開盤兩月無成交記錄 保利否認北京一項目惜售

　　4月25日和5月14日，北京保利西山林語三期項目先后兩次共獲得301套地下車庫和1240套住宅的預售證，但官司方數據顯示，至今未有成交記錄。一位行業人士向記者說，西山林語三期項目就是“捂盤”或“惜售”的典型例子。

　　知名房企旗下樓盤多月未現成交記錄，到底是難以定價“主動惜售”，還是樓市受冷后無人問津？

　　近日，當《每日經濟新聞》記者來到北京保利西山林語三期項目現場時，卻被售樓中心前臺的保利地產工作人員告知，項目還未開盤，但北京市房地產交易管理網上的信息顯示，該項目已分別于4月25日與5月14日獲得了兩批房源的預售證，且分別于當日開盤了。

　　實地探訪 記者發現多重疑點

　　北京市房地產交易管理網上的信息顯示，4月25日，保利西山林語三期獲得301套地下車庫與222套住宅的預售證，已于當日開盤；5月14日，該樓盤再次獲得1018套住宅預售證，當日開盤。兩次下來，共獲得301套地下車庫和1240套住宅的預售證。但該網上的數據顯示，至今未有成交記錄。

　　然而6月26日，當記者以客戶身份來到位于北京海淀區西北旺鎮冷泉村西山林語項目售樓中心時，現場一片冷清：門外只有一位穿著制服的保安；走進售樓中心，偌大的屋內，只有前臺坐著一位男性工作人員，以及里屋傳出的兩位女性閑談的聲音。

　　得知是來看房的，這位銷售人員說：“目前三期還沒有開盤，不過年底前會開盤，具體時間還未定。現在只有二期剩下的11套別墅還在銷售。”

　　但在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，保利地產北京媒介部負責人對此指出，這位銷售人員不知道實情。因為西山林語前二期開盤時都舉行了盛大的開盤儀式，三期開盤時沒舉行此儀式，所以可能誤解沒有開盤。實際上已分別于4月25日與5月14日如期開盤。且在6月中下旬，有一位客戶已為此項目12號樓的一套房交了訂金，但后來鑒于觀望情緒，目前該客戶還沒有與公司簽訂購房合同，所以在北京市房地產交易管理網上沒有成交記錄。

　　在采訪中，該負責人認為，目前沒有客戶需求，所以導致銷售不暢。

　　但6月26日記者以購房者身份在其售樓中心做登記時卻發現，近段時間以來已有6、7位登記者，怎么會沒有購房需求呢？

　　“后來公司銷售人員對這些登記客戶進行了銷售追蹤，但基本上是兩種情況：一種是選擇觀望，另一種就是放棄購買。”這位負責人對此繼續解釋道，可能當初申請預售證時的定價有點高了，主要原因在于前面二期的銷售均價就不低，該項目三期與前兩期的配套一樣，如果定價偏低，前面兩期已入住的客戶會有意見。

　　而當記者以購房者身份向工作人員索要一份西山林語三期的戶型圖與樓盤說明書時候，這位負責人表示：只有二期的戶型圖，因為三期的戶型圖和樓盤情況與二期類似，所以三期就直接用去年項目二期銷售時付印的戶型圖與樓盤說明書了。

　　6月30日記者再次撥打該樓盤售樓熱線時，手機號碼卻顯示為空號。對此，上述負責人又將“空號事件”歸因于北京電信操作上的失誤。

　　公司否認捂盤惜售

　　一位行業人士向《每日經濟新聞》記者說，西山林語三期項目就是“捂盤”或“惜售”的典型例子。

　　他解釋道，新政調控的不斷深入和調控周期的延長，市場成交量暴跌，比如分別于2008年與2009年上市的西山林語一、二期項目都曾創造過當日推出，當日銷售完畢的銷售奇跡，但三期項目可能因為前期登記的客戶比較少，且推貨量達到1240套的大容量下，開發商對新政和后市判斷不明朗的情況下，被迫“捂盤”或“惜售”，用此來拉長客戶儲備周期，以增加客戶需求儲量，并在考察市場反應的基礎上確定售價。

　　對此，保利地產北京媒介部負責人卻并不贊同。他說，時下北京實行一房一價策略，西山林語三期項目每套房的定價已在北京市房地產交易管理網上按規定公示，不存在重新確定定價的必要。

　　不過，不論保利的情況是否屬于捂盤，4月以來的樓市新政，基于對前景判斷及公司具體情況的不同，在銷售過程中，房企們的行為開始分化。據記者了解，一些房企開始降價銷售，另一些房企則主動捂盤，以圖樓市反彈；或被動捂盤，延長客戶儲備周期及進一步靜觀市場反應。(記者 葉書利)