外資代理行：住宅資金轉投商業地產有點難

　　樓市宏觀調控政策出臺以來，不時傳出資金轉投商業地產的消息，再加上多年以來形成的“商住價格倒掛”現象，商業地產似乎已成為樓市新政下的價值洼地。但這種投資轉向真的那么簡單嗎？近日，本報記者就此采訪了五大房地產外資代理行中的三個，他們均給出否定的答案。

　　中國經濟時報：住宅市場受到嚴厲調控，投資資金正在從住宅向商業地產轉移，目前的情況如何？

　　世邦魏理仕中國區首席運營官兼華北區董事總經理金勇：從目前的現狀來看，個人投資資金從住宅市場撤出很明顯，但并沒有投入到商鋪和寫字樓市場中。換句話說，現階段投資商鋪、寫字樓資金的增多和投資普通住宅資金的撤出并沒有必然聯系。個人投資資金主要集中在高端和超高端住宅中，這兩類住宅的投資比重大，大概達到50%，其他普通住宅則相對較少。

　　戴德梁行投資部董事葉建成：住宅市場受到調控，與投資資金轉向商鋪、寫字樓并沒有因果關系，投資住宅和投資商業地產的投資主體和投資風險都不一樣，投資住宅一般為小個體，投資寫字樓和商鋪的實力要比小個體強，在宏觀調控下資金轉投商業地產需要冷靜的思考。

　　高力國際商業部董事周曉駿驊：從投資基金和房地產開發商的開發重點轉移來看，樓市資金有更多關注寫字樓和商鋪的趨勢，我們可以看到專做住宅的萬科也開始關注商業地產。從個人投資角度看，最近確實有一些民間游資涌向商業地產，比如溫州炒房團回流溫州，他們更加關注寫字樓和商鋪。

　　中國經濟時報：投資資金轉向以寫字樓和商鋪代表的商業地產，目前還存在哪些問題？

　　金勇：個人投資資金要想轉移商業地產并不容易，相比普通住宅，商鋪和寫字樓的投資情況要復雜得多。普通住宅的投資價值主要取決于土地增值，而商鋪和寫字樓投資主要取決于收益率。

　　普通住宅與以商鋪和寫字樓為代表的商業地產不同，它是兩個市場，由兩種不同的驅動力推動，其中寫字樓和商鋪需要統一管理、統一招租，更看重后期管理，而住宅不用，投資資金可以在短期內實現快進快出，因此以住宅方式投資寫字樓、商鋪，效益要低很多。

　　葉建成：雖然商業地產的價格漲幅沒有普通住宅快，但近幾年漲幅同樣很大，以北京辦公樓市場為例，好地段的價格已經達到每平方米4萬元。商業地產和普通住宅的投資客戶群不一樣，由于資金總量要求高，投資商業地產的純投資很少，多數都要借助銀行融資。

　　周曉駿驊：商業地產和普通住宅的投資客戶群不一樣，好的商鋪回報率比住宅高，但商鋪的兩極分化很嚴重，寫字樓雖然單價沒有住宅高，但總價高，而且受貸款政策限制——首付五成、最長貸款期10年，門檻比普通住宅高，對購買群體的資金要求高。

　　個人資金在轉投商業地產時一定要避免選擇的盲目性。寫字樓的升值主要在管理上，多傾向于長期持有的，它的保值和增值更多依賴于只租不售，一旦打散賣，投資會有很大問題。而商鋪的升值則與地段和人流量密切相關。

　　中國經濟時報：投資商鋪和寫字樓未來的發展趨勢如何？

　　金勇：投資商鋪和寫字樓短時間內很難出現爆發性增長，首先投資商業地產在回報的可持續性上存在一定的問題，其次商鋪和寫字樓的升值很大程度上在管理上，取決于租戶和運營者的管理，不像住宅資金能夠快速流動，再次商鋪的兩極分化很嚴重，好地段的商鋪價格要比其他商鋪高出一大截。

　　葉建成：短時間內對商業地產的投資很難有大的變化，因為商鋪和寫字樓的投資回報周期更長。相比寫字樓市場，我更看好商鋪，未來商鋪市場發展潛力更大。與國外成熟的商鋪市場比，中國的商鋪發展比較慢，還處于發展初期，升值空間很大，而寫字樓的租金的上升空間相對要小很多。

　　周曉駿驊：未來投資資金是否會有向商業地產蔓延的趨勢還不好說，但是從目前看，投資商業地產沒有對住宅的限制那么多，許多城市的商業地產有一定的投資空間，但隨著投資資金大量轉向寫字樓和商鋪、商業地產投資行為是否會出現類似于住宅市場的過熱還不好判斷，未來存在一定的政策風險。

　　中國經濟時報：作為外資房地產代理行，在此輪樓市政策變動中，對中國樓市前景持什么樣的態度？

　　金勇：外資長期看好中國樓市，目前我們公司更看好寫字樓和商鋪市場，外資在住宅市場所占比率一直比較小。

　　葉建成：外資長期看好中國樓市，對投資住宅市場更加謹慎，寫字樓和商鋪將成為新的投資熱點。

　　周曉駿驊：外資看好中國樓市，他們購買中國公司的股權、或者成立公司和合資公司進入中國樓市，還有一些以基金的方式在中國樓市購買項目。即便是在現在的市場環境下，外資也沒有放棄對中國樓市的觀察，但在投資時會選擇相對更好的項目。

　　本報記者 張一鳴