房租狂漲利益鏈調查 北京部分租房價格兩月漲50%

　　降價聲不斷卻引不來銷量上升，樓市已全面進入冰凍期了嗎？答案很難統一，但至少可以肯定的一點是：在售房環節冰凍之際，租房市場卻呈現出了異常的火爆。

　　《華夏時報》記者采訪了解到，租房市場的火熱主要體現在房租價格大漲上，5月以來的兩個月時間內，全國多個重點城市的房屋租賃價格持續上漲，北京、上海、深圳、廣州等城市房屋租賃價格平均漲幅超過了10％，其中北京4、5月份的房屋租賃價格較去年同期上漲了20%，部分地段好、交通方便的房源漲幅更高達50%。

　　買房人少了租房人就多了，所以價格就上去了，這本是一條簡單的邏輯，問題是邏輯背后真是這樣嗎？剛性需求真的能支撐房租快速上漲嗎？還是另有別的原因，比如中介的炒作和哄抬？

　　火熱租房中

　　房產中介的一條不成文的規矩是，新來的員工只能去做租房，熟悉了之后才能做售房。

　　道理很簡單，租房利潤太低，有經驗的不屑一顧，賣房子才是發財門徑。由此延伸下去的思路是，租房市場一直不溫不火，哪怕售房市場翻上了天。

　　但隨著本輪調控的深入，中介員工的生存之道發生了變化，賣房的每月零成交，只能改做租房了。結果是售房繼續冷清，租房卻異常火爆起來，其中房租大漲是最直接的表象。

　　《華夏時報》記者走訪了京城廣渠門附近的一些房產中介門店，面對租金是否上漲的詢問，房產中介的業務員并不避諱。

　　一位我愛我家的王姓業務員表示，過去的兩個月里，房租幾乎每天都漲一點，一個月平均要漲10%左右，“這附近國瑞城的一居室已經漲到3000元到3300元了，一個月以前還是2800元的樣子，這跟去年的2500元比起來，你立馬就覺得漲了好多了。”

　　記者在好租網上查到，鑫天置地一位姚姓業務員在5月6日掛出了一套一居室，位于白石橋大街24號院，當時的價格是2300元/月，他告訴記者，這套房子早就被簽了，現在同類型的房子，基本都在2900-3000元左右了，兩個月不到，就漲了將近30%。

　　幾乎與記者接觸的所有人都明顯地感覺到了房價的上漲，即便是白領也在大呼租不起房了。這和之前一片買不起房的聲音相比，頗耐人尋味。

　　與此同時，與房租上漲形成鮮明對比的，是二手房交易的縮水。數據顯示，自從4月中旬房產新政頻頻出臺以來，北京中介的二手房炒賣業務遭受了沉重打擊，二手房成交量下跌超過50%以上，從5月1日起至6月2日，二手住宅成交總量為14414套，日均成交為436套，成交的套均建筑面積在90平米上下。

　　一個上漲，一個下滑，兩條交織的曲線或許存在著彼此關聯的交點。那么房產新政下的房價跳水，是否就是撬起房屋租賃市場的價格走勢的強力杠桿？由賣轉租的持房者與由買轉租的觀望者，是否就是這個交會的微妙支點？

　　誰抬高了租價？

　　當很多人從租價上漲看到了售房市場冷清繼而喜悅的同時，卻發現即便不買房去租房也成了高消費。到底是什么原因讓租房市場一飛沖天？

　　本報記者調查發現，事實上，近幾年諸如京城等一線城市的租房市場一直在上行，約10%-20%左右的幅度和售房比起來顯然不受關注，也在相對可接受范圍內。

　　以西四環的兩居房子為例，2003年約1500元/月，到2009年約在2200元/月，累計漲幅并不小。到了2010年，漲到2600元的時候卻恰恰是售房價格即將下降的時間點。事實上，剛性需求一直是租房市場的主導。

　　著名經濟評論人葉檀在其個人博客中撰文指出：“房租上漲不是房價下挫惹的禍。”她認為，房租反映的是住房的剛性需求，與實體經濟、收入與通脹等因素掛鉤。當某個城市的剛性需求居高不下，且有越來越多的人員能夠或者愿意承受高房租在城市居住，這說明該租房者的收入可以彌平高房租。房屋租金的高低與收入密切相關，通常而言，租金占據收入的10%到30%，極端者可以高達50%。

