券商：房地產(chǎn)毛利率下行 資金面受到影響

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整，行業(yè)的利潤(rùn)增速面臨下滑的壓力。近期不少券商在中期報(bào)告中都指出，下半年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入下行調(diào)整期，行業(yè)的毛利率面臨下降的壓力，同時(shí)資金面的影響也將逐步顯現(xiàn)。

　　毛利率面臨下降壓力

　　申銀萬(wàn)國(guó)研究報(bào)告稱，2009年下半年房地產(chǎn)新開工和投資趨向過(guò)熱，這導(dǎo)致行業(yè)從2010年下半年起會(huì)逐步進(jìn)入庫(kù)存增長(zhǎng)階段，從而形成對(duì)房?jī)r(jià)的壓制。未來(lái)行業(yè)盈利水平和利潤(rùn)增速面臨下滑；預(yù)計(jì)2010-2012年，行業(yè)平均利潤(rùn)率將由此前的41%降低至20%。企業(yè)更多依賴內(nèi)生增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)上漲平穩(wěn)將導(dǎo)致利潤(rùn)增長(zhǎng)受限；轉(zhuǎn)型期間，政策對(duì)行業(yè)的壓制導(dǎo)致融資受限，未來(lái)融資規(guī)模勢(shì)必下降；2010年銷售下滑導(dǎo)致企業(yè)平滑利潤(rùn)意愿顯著，預(yù)計(jì)2010年行業(yè)利潤(rùn)增速為31%。

　　中航證券研究員張紹坤認(rèn)為，2009年7月至2010年5月累計(jì)新開工面積達(dá)到13億平方米，是2009年全年商品房銷售面積的1.4倍，住宅供給相對(duì)較為充足，住宅市場(chǎng)將呈現(xiàn)2010年庫(kù)存累積、2011年庫(kù)存消化的態(tài)勢(shì)。根據(jù)月供收入比和租金收益率測(cè)算，商品住宅價(jià)格回落幅度在10-30%，調(diào)整時(shí)間在1-2年，其中一線城市調(diào)整壓力較大。

　　銀河證券分析人士指出，2010年開發(fā)類地產(chǎn)上市公司的毛利率面臨下降壓力。2009和2010年商品房售價(jià)中地價(jià)占比在提升，預(yù)計(jì)從2008年的23%上升至26%和27%。此外，土地增值稅的嚴(yán)格清算對(duì)公司整體平均而言，影響不大。預(yù)測(cè)主要開發(fā)類上市公司毛利率水平可能下降3-4個(gè)百分點(diǎn)。

　　資金面受到影響

　　從去年的“爭(zhēng)地”到今年的“退地”，土地市場(chǎng)可謂風(fēng)云突變。隨著地價(jià)節(jié)節(jié)下調(diào)，再加上資金渠道受限，曾經(jīng)的高價(jià)地所帶來(lái)的資金壓力正在逐漸顯現(xiàn)。榮盛發(fā)展(002146)近期就公告稱，公司于2007年12月所拿南京仙林地塊已解除土地出讓合同。該宗地塊總價(jià)7.1億元，已繳納2.84億元，其中1.065億元定金不予退還。

　　國(guó)泰君安分析師孫建平指出，公司對(duì)于該項(xiàng)目已于2008、2009年度共計(jì)提減值準(zhǔn)備0.60億元，剩余0.47億元將于2010年中報(bào)計(jì)提，折合降低每股收益0.03元。孫建平表示，南京退地使公司可以有充裕的資金做更好的拿地選擇，緩解市場(chǎng)向下時(shí)的資金壓力。

　　對(duì)于類似的退地現(xiàn)象，東方證券研究員楊國(guó)華表示，去年高價(jià)拿地的開發(fā)商將會(huì)面臨開發(fā)資金的壓力，但是在短時(shí)期內(nèi)還不會(huì)明顯暴露。三四季度房?jī)r(jià)下降后，開發(fā)商可能會(huì)對(duì)去年高價(jià)地計(jì)提減值，未來(lái)開發(fā)商的資金壓力會(huì)越來(lái)越緊。他表示，尤其在去年快速擴(kuò)張后，很多新開工項(xiàng)目的支出很大，但目前銀行信貸、再融資、信托等融資閘門被關(guān)閉后，開發(fā)商的資金流入能力大幅下降。因此未來(lái)主要還是通過(guò)降價(jià)促銷的方式來(lái)加快周轉(zhuǎn)，促進(jìn)銷售回款，以解決資金問(wèn)題。

　　招商證券研究員賈祖國(guó)則表示，目前已適當(dāng)下調(diào)了部分地產(chǎn)公司盈利預(yù)測(cè)，下降幅度在20%左右。這主要基于三點(diǎn)考慮：4月份開始嚴(yán)厲的政策調(diào)控；地產(chǎn)再融資的從嚴(yán)，絕大多數(shù)想股權(quán)融資的地產(chǎn)公司可能在未來(lái)2年內(nèi)都很難獲得融資；部分公司預(yù)收款情況出現(xiàn)一定程度的惡化，資金面受到一定程度的影響。本報(bào)記者 于萍