房地產信托再受限 地產商募資“法寶”或失靈

　　房地產商企圖通過信托渠道募集資金的做法也許將被打上“禁行”標志，在房地產信托火爆了近半年之后，監管層或將對房地產信托采取更為嚴厲的限制措施。

　　“6月初，監管部門召集了10多家信托公司開會，主要內容就是要求這10多家業務規模居前的信托公司主動壓縮業務規模，尤其是對房地產信托業務和銀信合作業務進行壓縮。”某知情人士向本報記者透露。這位人士告訴記者，參與此次會議的10多家信托都是今年以來信托業務規模居于前列的信托公司，其中包括中信、中融、中海等“中”字頭信托公司。

　　“根據監管部門此次會議的精神，以后對信托公司的管理要參照銀行資本金的管理方式。”上述人士告訴記者，即信托公司在發放信托貸款時要參照其自身資本金規模，按照資本金的相應比例從事信托貸款業務。“根據監管部門的分類，包括股權類的房地產信托業務都將被視為貸款，受資本金管理的限制。”上述規定對于今年以來火爆的房地產信托業務無疑是當頭一棒。

　　從2009年底開始，由于政府對房地產行業進行調整，銀行出于風險考慮，對房地產行業貸款采取了謹慎的態度，很多房地產開發商從銀行獲取貸款的難度明顯加大，因此不少房地產企業都將信托視為募集資金的重要手段之一。包括萬科、保利地產、浙江綠城這樣的知名大型房企也紛紛借助信托平臺融資，房地產信托一時之間呈火爆發行的態勢。

　　對于房地產信托業務的火爆，監管部門早有警覺，2010年2月11日，中國銀監會下發《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》，該文件除明確停止執行之前公布的25號文中對監管評級2C級(含)以上、經營穩健、風險管理水平良好的信托公司發放房地產開發項目貸款的例外規定外，增加了關于結構化房地產集合資金信托計劃的資金配比要求以及對土地儲備貸款的限制。信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的，其優先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。

　　尤為嚴厲的是，該文件規定了“實質重于形式”的監管原則，以“杜絕信托公司以各種方式規避監管的行為”。該原則給予了監管部門極大的自由裁量權，對信托公司的方案設計和風險控制能力也提出了更高的要求。

　　除上述文件之外，各地銀監局也曾公布過相關風險提示，提示房地產信托業務的風險，但這些并沒有澆熄房地產信托火爆的發行勢頭。就在最近的一周，房地產信托仍呈活躍趨勢，據用益信托工作室統計，6月17日-6月27日，共有19家信托公司31款集合資金信托計劃產品發行，從信托資金投向來看，其中有14款運用于房地產領域。房地產信托的火爆原因有三：首先房企籌錢積極性高。其次，收益率高(年化收益率普遍在8%-10%)投資者認購踴躍。第三，信托公司也可以從中取得不菲的收益。

　　“6月初的這次會議對我們影響是巨大的，目前我們公司已經停止了發行新的房地產信托計劃。”上海某大型信托公司人士告訴記者，這家公司今年以來房地產信托計劃累計發行已超過1000億元的規模，因此受到了監管部門的重點“關照”。“今年業務下滑是必然的了，如果尋找不到新的出路，至少會下降40%。”據了解，對其他幾家超過千億規模的信托公司，監管部門也都進行了限制。記者 唐真龍