廣州一地王5年圈而不建 坐等土地增值20億(2)

　　焦點問題

　　質疑一 5年“曬太陽”坐等升值？

　　有業界人士指出，近年來白云新城隨著規劃完善，種雞場地塊握有白云山腳下低容積率住宅等稀缺資源，該地塊僅土地價值就翻了近5倍，僅土地增值就掙了20億元。種雞場地塊是否存在“捂盤”坐等升值嫌疑？在2009年11月24日廣州市建設項目編碼登記表上，種雞場地塊大一山莊的建設用地批準書是從2005年10月25日開始生效，有效期至2007年12月31日。

　　市國土部門：土地交付延遲了2年

　　不過，廣州市國土部門有關人士表示，種雞場地塊是否閑置要區別開來看，該地塊在招拍掛后交地上遇到了難題，后來延遲了2年左右才將地塊正式交付開發商使用。據了解，種雞場地塊在上世紀50~60年代由集體土地轉為國有土地，但在拍賣后才發現轉制上存在一定歷史問題，村里提出了新的補償要求。相關部門將所有檔案資料進行刨根研究，進行協商交接，最終在1年多后才厘清問題，時間得以順延。

　　開發商廣東中力集團董事長助理袁金榮表示，在拍賣成功拿地后，要進場時才發現交地有歷史遺留問題。村集體對某些地權屬有爭議，政府部門多次協議解決。最終在2007年，地塊正式移交后開始動工。但到目前為止，地塊仍未百分百交地完畢，還欠9畝地未最終移交。這9畝地主要位于地塊的西北面，現狀仍是石材廠和汽車修理廠。此外，地塊上還有些小的零散的紅線爭議。

　　開發商：一直動工未構成閑置

　　一般而言，近一兩年來開發商正式移交使用地塊后，在約2年左右要推出銷售，將土地變為有效房屋供應。為何種雞場地塊拿地5年后未賣樓，仍未被作為閑置地收回呢？袁金榮稱，正式移交后地塊其實一直都處于施工階段，拿地后開發商也很著急，想盡快動工建好住宅。但打造項目不是那么容易的，不是設計好一兩套就可以立馬動工的，要等待一定的批量。一般項目是3~5張圖紙可以建十幾二十棟住宅，但該項目一張圖紙只建一棟住宅，且邀請了國內外多個著名建筑師每人設計一棟，“一開始要請設計師，聯系看人家愿不愿意，然后要看人家時間”。

　　袁金榮表示，種雞場地塊辦了所有該辦的手續，去年下半年國土部到全面大檢查時，也到該盤檢查過，所有資料都遞上去符合條件，該地不是閑置地。地塊前期規劃報建準備時間較長，規劃、報建等每個環節都需要時間，政府部門也會提出相應的修改意見，設計單位再進行修改，一來二去也拉長了時間。但設計和建筑材料等費用也比較高，該項目可達到“總投資額20%~30%”的指標。

　　質疑二 閑置土地政策有空子可鉆？

　　有質疑稱，這是否利用了政策空子，開發商用規劃設計拉長了整個開發時間，但又合理地不被認定為閑置地？廣州維森置業有限公司總經理張維倫認為，開發商不一定是利用了政策，因為不同企業的定位不同。開發商分為兩類：一類是“割臘肉”式的，拿地后挖掘土地的每寸價值再慢慢做，就像將豬肉先腌成臘肉慢慢吃一樣；一類是“播種機”式，一拿地后快速開發回收資金。以設計拖延時間是一種鉆空子，但開發商不一定能夠是惡意地這么做，因為如果開發商在拿到種雞場地塊后盡快開發回籠資金，然后再拿別的項目，也同樣可以達到同樣的賺錢效果。

　　合富輝煌首席分析師黎文江透露，有個設計師教授承接了種雞場地塊項目某樓棟設計，做出方案后該項目老板不斷反復修改，現在跟著教授的學生都畢業了，房子還沒建。這主要是種雞場地塊的老板思維比較特殊，要求盡善盡美去做精品，但也因此錯過了2007年和2009年比較好的上市時間。

　　中原地產項目部經理黃韜表示，目前政策上確實仍存在很多不完善的地方，比如有的開發商故意讓規劃不達標，被政府部門打回后反復改，這樣也可拖延時間。在這種情況下，國土部門就算要收地也不可能，因為開發商確實不停在完善規劃。因此，政府要在規劃等報批環節做出硬性規定，比如限定規劃修改次數，超過一定次數后就視為拖延。否則，政府只能控制賣地供應規模，卻控制不了住宅最終有效供應的規模，樓市調控效果會被削弱。