公租房破解住房三大難題 封閉式管理防權力尋租

　　一些專家和業界人士在接受記者采訪時表示，重慶的公租房探索不單是解決“夾心層”人群的住房困難，

　　還在于規避以往一些保障性住房項目存在的詬病，避免公租房片區形成新的“貧民窟”。同時，公租房是參與對房地產市場調控的重要手段，有利于抑制房價，促進房地產市場健康發展。

　　封閉式管理避免“權力尋租”

　　在我國住房保障體系建設中，一些項目因分配不公、運作不規范等問題而飽受公眾詬病。“只要管住了公租房上市交易的閘門，就沒有利潤可圖，就不會發生利益輸送，也不會發生腐敗問題。從這個意義上講，公租房體系本身就是一個防止腐敗的系統。”重慶市國土資源和房屋管理局有關負責人表示。

　　為此，重慶市在謀劃公租房建設之初就考慮設計一套科學的準入門檻和退出機制。在準入管理上，最初考慮在主城有固定工作的，剛畢業大學生、引進的外來人才等可以申請公租房。后來，從營造城市發展環境和聚集人才考慮，擴大公租房保障范圍，只要是年滿18周歲，不屬于廉租住房保障對象、又暫時買不起商品房的中低收入人群和新就業人員等“夾心層”，在重慶主城區具有穩定就業崗位和收入來源，本市無房戶或住房面積低于城市住房保障標準的城鄉居民、具有租金支付能力的都納入申請范圍，不設戶籍限制。

　　同時，重慶對公租房住戶的退出機制也進行了周密的制度設計。根據重慶市公租房管理暫行辦法，公租房租住以5年為期限，租住者去購買改善住房后，可以退出公租房；業主住滿5年后，可以成本價+銀行利息購買自住(其中成本價是指土地成本、建安成本等綜合成本，并交納部分稅費)，購房時可選擇一次性付款和分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款時，未付款面積按照規定繳納租金。公租房不得上市交易，購買人需要轉讓的，由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行活期存款利息，不會隨著房價的上漲而上漲。

　　此外，重慶市還設計了懲罰性的強制退出機制。對于提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉租、轉售、出借和抵押公租房，改變其住房結構或使用性質，空置房屋或欠交房租6個月以上，以及違反租賃合同，承租人或購買人所占有的公租房都被強制收回，其行為也會被記入個人信用檔案，5年內不得申請公租房。

　　不讓公租房聚居區成為城市“貧民窟”

　　近日記者來到鴛鴦片區公租房的工地，只見工人們正忙著綠化，竹子、紅楓、銀杏、桂花綠意盎然，園林景觀生機勃勃。工作人員告訴記者，雖然是公租房，可是綠化卻與普通的商品房差不多。

　　在公租房建設中，重慶市特別強調不能讓公租房聚居區成為純粹城市低收入群體的集中居住地，而是讓這些中低收入人群也能享受到較高品質的居住條件，活得更要有尊嚴。為此，重慶市在公租房規劃建設中，實行商品房、公租房無差別的“混建”模式，高標準、高品質規劃建設。

　　一方面，在布局上，公租房一般布局在輕軌沿線或交通條件較好的地區，容積率約3.8，完全參照商業樓盤的標準，配套學校、醫院、商店、銀行以及健身、圖書館等設施和場地。

　　另一方面，主城區公租房均布局在，一二環線之間規劃的21個人口聚居區中，公租房住戶完全與商品房住戶有機融合在一起，共享小區環境和專業物業公司的管理與服務，消除住戶家庭收入高低所造成的心理落差，避免社會階層隔離和形成城市“貧民窟”。

　　此外，重慶的公租房戶型面積一般在35-80平方米，60平方米以下的占85%以上，按建筑面積的10%進行公建配置，并含有每平方米400元的簡約裝修。

　　重慶社會科學院社會學專家孫元明研究員認為，“這是一個妙招！讓公租房住戶與商品房住戶有機地融合，將保證入住公租房的中低收入階層均衡享受公共服務，不會有心理落差，避免形成新的貧民窟。”

　　抑制投機行為穩定房地產市場

　　有關專家和業內人士普遍認為，公租房是調節房市供求的“緩沖器”。隨著大量公租房的逐漸上市，將會直接影響房屋租賃市場，進行抑制投資性或投機性需求，有利于遏制房價飛漲，穩定房地產市場。

　　重慶大學建設與房地產管理學院院長任宏認為，大量的公租房上市，會把“夾心層”人群吸引過去，有利于引導更多人轉變住房觀念，覺得“租房比硬著頭皮買房生活得更好”。如此一來，商品房市場上的需求就會減少，從而抑制部分投資性或投機性購房需求，有利于穩定房價。另一方面，由于公租房的租金是市場價的60%，一旦面市，其周邊商品房的租金勢必受到影響，會刺激投資者形成看跌的心理預期。

　　然而，在任宏看來，政府提供公租房，是一種“過渡房”，是城市化進程中的一種保障方法，在城市人口趨于穩定后，公租房閑置率會逐漸增高，而管理維護成本會大幅增加，勢必會加重政府的財政壓力。他說：“今后，還需更多地增加老百姓的收入，提高消費能力，讓更多的人買得起房。”

　　重慶邁德房地產顧問公司總經理趙宜勝認為，由政府出資建設，以較低廉的租金出租給暫時無力自置居所群體的公共租賃房制度，是解決房價過快上漲的一種有效手段。而且，建公租房將會很好地平衡各方的利益，既滿足中等偏低收入群體的住房需求，起到抑制房價的作用。同時，公租房對房地產產品結構起到調節作用。由于公租房屬于中低端產品，勢必會擠占一定的市場空間，這樣就促使開發商尋找公租房沒有覆蓋的產品類型，專心做優質高價房，會使中高端產品市場競爭更加充分，性價比更高，減少房地產市場的政策硬傷。

　　據經濟學家測算，一個地區保障性住房的供給每增加5%，當地房價就會下降3%-4%，重慶的保障性住房若能夠達到總建房面積的30%，那么房價相應會下降20%以上。因此保障性住房不但滿足了中低收入群體的需求，還將通過市場機制，深刻改變本地商品房供應結構，有效抑制商品房價格整體過快增長的格局。

　　張定宇表示，公租房增加了住房供應類型，有利于調控房屋市場出租價格，抑制部分投資性購房需求，同時間接地抑制房價過快上漲。從長遠來看，公租房實行“租售并舉”，可以有效緩解購房者尤其是中低收入家庭的資金壓力，促進整體房價保持在合理水平，有利于老百姓縮短購房期限。記者　劉健　徐旭忠　重慶報道