恒隆地產(chǎn)陳啟宗：喜歡擁抱熊市 不靠土地賺錢

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》日前報(bào)道，上海多幅地塊“被破發(fā)”，周邊樓盤房價(jià)跌破地塊樓板價(jià)，囤地賺錢的模式受到挑戰(zhàn)。上述情形，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗早在去年的博鰲房地產(chǎn)論壇上就已預(yù)言。6月26日，在沈陽皇城恒隆廣場開幕儀式上露面的陳啟宗，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》(以下簡稱NBD)記者專訪時(shí)坦言：真正優(yōu)秀的開發(fā)商賺錢不靠土地。

　　注重單位面積收益

　　NBD：去年您曾稱那些高價(jià)買“地王”的開發(fā)商是傻瓜。如今這些開發(fā)商中的部分已經(jīng)遭受損失，您任何看待這些“地王”？

　　陳啟宗：稱天價(jià)買“地王”的開發(fā)商是“傻瓜”是不恰當(dāng)?shù)模瑧?yīng)該說那樣的行為“不明智”。在我看來，天價(jià)成交的地塊不叫“地王”，“地王”應(yīng)該是地點(diǎn)良好、回報(bào)又好的地塊。恒隆買的每一幅地塊，都應(yīng)該稱為“地王”。

　　NBD：您覺得現(xiàn)在是不是收購地塊的良機(jī)，會(huì)否趁現(xiàn)在購一些地塊，增加土地儲(chǔ)備？

　　陳啟宗：嚴(yán)格意義上說囤地是違反國家法律政策的，我們不做囤地的事。至于現(xiàn)在是不是買地的好時(shí)機(jī)，我覺得是。國家政策在收緊，土地市場有好的機(jī)會(huì)。我說過我是一個(gè)喜歡擁抱熊市的人，因?yàn)樾苁袝?huì)有更多的機(jī)會(huì)。

　　NBD：土地儲(chǔ)備是很多內(nèi)地房地產(chǎn)商賺錢的資源之一。沒有大量土地儲(chǔ)備，恒隆地產(chǎn)靠什么方式贏利呢？

　　陳啟宗：很多開發(fā)商賺錢的方法我們也懂，但是我們不會(huì)去做。優(yōu)秀的開發(fā)商賺錢不靠土地升值，而是靠經(jīng)驗(yàn)、能力、智慧和團(tuán)隊(duì)。我們開發(fā)的項(xiàng)目會(huì)請最好的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，盡力把它做好，并且選擇持有不賣，這樣才能拿到最高的收益。我們注重的不是每平方米能賣多少錢，而是每平方米能賺多少錢。我們香港的上市公司，每平方米商鋪的租金收益是第二名的兩倍以上。

　　NBD：開發(fā)商場持有運(yùn)營的模式，目前每年給恒隆地產(chǎn)帶來的租金回報(bào)是多少？

　　陳啟宗：新開業(yè)的沈陽皇城恒隆廣場每平方米的租金回報(bào)大概是6%。上海恒隆廣場開業(yè)時(shí)的租金回報(bào)只有4%，但現(xiàn)在每年的租金回報(bào)已經(jīng)達(dá)到30%。而且這個(gè)項(xiàng)目我們沒有貸款，有貸款項(xiàng)目的投資回報(bào)可以達(dá)到50%。項(xiàng)目的投資收益之所以那么高，和我們長期有效的運(yùn)營分不開。有一年上海曾評過全國十大商場，恒隆在上海的項(xiàng)目——恒隆廣場和港匯廣場名列前兩位。

　　NBD：恒隆地產(chǎn)目前在全國開發(fā)的項(xiàng)目總投資接近400億港元，僅靠租金收入能否維持這些投資？

　　陳啟宗：上述400億港元不是一次性投入的，而是分批分期投入的。我們手上還有一部分香港住宅物業(yè)，如果全部出售，至少可以回收200億港元，目前恒隆地產(chǎn)是“零負(fù)債”。

　　要求太高難尋合適地塊

　　NBD：沈陽皇城恒隆廣場開業(yè)以后，未來在無錫、大連等地的恒隆廣場也將陸續(xù)開業(yè)。但在一線城市，除了上海的兩個(gè)項(xiàng)目以外，北京、深圳、廣州等城市恒隆地產(chǎn)都未涉足，這是什么原因？根據(jù)您的數(shù)據(jù)，二三線城市的購買力是否超過或者至少和一線城市持平？

　　陳啟宗：選擇大規(guī)模進(jìn)入二三線城市，一方面是因?yàn)檫@些城市的競爭不激烈，恒隆地產(chǎn)有希望能在這些城市獲得比較高的投資收益；另一方面沈陽等部分二三線城市每平方米銷售額比上海等一線城市高，這能保證客戶能付更多的租金。

　　NBD：除了現(xiàn)在已經(jīng)確定的城市，您下一步還將考慮進(jìn)入哪些內(nèi)地城市？您選擇房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　陳啟宗：我們每年都會(huì)考察大量的城市，但也許是我們對投資回報(bào)要求太高，總找不到合適的投資地塊。我們對地塊的要求，永遠(yuǎn)是最好的位置，相對較低的容積率和比較低的價(jià)格，這樣才能確保我們每一平方米的租金回報(bào)能達(dá)到最高，但遺憾的是，這樣的項(xiàng)目還比較難找。(記者 楊羚強(qiáng))