樓市“百日劇變”關口再臨 7月房價或現拐點

　　6月以來，北京、上海、廣州多家開發商的新盤出現“零成交”情況，北京部分區域的個別樓盤開始降價，上海土地市場降溫跡象明顯。與此同時，以招商、世茂為代表的一批房產企業融資受阻，從另一側推動市場的天平。

　　多方跡象表明，7月很可能成為本輪房價調控的分水嶺。

　　一位資深開發商內部人士表示，2007年10月的樓市新政，在3個月后醞釀成了潘石屹口中的“百日劇變”，形成全國范圍的大規模降價。按此推算，在今年的房產新政出臺后，7月也可能成為此輪政策調控的價格拐點。《每日經濟新聞》就此在北京、上海、廣州展開了調查。

　　上海萬科低價推盤平均認購率超70%

　　每經記者 張初亮 發自上海

　　4月17日的調控政策出臺后，上海樓市交易逐漸陷入冰點。開發商也分化成三大陣營，有“死扛”價格的，有高調宣布降價的，也有在遮遮掩掩中變相優惠的。隨著第三季度的到來，以及年度銷售計劃的壓力，開發商全面打折或將開始。

　　新盤低價入市促成交

　　中房指數研究院統計，4月樓市調控新政出臺以來，4月、5月全國商品房銷售面積環比均出現下跌，降幅分別為1.9%和15.8%。同時，5月銷售額環比下降25%，銷售面積首次出現3.4%的同比下降。

　　從市場數據看，房價過快上漲的態勢的確已經得到遏制。1~5月全國商品房銷售均價漲幅較2009年同期下降12.1個百分點，其中5月份全國商品房銷售均價今年首次出現環比下降。上海、浙江和北京等區域，銷售均價漲幅回落速度最快。

　　調控政策的不斷深入使得開發商的資金壓力不斷加大。從6月中旬開始，一些開發商開始通過打折促銷、無理由退房等手段或明或暗地降價。盡管萬科否認了降價一說，但今年首度開盤的上海萬科第五園、城花新園、花園小城的價格的確比之前報價下調了近20%。價格下調得到了市場響應，平均認購率超過70%，第五園在開盤當日便售罄。

　　曾有一位開發商向《每日經濟新聞》記者透露，“不是不想降價，而是擔心降價了還是沒人買”。而上周的成交數據表明，這位開發商的擔心或許是多余的。

　　中投證券主要城市交易周報顯示，上周，上海、杭州等地新盤入市價格比原計劃低10%以上。隨著新盤低價入市，上周一二線城市成交面積都出現了環比增長，其中22個主要城市環比增長62%，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市環比分別增長26%、55%、65%和11%。

　　資金壓力逐漸加大

　　一些新盤的低價入市促進了成交量，但整個6月重點城市成交面積依然環比全線下降。在中原地產研究中心監測的35個城市中，南京下跌75.27%，杭州、成都下跌幅度超過50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。

　　商品房成交面積持續下降，批準上市的面積卻在增加。據中房指數研究院的統計，2010年1~5月份重點城市銷供比已經出現了較為明顯的下降，市場供求關系正在逐步轉變。

　　在這樣的市場條件下，恒大、綠地、萬科等越來越多的開發商加入了降價的行列。恒大、萬科等房企的上月業績表明，這些率先采取降價促銷的企業銷售明顯優于同行。

　　對開發商來說，銷售壓力或可承受，但資金吃緊的壓力卻不一定可以承受。

　　中房指數研究院針對萬科、保利、金地等21家A股上市房企的經營性現金流調查報告顯示，這21家企業去年一季度有13家的經營性現金流為正，今年一季度銳減至3家，其余18家均為負值。一些小型開發企業在資本市場、銀行貸款、預售及建筑企業墊資等渠道融資更為困難，資金壓力將會更大。

　　中房指數研究院副院長陳晟指出：“最近的交易量表明，開發商降價是可以帶來銷量的，所以在第三季度開發商會根據市場對價格進行修正，是下調10%還是20%，具體要看市場以及各地的樓市細則。”