樓市成交冷場 業內人士稱：退房潮或將到來

　　曾被觀望情緒所掩蓋的“退房潮”從未像現在這樣洶涌。剛剛過去的6月中旬，繼續下滑的樓市成交量似乎印證著“房價將要下跌”的傳言，而這一現實也使部分徘徊在“退”與“不退”兩難之間的人們更為堅定地選擇了前者。通州、昌平等近郊區域的項目已經有越來越多的業主提出退房的要求。有業內人士指出，隨著房價的進一步松動，之前受心理因素影響而未顯現的新一波退房潮可能加快到來。

　　●樓市成交冷場 業主聯合要求退房

　　在經過長時間的等待和磋商之后，香河某房地產項目的30多戶業主最終決定聯合起來，去找開發商協商退房。而早在5月初，該項目已經成功退房的另一波業主成為了后來者們學習的榜樣。

　　來自北京朝陽區的劉小姐4月份以6000多元的單價在該項目購買了一套三居，然而在交納定金并拿到收據后不久，國家對房地產的一系列調控政策出臺了。“本來我應該交納20%的首付，但是開發商在和銀行協商之后通知我們這批買房人，由于執行新的房貸政策，要我們多交10%的首付才行。當時就有幾十個業主一起要求退房，開發商也給他們辦理了”，劉小姐說。

　　此后劉小姐陷入了糾結中：如果真要買這套房，多湊10%的首付對她來說并不是難事，但如果以后房價下跌了，現在退房才是她最好的選擇。

　　隨后的一個多月時間里，劉小姐去了售樓處多次，但開發商方面則表示，要退房也可以，但是要扣掉總房款2%左右的違約金。而另一方面，新政策出臺后，北京市及周邊樓市的成交量大幅下跌，同時房價也有了松動的跡象，這些都使劉小姐堅定了退房的決心。

　　●退房者心態迥異

　　新一波退房潮醞釀中

　　要求退房的業主并不僅在上述項目存在，根據《廣廈時代》了解，在通州、朝陽、昌平等區域的多個項目，都有業主就退房相關事宜與開發商進行磋商，其中不乏一些知名開發商的項目。而在香河當地，僅劉小姐了解到的就有好幾個項目也陷入了“退房門”。

　　不過，盡管此輪參與退房的人數眾多，但參與者的心態卻各有不同。一位退房者表示，他之所以參加集體退房行動，是因為迫不得已。“我單獨去過售樓處要求退房，不過根本得不到重視，對方只是告訴我退房不可能。所以我希望聯合起來能得到他們的回應。”

　　而另一些購房人則仍抱有遲疑的態度。在電話采訪中一位退房者表示，雖然他已報名參加了集體退房行動，但是仍未真正決定是否退房。“我當時買房子時的價格并不貴，提高首付的比例也沒有多大問題，可是我擔心房價會降。我想到時候去談退房的時候也問問價格的問題，如果開發商能在房價上給打折，我也可以不退”，他說。

　　一位業內人士表示，與新政剛剛出臺時出現的一波退房潮相比，此輪退房潮的一大特點是非剛性。“上一輪退房的人很多是由于受限于銀行的貸款政策，自身購買力確實被削弱，而不得不退房。而此次退房的人則多數是因為看冷后市。對他們而言，房價跌多少是不好判斷的問題，因此這一輪退房持續的時間可能更長，對開發商而言這也是新的考驗。”

　　●律師觀點

　　政策影響下退房或是最佳時機

　　對于退房者關注的“退房承擔責任”問題，許多法律人士表達了對退房者有利的觀點。

　　中消協律師團團長邱寶昌律師表示，新政出臺后，由于一些人補不齊首付被迫退房，這種情況不存在雙方違約的問題。最高人民法院的司法解釋規定：買受人和出賣人交易過程中，如果不能歸責于當事人雙方的事由而導致擔保貸款不能進行時，雙方均不承擔責任。

　　北京正海律師事務所主任楊磊認為，國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》后，由于限制了以投資為目的的房產交易，房屋價格走低已成為一定時期內的大趨勢，而買受人利用貸款政策的變動，提出解除合同，無疑也是避免風險的最佳方法。“如果確是因為新出臺政策的原因導致無法足額貸款購房，退房者在某些情況下是可以不承擔違約責任的。”

　　●法律援助●

　　退房者解除合同是否承擔違約責任？

　　北京正海律師事務所主任楊磊則表示，4月17日以后，他們確實接到了相當多的咨詢，詢問因為政策變更導致房屋買賣合同履行不能，買受人是否應當承擔違約責任的問題。楊磊認為，這需要根據簽訂合同中的具體情況而定：

　　一.房屋買賣合同中沒有約定買受人以貸款方式支付購房款的，買受人無權提出因貸款政策變更解除合同；

　　二.房屋買賣合同雖然約定了以貸款方式支付購房款，但是同時又約定了如果未能辦理貸款，則買受人需以現金方式付款的，買受人無權提出因政策變更解除合同。但如果買賣雙方簽訂的是2007年12月北京市建委與北京市工商局修訂的《北京市存量房屋買賣合同》范本，在合同第四條第(三)中選擇第(1)項的，因貸款不是買受人自身原因不能獲得批準，買受人可以以貸款政策變更要求解除合同；

　　三.如果房屋買賣合同中約定了以貸款方式支付購房款，但是約定的貸款比例較低，未受貸款政策影響，則買受人亦不能以政策變更提出解除合同。但如買受人是第二套住房申請貸款的，首付款因貸款政策變更需提高至50%的，買受人可以以貸款政策變更要求解除合同。如買受人是第三套住房申請貸款的，因政策無法獲得銀行貸款的批準的，也可以以貸款政策變更要求解除合同；

　　四.只有合同中約定了以貸款方式支付購房款，并且因為貸款政策變更，導致無法按照合同約定履行的情況，買受人提出解除合同，同時提出不承擔違約責任的主張才能夠得到人民法院的支持。(衛東)