擴容利好VS新政利空 深圳房價怎么走？

　　如果沒有樓市新政下信貸萎縮、房地產市場成交量萎靡的現狀,特區擴容的消息對于寶安、龍崗的置業者和關外房地產市場無疑是一項利好。特區擴容將完善關外交通及配套設施,因此房價上漲速度可能超過當地收入增加速度。特區擴容與當前的樓市調控構成了兩股力量,影響著樓市短期和長期的漲跌趨勢。

　　現實的情況是,樓市調控新政后深圳有十余個地產項目都選擇降價開盤或推出特價房,而這些樓盤中大多是位于關外的新盤,特區擴容的利好消息并未立刻作用于徘徊中躊躇下行的關外樓市,但短期之后呢?特區擴容或許就如同中藥,作用于本卻很難立馬發生作用。

　　正方:看重擴容利好

　　“關外置業者或笑到最后”

　　在梅林關外的民樂村,這里早已看不到關內外的區別,星河丹堤、萬科華府等深圳品牌房企都在這里開發,從這里只需跨過一個梅林關就到福田CBD區域,關內房價的不斷高企也讓不少福田工作的人們選擇在這里租住房屋。一位在民樂村租住房屋福田上班的“鐘擺族”告訴記者,特區擴容雖令人振奮,但對于很多他這樣的深圳人來講無非是一件講了多年的事情終于塵埃落定,特區擴容與否對他們生活的影響還看不出來,畢竟特區擴容早已是大勢所趨。

　　事實上,對于房地產行業來講特區內外早已融合。合正地產品牌總監王恭敏認為,房地產業在某種意義上走在了擴容之前,而深圳的房價和房地產提前享受了擴容待遇。

　　星河丹堤的均價超過2萬元/平方米,一個民樂村目前就有13個房企開發的花園式小區,豪宅早已不是特區內的專利。整體房價在攀升,關外可開發土地相對豐富,從政府土地的推出供應量和房地產的開發熱度和市場供應量看,關外兩區早當仁不讓地成為房地產發展的熱點,占據了深圳70%以上的地產份額。

　　王恭敏表示,從房地產產業的上游看,開發商春江水暖鴨先知,已經先知先覺地把擴張的步伐邁向關外,甚至邁向與深圳接壤的東莞,“因為擴容不算新鮮東西,只是如今塵埃落定”；而下游市場也未落后,置業大軍紛紛涌向關外。隨著配套的逐步完善,地鐵的逐步推進,房價的優勢,以及未來發展的上升空間都使得在關外置業買房成為趨勢,也是必然的熱點,“隨著珠三角一體化的進程進一步深入,笑到最后的說不定還是關外置業者,因為未來關外的房價上升空間明顯優于關內”。

　　國信證券歐瑞明則認為,深圳擴容從短期和長期來看,對深圳房地產行業的發展都是一個重大利好,“二線關的存在嚴重影響了城市的運營效率。由于二線關的存在,整個城市交通規劃也不盡合理,特區內土地面積狹小,已基本沒有可供地產商開發的土地,且關內關外的人居環境相差很大。由于配套規劃等跟不上,關內外的差別已不是普通的城市和郊區的差別”,而特區擴容消除了城市內的屏障,以上不利房地產發展的因素都將得以解決。

　　“短期就房地產而言,是因為政府的關注、轉移投資力度等問題,所以原來的歷史欠賬方面很快就會補上,比如道路”,深圳市尚模發展有限公司總經理助理鄧堅認為,道路包括水管的擴寬,包括西鄉大道的拓寬等等,這些因素肯定會對房價有一定的支持。

　　中立派:還需再觀察

　　長期有利,短期沒影響

　　中立派往往喜歡兩面化地看待特區擴容與當前的樓市新政調控,他們認為擴容對深圳房地產發展有利,但這種效果是長期的,短期內難以顯現。深圳市蘭江房地產開發有限公司副總裁圖騰鏡表示,長期來看,擴容對城市建設有推動作用,將提升城市環境和配套,保持房價不跌。擴容的具體方案如帶動大型市政建設工程等等,對房價的影響將比較明顯。

