調控政策效果初顯 房企融資碰壁樓價扛不下去？

　　在嚴厲的樓市調控下，開發商在銀行、股市、銷售等各種渠道資金都不順暢，而目前備受開發商“青睞”的信托融資，不僅成本高昂，也受到嚴格監管。分析人士稱，如果開發商繼續選擇扛價，可能遭遇資金“鬼門關”。

　　在中央一連串的政策嚴控下，無論是銀行借貸，還是股市融資都收得很緊,而被稱為開發商“救命稻草”的信托融資，不僅監管變嚴，而且融資成本高昂，容易造成企業財務內耗。因此，有專家認為，如果繼續扛價，市場銷售進一步萎縮，開發商將面臨資金的“鬼門關”。

　　據了解，目前房企資金來源，除開發商原始積累少量自有資金外，預售款、現房回籠、銀行貸款、同行借貸、發行公司債、上市或增發等一直是獲得資金的主要渠道。但從最近的情況看，昔日的這些融資渠道似乎不再暢通。

　　銀行由于考慮風險，對房地產行業貸款采取了謹慎的態度，授信貸款兩個月來幾乎絕跡。同時，開發商IPO、上市公司再融資也基本泡湯。而近期火熱的信托融資受到更嚴格監管，而且融資成本非常高昂。

　　統計數據顯示，今年上半年，新成立的房地產信托產品接近140款，成立規模超過350億元。而2009年全年有181款房地產投資信托，規模為327億元。根據記者不完全統計，5月以來，包括中南建設、中華企業、南國置業、世茂股份等多家房地產公司發布了信托融資計劃，總融資規模逾50億元。但目前銀行信托雙雙提高開發商的貸款門檻，信托融資成本隨之上升，資質一般的開發商融資的利率水平也已高達15%~17%；資質好的也達到10%~12%。值得注意的是，目前部分房地產信托產品的收益率沖到17%。普益財富信托研究部趙揚指出，收益率17%意味著整個項目的融資成本要接近30%。“如此高的融資成本，將會對開發商的財務狀況造成嚴重內耗，很多開發商選擇信托融資可能是迫于無奈。”東莞某房企高管透露。

　　房地產營銷策劃專家謝逸楓認為，考慮到目前市場銷售低迷，除去2010年下半年“拿地錢”，支付公司外債以及銀行負債的資金外，開發商資金壓力劇增。“如果房企繼續選擇扛價，大部分房企將踏入資金鬼門關。”

　　調控政策效果初步顯現

　　國土資源部部長徐紹史日前表示，再過一個季度左右房地產市場可能會面臨全面調整。國土資源部總規劃師胡存智也表示，將嚴格規范土地出讓制度。這些被網民解讀為管理層在為第二波樓市調控釋放信號。不過，有業內專家就表示，目前樓市調整才剛剛開始，即使出臺政策，多數也是對先前政策的執行。

　　易居中國研究院綜合部部長楊紅旭表示，今年以來，國務院層面的調控文件有兩個，總的調控目標是“促進行業平穩健康發展”，核心目標是“遏制部分城市房價過快上漲”。而數據顯示，這兩個調控政策的效果已經初步顯現。地產人士陳建明也表示，樓市第一波調控政策力度大，政策實施一個季度后，中國宏觀經濟數據表現出明顯的下滑趨勢。因此，即使有政策出臺，也是對第一輪調控的補修。

　　中國指數研究院最新數據顯示，在其檢測的10個重點城市當中，有五個城市本月首周成交環比上漲，其中，廣州成交14.07萬平方米，環比增長23.46%。而北京、上海、重慶、廣州和武漢這五個城市成交均價環比下降，即使在部分上漲的城市中，漲幅也明顯收窄。“現在的狀況基本上是沿著中央調控的方向走，多數城市房價上漲明顯放緩，而且部分區域的價格也有所松動。只要既有政策正常執行，未來開發商降價是不可能避免的。”東莞某開發商高管私下對記者表示。(記者 張忠安)