海嘯襲來陷入冰點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)市場終于在2010年走上了回暖的道路。盡管整個房地產(chǎn)市場受“新國十條”的樓市調(diào)控影響氣氛低迷。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京商業(yè)地產(chǎn)市場仍保持著穩(wěn)健上升的趨勢。其中，以商鋪、寫字樓為代表的商用物業(yè)市場穩(wěn)中有升，相當(dāng)數(shù)量的項目租售價格均呈現(xiàn)出較大增幅。專家表示，宏觀經(jīng)濟(jì)仍是商用物業(yè)回暖的第一推動力，然而整個復(fù)蘇過程可能比較漫長。

　　●銷售速度回升 近半商用物業(yè)漲價

　　許先生前幾天看中了位于望京的一處商鋪，想買來進(jìn)行投資。該商鋪的地段、人流都比較理想，唯獨(dú)價格方面許先生還不太滿意。然而兩天過后，當(dāng)許先生再次上門準(zhǔn)備購買時，卻被告知看中的鋪位已經(jīng)被人加價買走，同時許先生驚奇地發(fā)現(xiàn)，其他稍好一點(diǎn)的鋪位幾乎都在同一時間被賣光。

　　“這個商業(yè)項目去年就開盤了，一直賣不動，想不到這才幾天就賣的差不多了！”許先生感到有些意外。

　　業(yè)內(nèi)人士則表示，在當(dāng)前的北京市場，商用物業(yè)的銷售回暖很快，一些長期賣不動的商業(yè)都在近期快速升溫，像許先生這樣的遭遇在很多人都遇到過。

　　“2010年上半年，北京商業(yè)地產(chǎn)市場保持穩(wěn)健上升的趨勢，熱點(diǎn)商用項目租售價格穩(wěn)中有升，其中相當(dāng)數(shù)量的項目租售價格增幅都很大。”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，在北京市345個熱點(diǎn)在租在售商用項目(商鋪、寫字樓)中，共有161個項目租售價格上升，占全部項目的46.67%；降價的項目共有39個，僅占全部項目的11.30%；另有145個項目的租售價格基本保持穩(wěn)定，占全部項目的42.03%。

　　●朝陽漲勢最猛 南部西部值得期待

　　雖然商用物業(yè)整體漲勢明顯，但從區(qū)域上看，各區(qū)域不同商業(yè)項目面臨的市場狀況仍有所不同。其中，朝陽區(qū)和豐臺區(qū)的表現(xiàn)也最為搶眼。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，朝陽區(qū)全區(qū)159個熱點(diǎn)在租在售商用項目中，共有74個項目的租售價格上漲，占本區(qū)全部項目的46.54%；租售價格下降的項目中有25個，占比15.72%；另有60個商用項目價格基本保持穩(wěn)定。

　　南城的豐臺區(qū)商用項目數(shù)量較少，但已經(jīng)顯示出了強(qiáng)勁的漲勢。全區(qū)現(xiàn)有20個熱點(diǎn)在租在售商用項目，其中16個項目租售價格上漲，占比達(dá)到八成；價格下跌的項目有1個，另有3個項目價格保持穩(wěn)定。

　　分析人士指出，從項目數(shù)量上看，北京南部、西部地區(qū)在售寫字樓市場還有待進(jìn)一步開發(fā)，但在今年上半年仍然表現(xiàn)出較強(qiáng)的上升趨勢，“價值洼地”正在被市場發(fā)展的腳步逐漸填平，未來的發(fā)展空間尤其值得期待。

　　●售價漲幅超租價 自持開發(fā)商態(tài)度謹(jǐn)慎

　　除了地域上的差別，物業(yè)的持有形態(tài)不同也直接決定了近期其價格的變化幅度。數(shù)據(jù)顯示，北京在售的商鋪中，有超過一成的項目漲幅超過了80%，然而在租的項目中，價格漲幅很少有超過30%。例如，財滿街等一些散售型物業(yè)，由于配套的日漸成熟，再加上新政造成的投資資金流入，這類項目的售價都有了大幅增長。相對來說，整體持有型物業(yè)的價格變化則比較小。

　　例如位于東二環(huán)外的PARKVIEW GREEN芳草地項目，有數(shù)據(jù)顯示其價格在半年來上漲了20%以上，不過相關(guān)人士表示，實(shí)際漲幅并沒有這么大。“前期的價格可能沒有包含物業(yè)費(fèi)，而且不同的銷售渠道，價格的差異也是有的，但實(shí)際的漲幅不大。”

　　“商業(yè)地產(chǎn)的需求似乎確實(shí)有增溫的趨勢”該項目負(fù)責(zé)人這樣表示。據(jù)介紹，六月份以來，到該項目參觀的客戶陸續(xù)增長，而有意向簽約的客戶也有了明顯增加。“我們目前鎖定跨國性企業(yè)為多，同時也接到許多專業(yè)咨詢公司如律師事務(wù)所的咨詢。但在價格方面，我們并沒有大幅漲價的打算。”

　　而同樣位于熱點(diǎn)地段的萬科公園五號，其準(zhǔn)備自持的商業(yè)部分盡管關(guān)注的人數(shù)很多，但開發(fā)商對漲價仍顯得較為謹(jǐn)慎。“我們目前只是取消了前期的折扣優(yōu)惠，后期的價格變化還要根據(jù)市場變化而定”該項目銷售負(fù)責(zé)人楊春麗這樣說。

　　●宏觀經(jīng)濟(jì)是第一推動力 回暖過程較長

　　世邦魏理仕中國區(qū)首席運(yùn)營官金勇認(rèn)為，目前，北京商用物業(yè)售價租價齊漲的情況，與商業(yè)和住宅市場長期的價格倒掛有著深刻的歷史淵源。

　　金勇表示：“近兩年，購買商用地產(chǎn)的高稅費(fèi)和信貸門檻將很多投資者推到了住宅市場，在推高住宅售價的同時，也使市場長期處于一種‘商住價格倒掛’的異常形態(tài)中，而商業(yè)與住宅二者的投資收益率倒置也越來越明顯。以望京為例，三個月前那里相鄰的商業(yè)與住宅，商業(yè)項目毛收益率可能會達(dá)到住宅的2倍以上。在國家新政出臺后，回過頭來的投資者自然開始對商用物業(yè)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的興趣”。

　　此外，也有專家指出，由于甲級寫字樓以及大型商業(yè)一般都是整售整租的形式，其對市場環(huán)境要求較高，很少出現(xiàn)價格的大幅增長。散售的商用物業(yè)門檻較低，也較容易得到中小投資者追捧，價格容易出現(xiàn)起伏。

　　“總的來說，商用物業(yè)回暖的最大推動力來自于國家宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，這是一個復(fù)雜而漫長的過程，這也決定了商用物業(yè)回暖的長期性”金勇說。(衛(wèi)東)