　　戴德梁行華南區高級研究員陳希翔認為,交通設施、基礎建設、公共配套、公共服務等方面特區內外的差異,是關外區域價值和地產發展面臨的主要瓶頸,“作為關外的寶安中心區的認可度反倒很高,這是因為區域各方面設施,都已經跟市區沒有太大差異”,擴容對地產的最大利好是關內外逐漸趨向均衡化的發展,關外生活設施會得到前所未有的加強,但這種作用顯然是長期的。

　　現實:

　　首先降價新盤多為關外

　　樓市新政后,深圳品牌房企萬科和佳兆業首先拉開了降價大幕,而他們拿出來的樓盤大都位于寶安和龍崗,降價幅度也大都在10%—20%左右。上周位于龍崗的項目金色沁園繼半月前推出特價房后又再次推出優惠單位,均價13000—16000元/平方米,而且總價再減10萬。樓市新政后僅萬科已拿出萬科第五園、萬科清林徑、金色沁園三個項目進行降價促銷,而這些項目都是位于關外。

　　而佳兆業也在五月底六月初,一次性拿出旗下金翠園、佳兆業上品、茗萃園三個樓盤推出多套特價單位,優惠幅度相當明顯,這里除金翠園外上品和茗翠園都是位于布吉的關外產品。

　　與此同期的潛龍曼海寧、振業巒山谷等關外產品都選擇降價或者打折售樓,值得注意的是恰逢樓市新政潛龍曼海寧之前開盤遇冷,后雖有特區擴容消息出來依然選擇降價促銷,以迎合市場。而同期開盤的麗灣國際公寓雖位于關內的前海片區,但相應配套等不如福田等中心地帶,他們選擇14000元底價開盤。

　　中原地產此前公布的數據顯示,作為樣本的175個樓盤中八成出現了價格松動和價格下調,中原地產市場研究總監王世界向記者表示,降價的樓盤中多為小區配套、交通等不夠完善的房源,且在2009年房價漲幅越高的樓盤降價越多。記者了解到這些樓盤也大都位于關外未成熟區域,此前業內預測樓市領跌區域也都為關外龍崗中心城、龍坂片區、寶安中心區等地帶。

　　反方:看重新政利空

　　“房價短期內難上漲”

　　與特區擴容利好消息相對的是,目前全中國正在進行嚴厲的房地產市場調控措施,銀行信貸的緊縮直接限制了房地產需求,而特區擴容在部分業內人士看來也很難在短期內刺激樓市向好。

　　“一直以來,房價的主要影響因素是地段,其他因素中,交通擺在第一位,以及醫療、衛生、教育、娛樂、公共設施等,實際上在短期內,關外與關內有明顯的差別,就像很多網友所說的,關內是歐洲,關外是非洲,關外的市政配套設施短期內無法得到實質性的改善”,新永基房地產評估顧問公司副總黎明并不覺得特區擴容的消息可以逆轉現在房價下行的趨勢,黎明把這個過程的房價形容為,就像一個人站在山頂上準備往下跳,突然關內外撤關消息放出來,有一個人幫你把傘包打開,也是在下降的,但可以降低你下降的速度,甚至實現軟著陸。所以他認為“關內外一體化短期是陣痛,長期是幸福”。

　　“特區擴容或將緩解樓價下跌步伐,壓制樓價調整空間。但這對深圳樓市發展是利是弊,一言難以蔽之”,深圳知名地產劍客“深晚一兵”表示。

　　中原地產市場研究總監王世界則認為,即使特區擴容是利好消息,但目前的關外房價已經透支了一部分的利好。“目前形勢下我們認為整個深圳房地產在短期內會有下行的壓力”,王世界透露,在最近這一段時間里,中原代理樓盤不但沒有起價,反而有一些樓盤價格是松動的,有一些下調的。長遠來說,對關外價值提升有利好,但短期內房價難有上漲空間。

　　同時特區擴容后也會首先帶動幾個區域,王世界表示,一個是龍華,一個是寶安,也就是前海,這兩個區域的商業有可能最先旺起來,因為近水樓臺先得月,這些地方的發展比其他地區略微早一些,而其他區域要看深圳進一步的發展。

　　專題撰文曲廣寧