　　簡而言之，葉檀覺得只要房租不超月薪一半，房租的漲跟房價的跌就沒多大關系。那么炒房的房蟲會不會轉手炒起了租房？

　　我愛我家業務員盧杰（化名）告訴記者，房蟲主要是靠炒賣二手房賺取中間差價來獲利，原來200多萬買的房，本來一直賣400多萬，現在350萬就出手，雖然少賺了幾十萬，但炒房客也及時回籠了資金，各家房產中介門店的落地玻璃窗上，貼滿了時常更新的售房信息，似乎也在證明這一點。

　　不過，盧杰也有他自己的煩惱：炒房客大都不太愿意出租房，一年幾萬元的租金對于他們來說，還不夠塞牙縫的。

　　中介在炒作？

　　那么，是不是中介炒起了租價？這點更容易被接受是有理由的。

　　房屋租賃市場的統計報告是由房產中介的研究機構出具的，在房東、中介、房客參與的這場三方博弈中，房產中介顯然占據了主動地位，這樣不均衡的博弈在這個火熱的夏天到處上演。

　　房東陸鵬有一套望京的兩居室，在3年前找到了一個穩定的高素質長租客戶，月租4000 元，按年收取租金，已經租了3年。今年7月份，就該續租合同也是收取下一年度租金的時候了，結果前幾天周邊的各色中介就開始頻繁給他打電話：“才租4000啊，太低了，現在怎么也得 4800一個月，只要你把房源委托給我們保證能4800租出去。”

　　顯然，中介在惡搶囤積出租房源，通過忽悠漲價煽動房東與原租客取消租賃并取得房源，就可以制造一次新的租賃業務并收取傭金。

　　關于這一點，盧杰也承認，房東在房子到期前來房產中介詢價時，房產中介會對房租進行“推波助瀾”：他們會報出比實際價格高出10%甚至20%的“心動”價位。這也印證了鑫天置地那位姚姓業務員的描述。

　　但陸鵬算了一筆賬后發現，效果對于業主來說并不明顯，到底有多少配合中介提價的就打折扣了。如即使按照中介所報的漲價后的4800元，他支付1個月中介費4800元之后，到手租金僅為4400元/月，趕走老的穩定租戶再迎來新的租戶，如果中間僅僅產生半個月到1個月不等的空置期，這空置成本就有2400-4800元，相當于每月到手租金為4000~4200元，基本已經與原到手租金持平。

　　某位不愿意透露姓名的房產中介業務員告訴記者，95%的小中介存在合同到期不退押金，違約之后不付違約金的行為。諸多因素考慮，主動流入中介的房源并不是太多。即便有，中介似乎也有太多的無奈。

　　“真的是沒辦法，這房租是水漲船高，不是我們中介要漲價，房東也不傻，他這么多家中介問下來，一家報得比一家高，他肯定漲價啊，肯定選報最高的那家中介掛房子。”鑫天置地的這位姚姓業務員似乎覺得房租走高是因為“眾星拱月”。

　　房源緊張的同時客源充足，似乎是房產中介統一的理由。

　　“現在公司里最缺的就是房源，客源倒是一直很充足，基本上看不了幾套房子就搶著簽了，漲價了也搶著簽，不簽再想找合適的房子就不知道得等多長時間了。”盧杰自己手里房源也不多，這幾天正忙著給他的房蟲朋友打電話，問問他們有沒有房子要出租的。

　　短期內難再大漲

　　房租大漲之后怎么辦？之前關心售房市場的人越來越關心租房。

　　有的人玩起了“計謀”。和同學一起合租的藍小琪繞過了中介，通過在網絡論壇發帖的方式找到了同樣尋求“雙贏”的房東，雖然房租最后還是稍微高出了預期，但也省去了一大筆中介費以及一堆跟中介打交道的麻煩。在這場博弈中，對房客來說，不吃虧就是勝利。

　　但對于大多數房客來說，更多的情況下需要跟中介打交道，能否在合適的價位租到自己想要的房子，考驗著他們的談判能力。如果房租占比超過收入的30%，將大大增加生活成本，按照葉檀50%的“警戒線”來劃分，超過的話，就將淪為租金的房奴，這時候，對外來工作者來說，就不是簡單的租房問題，而是在京滬廣深這些一線城市的去留問題。

　　想必房產中介也明白這個道理，不會任由高房租嚇走客源，如此看來，房租的上漲勢頭可能要放慢節奏。

　　雖然鏈家地產市場分析部的6月統計報告還沒有出來，但其市場分析師張月明確地告訴《華夏時報》的記者，就目前監測的6月份數據來看，已經出現小幅回落，不會再出現短期內快速上漲的局面。

　　現在看來，這跟股市中拉起一波行情之后進行打壓再伺機放量實在是異曲同工。