住房需求不變供給卻減少 成北京租金上漲的元兇

　　房?jī)r(jià)降，房租漲。

　　現(xiàn)在，北京許多租房客心中最大的疑問就是，“前一陣子鬧得那么兇的房地產(chǎn)調(diào)控，怎么房子的價(jià)降了，租房的價(jià)格卻不降反漲？”

　　事實(shí)上，二季度的租房市場(chǎng)本應(yīng)屬于淡季，但今年卻一反常態(tài)，房租在淡季中出現(xiàn)大漲。北京鏈家地產(chǎn)的置業(yè)顧問張嘯天向記者透露，“現(xiàn)在租房市場(chǎng)供需兩旺，有些房子昨天剛出來，今天就被租出去了。”火熱的房屋租賃市場(chǎng)，與冷清的房屋銷售市場(chǎng)，呈現(xiàn)了冰火兩重天的鮮明對(duì)比。

　　那么，是什么催生出北京租房市場(chǎng)在淡季中的一輪狂漲？主導(dǎo)房租上漲背后的力量又是什么？是業(yè)主們的集體共識(shí)，還是中介黑手的攪局？

　　需求不變，供給減少

　　在市場(chǎng)中摸爬滾打多年的張嘯天總結(jié)為，北京租房市場(chǎng)，一年也就那么幾個(gè)高峰期，而且比較固定。第一個(gè)高峰是在年初，那個(gè)時(shí)候來租房的大部分都是回北京工作的外來人口。另一個(gè)高峰出現(xiàn)在每年7月高校畢業(yè)的時(shí)候，學(xué)生會(huì)跑出來找房子。而平常，通過中介租房的人要少很多。

　　那么，北京的租房需求真像張嘯天說的那樣簡(jiǎn)單嗎？我們通過谷歌的趨勢(shì)分析來看一下北京網(wǎng)民的租房需求。北京租房需求趨勢(shì)圖可以告訴我們，租房需求每年都會(huì)出現(xiàn)(低-高-次高-低)的運(yùn)動(dòng)軌跡，而且高峰一般都是在每年的年初與年中。不過，從2008年開始，以前租房需求的趨勢(shì)明顯開始弱化，但總的來說，北京的租房需求除了每年年初以及年中會(huì)出現(xiàn)高峰以外，其他時(shí)間的租房需求都比較溫和，不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌。

　　與北京的租房需求相比，供給這邊卻給人一種多變的感覺。在經(jīng)歷了始于2008年初的擴(kuò)張后，北京的租房供給量從2009年9月開始下跌，而且下跌過程分為兩輪，第一輪為2009年9月至2009年11月，第二輪為2009年12月至2010年2月。

　　而最近這一輪的租金大漲，直接與這兩輪租房供給量大幅下跌有關(guān)。張嘯天的解釋，“房子少了，租金不就漲上去了嗎？”

　　為何租房供給量會(huì)大幅減少？或許從房屋租售比中可以發(fā)現(xiàn)一些跡象。

　　國際上一般認(rèn)為一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好時(shí)，租售比應(yīng)處于1：200~ 1：300之間。如果租售比低于1：300，則意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。

　　北京的租房?jī)r(jià)格在經(jīng)歷了2009年上半年的上漲之后，在下半年趨于平靜，而同期的北京房屋出售價(jià)格卻不斷上漲。以北京二手房售價(jià)為例，顯示出其均價(jià)在2009年下半年上漲了一倍以上。租金沒漲，房屋售價(jià)卻瘋漲，房屋租售比自然也就水漲船高了。這一比例在2009年上半年首次突破1：400之后，下半年直接沖至1：500，有些地區(qū)甚至超過1：700。

　　此時(shí)，很多貸款購買了住房的人發(fā)現(xiàn)，自已的房子要是出租的話，租金甚至還不夠償還利息，從這個(gè)角度上而言，房子出租就沒有半點(diǎn)投資價(jià)值可談。反倒是2009年下半年房屋銷售價(jià)格的一波大漲，讓賣房子變得更加有利可圖。這樣，傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房”逐漸被“轉(zhuǎn)租為售”所取代。