如何應(yīng)對樓市新政下的房屋買賣糾紛

　　今年以來，被譽為史上最嚴(yán)厲的遏制房價過快上漲的“新國十條”樓市調(diào)控政策連續(xù)出臺，其中首付提高、利息增加和貸款不能3個重要問題成為無法回避的事實。由此引發(fā)的房屋買賣合同履行糾紛該如何應(yīng)對？

　　北京樓市新政規(guī)定，從2010年4月30日開始，同一購房家庭暫定只能在京新購一套商品住房；商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。針對第二套房貸，如果是公積金貸款，首付比例提高到50%，如果是購買第三套住房，將不予貸款。

　　新政實施后，貸款問題成為買賣雙方關(guān)注的焦點，也是形成退房潮的主要原因之一。首付比例提高了，讓一些經(jīng)濟承受能力已達極限的購房者難以承受，想到違約解除合同也在情理之中。

　　此外，新政規(guī)定，不能提供一年以上北京市納稅證明或者社會保險繳納證明的外地居民，銀行將暫停發(fā)放房貸，這項規(guī)定使一部分外地居民的貸款申請被駁回。

　　筆者在司法實踐中獲悉，購房者很想了解：新政實施后，是否能以“政策調(diào)整是不可抗力”的理由要求房主或開發(fā)商退房？由于我國相關(guān)法律法規(guī)中對此沒有明確規(guī)定，使得各地判決結(jié)果各不相同。根據(jù)最基本的合同法原理，首先要看合同是如何約定的，如果合同有約定，就按照合同執(zhí)行，合同沒有約定的，就按照法律執(zhí)行。一般來說，現(xiàn)在的房產(chǎn)新政不大可能構(gòu)成合同法意義上的不可抗力。

　　現(xiàn)在，二手房市場中買家違約現(xiàn)象愈演愈烈，直至訴諸法律、對簿公堂。對于這類案件，

　　筆者認(rèn)為應(yīng)該按照合同中的相關(guān)規(guī)定來處理。一般而言，在商務(wù)交易活動中存在一定的風(fēng)險非常正常。以北京樓市為例，今年4月份之前是賣主違約事件較多，而現(xiàn)在轉(zhuǎn)換成了買主違約事件增多。這是因為嚴(yán)厲的調(diào)控新政，引發(fā)了房地產(chǎn)市場的波動，一些購房人認(rèn)為樓市價格或許還有進一步走低的可能，因而在簽約后產(chǎn)生了退房想法。

　　——新政的出臺，也使得購房者自籌資金的付款計劃受到影響，在這種情況下，不論房地產(chǎn)買賣合同中是否有關(guān)于貸款不足時補足差額的約定，房屋買賣雙方都會從有利于自己的方面進行理解，雙方各執(zhí)一詞，互不相讓，引發(fā)了房產(chǎn)糾紛不斷增多。

　　根據(jù)2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”筆者認(rèn)為，此次出臺的樓市調(diào)控新政可歸為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，據(jù)此，對于雖然已經(jīng)交了定金，但因無法貸到款而確實需要退房的，購房者有權(quán)與開發(fā)商協(xié)商解除合同，并拿回之前所交納的定金。

　　筆者建議：買房是家庭中的一件大事，購房人在簽約前應(yīng)仔細(xì)、審慎的閱讀、核對合同。因為，有的開發(fā)商會專門在文本中單獨約定：“購房人無法取得貸款或貸不到足額款項，需自籌資金補足。”如果有這樣的約定，購房者一旦需要單方面解除合同，開發(fā)商可以據(jù)此要求購房者支付違約金。

　　目前，部分因新政引發(fā)的訴訟還都處于立案和審判階段，尚無關(guān)于此類訴訟的判例，由于各地法官的思考和理解角度不同，同樣的案情可能會出現(xiàn)不同的判決結(jié)果，在此筆者呼吁，希望上級司法部門能盡快對此類案件作出明確的司法解釋或指導(dǎo)性意見，以期減少糾紛，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)過渡。(齊集 北京凱亞律師事務(wù)所高級合伙人 律師）