樓市降價預期形成 四季度有望迎來真正降價潮(2)

　　國土資源部已率先行動

　　下半年調控政策不會轉向

　　對于本輪調控最終是否能真正使房價降到一個合理的價位,打破量跌價滯的僵局,分析指出,這有待政策的鞏固和調控的深入。

　　目前主要的阻力來自于宏觀經濟形勢的變化。中投顧問分析指出,按慣例于7月中旬召開的國務院經濟形勢座談會被提前至上一周召開,從座談會上引發出來的對二季度經濟形勢回落的預期,可能將成為樓市調控走向的分水嶺。一份高盛的最新研究報告預計,中國二季度及三季度的GDP環比增速可能將下滑至8%甚至更低的水平。在這樣的宏觀背景下,房地產市場的嚴厲調控能否延續目前的緊張態勢不免令人擔憂。而根據高盛的預期,房地產市場的調控措施延續到7月底后可能將會出現一些微妙的轉變。

　　不過,在近日召開的全國國土資源廳局長座談會上,國土資源部部長徐紹史罕見地表態,到目前為止,在房地產調控政策的作用下,內地主要城市房地產市場呈現出量跌價滯的態勢,預期再過一個季度左右,部分地區房地產市場將面臨全面調整,房價會有所下降,但不同城市表現不一,下降到什么程度不好預測。這不僅傳遞出政府調控樓市的強烈決心,也表明政策調控不會轉向。

　　徐紹史表示,下半年國土資源部仍將積極參與房地產調控。一是嚴格供地計劃執行,保證70%的土地供應給政策性住房和中小套型商品房。二是嚴查房地產開發商囤地,目前約有一半的閑置土地是由于地方政府原因造成的,國土資源部正在對這個問題進行梳理,將出臺新的政策,解決這個問題。三是嚴格土地出讓新合同的執行問題,開發商在土地出讓新合同當中,與政府約定了開竣工日期,國土部將依據土地出讓新合同對房地產項目進行檢查。

　　事實上,4月中旬“新國十條”出臺以來,相關調控始終沒有停滯。就在最近,國土資源部總規劃師胡存智就透露,國土資源部將嚴格規范土地出讓制度,對于已出讓的土地,土地出讓價不低于當地基準地價70%,保證金不低于出讓最低價30%。這距離今年3月國土部“競買保證金不得低于出讓最低價的20%”的規定僅僅相隔3個月。

　　這些最新的動向,被不少人解讀為第二波樓市調控政策的方向。不過,北京大學房地產研究所所長陳國強表示,樓市第二波調控并非意味著要出臺很多新政策,“新國十條”已經是對癥下藥的政策了。只是很多具體政策執行不到位,有的地方政府甚至沒有出臺實施細則。因此下半年調控的重點應該主要還是抓落實。

　　房企可能做好降價計劃

　　四季度或迎來真正意義“降價潮”

　　具體到房價來看,由于7、8月是傳統的樓市銷售淡季,成交量勢必難以反轉,房價的下滑趨勢將維持不變。

　　聶梅生表示,從新政調控效果看,遏制部分城市房價過快上漲的效果是顯著的,房價環比下降,而且趨勢會進一步擴大,房價已經松動了。而按照徐紹史的預測,房價再過一個季度,也就是四季度將會有所下降。這與此前不少專家預測也基本一致。

　　近期,各地產上市公司也將陸續公布半年報。從當前半年報業績預告情況看,該行業業績預增幅度位居各行業倒數第二,僅為17.99%。而受房地產行業的影響,建筑業的預測凈利潤增幅也不高,僅為32.39%,遠低于各行業預增的平均水平。開發商對后市的判斷以及策略調整勢必將受此重大影響。

　　也正是因為目前樓市調控“一調到底”的堅決態度,行業預期已受到重創。“其實所有的開發商對今年的市場都已經有了非常清晰的認識,房價,至少在2011年一季度已經沒戲,要么扛著等明年,要么就準備降價。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰認為,眼下房價的堅挺只是表象,各大房企其實都做好了降價的計劃,只是降多少和什么時候降價的事情。

　　“現在讓房地產馬上降價還有些牽強,在7月份,將是房地產最憂郁、彷徨、無奈的一段時間,按照降價理論和對市場研判推測,在8月份左右,一線城市可能迎來真正意義上的‘降價潮’,那時全國二三線城市不會有太大的價格波動,但成交量一定不會很好,而三四線城市房價可能不漲,但成交量不會有很大的改變。”北京姜仁地產研究院執行院長姜仁表示。

　　聶梅生也強調,本輪房地產調控不僅僅是沖房價來的,還是沖房地產市場背后蘊藏的金融等風險而來的,因此調控絕不會無功而返。記者盧軼