調(diào)控政策效果初顯 房企融資碰壁樓價扛不下去？

　　在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，開發(fā)商在銀行、股市、銷售等各種渠道資金都不順暢，而目前備受開發(fā)商“青睞”的信托融資，不僅成本高昂，也受到嚴(yán)格監(jiān)管。分析人士稱，如果開發(fā)商繼續(xù)選擇扛價，可能遭遇資金“鬼門關(guān)”。

　　在中央一連串的政策嚴(yán)控下，無論是銀行借貸，還是股市融資都收得很緊,而被稱為開發(fā)商“救命稻草”的信托融資，不僅監(jiān)管變嚴(yán)，而且融資成本高昂，容易造成企業(yè)財務(wù)內(nèi)耗。因此，有專家認(rèn)為，如果繼續(xù)扛價，市場銷售進(jìn)一步萎縮，開發(fā)商將面臨資金的“鬼門關(guān)”。

　　據(jù)了解，目前房企資金來源，除開發(fā)商原始積累少量自有資金外，預(yù)售款、現(xiàn)房回籠、銀行貸款、同行借貸、發(fā)行公司債、上市或增發(fā)等一直是獲得資金的主要渠道。但從最近的情況看，昔日的這些融資渠道似乎不再暢通。

　　銀行由于考慮風(fēng)險，對房地產(chǎn)行業(yè)貸款采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度，授信貸款兩個月來幾乎絕跡。同時，開發(fā)商IPO、上市公司再融資也基本泡湯。而近期火熱的信托融資受到更嚴(yán)格監(jiān)管，而且融資成本非常高昂。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款，成立規(guī)模超過350億元。而2009年全年有181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模為327億元。根據(jù)記者不完全統(tǒng)計，5月以來，包括中南建設(shè)、中華企業(yè)、南國置業(yè)、世茂股份等多家房地產(chǎn)公司發(fā)布了信托融資計劃，總?cè)谫Y規(guī)模逾50億元。但目前銀行信托雙雙提高開發(fā)商的貸款門檻，信托融資成本隨之上升，資質(zhì)一般的開發(fā)商融資的利率水平也已高達(dá)15%~17%；資質(zhì)好的也達(dá)到10%~12%。值得注意的是，目前部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率沖到17%。普益財富信托研究部趙揚(yáng)指出，收益率17%意味著整個項目的融資成本要接近30%。“如此高的融資成本，將會對開發(fā)商的財務(wù)狀況造成嚴(yán)重內(nèi)耗，很多開發(fā)商選擇信托融資可能是迫于無奈。”東莞某房企高管透露。

　　房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓認(rèn)為，考慮到目前市場銷售低迷，除去2010年下半年“拿地錢”，支付公司外債以及銀行負(fù)債的資金外，開發(fā)商資金壓力劇增。“如果房企繼續(xù)選擇扛價，大部分房企將踏入資金鬼門關(guān)。”

　　調(diào)控政策效果初步顯現(xiàn)

　　國土資源部部長徐紹史日前表示，再過一個季度左右房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整。國土資源部總規(guī)劃師胡存智也表示，將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度。這些被網(wǎng)民解讀為管理層在為第二波樓市調(diào)控釋放信號。不過，有業(yè)內(nèi)專家就表示，目前樓市調(diào)整才剛剛開始，即使出臺政策，多數(shù)也是對先前政策的執(zhí)行。

　　易居中國研究院綜合部部長楊紅旭表示，今年以來，國務(wù)院層面的調(diào)控文件有兩個，總的調(diào)控目標(biāo)是“促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”，核心目標(biāo)是“遏制部分城市房價過快上漲”。而數(shù)據(jù)顯示，這兩個調(diào)控政策的效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。地產(chǎn)人士陳建明也表示，樓市第一波調(diào)控政策力度大，政策實施一個季度后，中國宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)出明顯的下滑趨勢。因此，即使有政策出臺，也是對第一輪調(diào)控的補(bǔ)修。

　　中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，在其檢測的10個重點城市當(dāng)中，有五個城市本月首周成交環(huán)比上漲，其中，廣州成交14.07萬平方米，環(huán)比增長23.46%。而北京、上海、重慶、廣州和武漢這五個城市成交均價環(huán)比下降，即使在部分上漲的城市中，漲幅也明顯收窄。“現(xiàn)在的狀況基本上是沿著中央調(diào)控的方向走，多數(shù)城市房價上漲明顯放緩，而且部分區(qū)域的價格也有所松動。只要既有政策正常執(zhí)行，未來開發(fā)商降價是不可能避免的。”東莞某開發(fā)商高管私下對記者表示。(記者 張忠安)