下半年土地供應將加大 成交量下降顯隱憂

　　為了調控已經高燒的土地市場，國土部宣布今年將推出巨量的住宅土地供應來平抑地價。然而，上半年的完成情況卻不盡如人意。中國指數研究院統計顯示，上半年廣州實際供應量僅為全年計劃的6%，深圳為14%，北京為22%。在中央的問責機制下，地方政府下半年還將有更多的土地推出。

　　在供應越來越多的情況下，需求卻在逐漸減少。調控開始后，開發商資金相對緊張，對于后市也較為謹慎，拿地漸少。從4月份開始，住宅土地成交量開始逐月減少，下半年可能持續低迷。業內分析認為，需要防止土地成交量低迷導致下一個周期可能出現的房屋供應不足，政府應該加碼房產稅、土地閑置稅等措施來保障市場供應，并將土地調控常態化。

　　住宅用地供應“大躍進”

　　國土資源部公布的住宅用地供應計劃顯示，2010年全國住宅用地供應18.5萬公頃，同比增加約140%。中國指數研究院數據信息中心監測顯示，2010年上半年，全國103個城市累計供應住宅用地20335.8萬平方米，同比增加100%。

　　從月度分布來看，除了2月受春節和4月受計劃出臺之前暫停土地出讓因素影響，供應量有所回落外，其他月份供應量持續增長。

　　除深圳外，一線城市住宅用地供應量同比大幅增加。其中，上海上半年共推出住宅用地856萬平方米，較去年同期增加494%，增幅位列10個重點城市首位。

　　廣州、杭州和北京也分別有100%、13%和5%的漲幅。二線城市供應量較大，特別是天津，上半年累計供應量達到2187萬平方米，同比漲幅高達221%，僅次于上海。

　　地價環比下降9%

　　土地價格過快上漲，助推了房價的快速上漲，“地王”對房價的拉動效應尤為明顯。以北京為例，2009年2月、7月、11月和2010年3月，北京市場“地王”頻現，同期商品住宅銷售均價環比分別上漲16%、11%、10%和22%。

　　因此，土地價格也成為此輪房地產調控的重點。

　　除了通過增加住宅用地供應量外，政府還陸續出臺了打擊開發企業囤地、規范土地出讓金繳納時間、完善土地出讓方式、嚴格清算土地增值稅的相關措施，此外，銀行信貸收緊在本輪土地調控中發揮了重要的作用。地價自此開始回落。

　　2010年上半年，全國103個城市住宅用地樓面地價為1863元/平方米，環比2009年下半年下降9%。從月度交易看，住宅用地樓面地價一直處于下行階段。

　　新政出臺后的5月和6月，土地市場熱度明顯下降，住宅用地平均溢價水平逐漸走低，土地流拍現象也是不斷出現。5月24日，“北京市房山區房山線長陽站9號地多功能項目用地”等4宗土地因無人報價，均告流拍。

　　土地供應計劃遠未完成

　　盡管上半年政府的供應量已經大幅增長，但是還遠未完成計劃供應量。

　　中國指數研究院監測數據顯示，一線城市中，廣州上半年實際供應量為32萬平方米，而計劃全年的供應量為500萬平方米，僅完成全年計劃的6%。深圳實際供應量只有20萬平方米，而計劃供應量為147萬平方米，只完成全年計劃的14%。北京實際供應量為320萬平方米，而計劃供應量為1470萬平方米，只完成全年計劃的22%。二線城市供應量明顯高于一線城市，但也不足40%。

　　“國土部每年提出的供應計劃都很少完成，但是這一次情況不一樣，因為這次土地供應是調控的一部分，所以中央有問責機制，下半年地方政府務必將全力執行。盡管由于拆遷等各方面原因很難完成計劃。”中國指數研究院土地分析師徐恒表示，這意味著地方政府下半年還將有更多的土地推出。

　　成交逐月下降顯隱憂

　　2010年上半年，全國103個城市住宅用地累計成交量14420萬平方米，同比增加85%。這主要得益于前3個月土地市場的火爆。

　　自4月國土資源部公布今年住房供地計劃之后，住宅用地供應量持續增長，住宅用地的大量供應并沒有帶來成交量的大規模增加。在樓市調控的背景下，住宅用地的成交量逐月下降。住宅用地成交面積和推出面積的比值由3月的0.9下降至6月的0.4。土地市場出現供大于求。

　　“下半年供大于求的矛盾將進一步加大。” 國土資源部土地勘察院副總工程師鄒曉云認為，一方面上半年的供應任務還遠沒有達到，下半年土地供應還會加大。而另一方面，在目前的政策環境下，開發商拿地卻會十分謹慎。

　　而業內人士開始擔憂土地低成交量將導致下一個周期的房屋供應減少，導致房價出現報復性反彈，重現2009年的瘋狂。

　　土地調控需加碼

　　鄒曉云就表示，為防止下一個周期房價地價的報復性反彈，就需要調控政策的持續性。實際上如果把閑置的土地、空置的房屋放到市場，下一個周期是不會出現房屋供應緊張的問題。所以政策還需加碼，出臺包括房產稅、土地閑置稅等措施，把這些存量擠到市場上。

　　中國指數研究院徐恒也認為，“政府對待土地調控政策應持審慎的態度，對于規范土地市場交易的政策措施應該常態化。下半年處于政策的執行期和觀察期，政府應該嚴格執行土地政策，打擊開發企業囤地。此外，還需要進一步完善土地出讓方式。”

　　業內人士認為，上半年土地市場的調控已經收到一些成效，但是這還是遠遠不夠。對土地市場的調控需要達到兩個目標，一個是土地的供應，應該只是滿足真實的需求，而不是投機和投資性的。土地閑置量是一個觀察指標。另一方是要把土地價格降下來，尤其是住宅價格。要達到這兩個指標還需要對土地市場的持續調控。記者 潘建