區(qū)域規(guī)劃性質(zhì)地塊頻出對福州住宅市場影響不大

　　總占地面積0.92畝，商業(yè)面積357㎡的三坊七巷迷你地塊的成功出讓，無疑成為28日福州土地交易市場的“黑馬”，以樓面價(jià)25138元/平方米，創(chuàng)下了當(dāng)日所拍樓面價(jià)最高紀(jì)錄。與此同時(shí)，大連萬達(dá)股份有限公司以最高總價(jià)9.472億元，競得江夏地塊(倉山區(qū)浦上大道北側(cè)，金洲路東側(cè)，江夏小區(qū)西南側(cè)地塊)，樓面價(jià)1875元/平方米。

　　同樣是商服地塊，一塊樓面地價(jià)過兩萬，一塊樓面地價(jià)不到兩千，福州樓市轉(zhuǎn)熱抑或遇冷？對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這些地塊均屬政府區(qū)域規(guī)劃性質(zhì)地塊，以商業(yè)用途為主，并不能影響福州住宅市場。

　　三坊七巷地塊樓面價(jià)每平方米近二萬福州樓市轉(zhuǎn)熱？

　　在6月28日出讓的六幅地塊中，三坊七巷地塊占了五幅，并以較高的樓面價(jià)引起市民的熱議。其實(shí)，早在今年3月23日，福州就已在網(wǎng)上掛牌兩幅三坊七巷地塊，并分別以樓面價(jià)38380元/㎡、27364元/㎡成功出讓。“從總體上看，三坊七巷地塊位處老福州傳統(tǒng)的中心生活區(qū)，面積偏小、總價(jià)較低。這也意味著該地塊的開發(fā)成本對拿地企業(yè)的資金實(shí)力要求并不算高，無疑降低了競爭企業(yè)的準(zhǔn)入門檻。”業(yè)內(nèi)人士江南客認(rèn)為，目前，三坊七巷商鋪均價(jià)都已達(dá)8萬元/平方米，此次地塊的出讓，價(jià)格比較適中。而無論是個(gè)人還是企業(yè)，之所以看中三坊七巷地塊，更為重要的是看中三坊七巷的文化內(nèi)涵，不僅其附加值是可以延伸，而且，從長遠(yuǎn)來看，這些地塊頗具前景與投資價(jià)值。

　　“由于這些地塊位于三坊七巷歷史風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)，所以建筑設(shè)計(jì)應(yīng)符合《三坊七巷歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃》和《三坊七巷文化遺產(chǎn)保護(hù)規(guī)劃》的要求。其投資以商鋪為主，雖然樓面價(jià)每平方近達(dá)2萬，但是并不意味福州樓市開始轉(zhuǎn)熱。”江南客認(rèn)為，三坊七巷地塊出讓，對福州住宅市場影響并不大。

　　江夏地塊樓面價(jià)每平方米不到二千福州樓市遇冷？

　　此次土地拍賣，大連萬達(dá)股份有限公司以底價(jià)9.472億元成功拍得江夏地塊，并以樓面價(jià)1875元/㎡順利成交。這也是大連萬達(dá)入駐臺(tái)江金融街后，再次在福州拿地。對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，萬達(dá)入駐金山，將使得素來被詬病的金山新區(qū)商業(yè)配套愈加完善。“從周邊商業(yè)氛圍看，江夏地塊附近，正是特易購購物中心以及萬豪國際大酒店，而尤溪洲大橋?qū)Π墩�是日漸成熟的萬象、寶龍商圈。在借助周邊較為成熟的商業(yè)氛圍的同時(shí)，金山萬達(dá)廣場的未來商機(jī)也相當(dāng)可觀。”江南客認(rèn)為，其項(xiàng)目周邊積聚了包括海潤尊品、江南水都、天鵝灣等多個(gè)金山新建高檔樓盤，居住人群的消費(fèi)力相對較強(qiáng)。“萬達(dá)廣場入駐金山，對金山商業(yè)擴(kuò)容升級將起到積極的作用，其成功概率不遜于金融街萬達(dá)廣場項(xiàng)目。”零距離營銷副總經(jīng)理?xiàng)钫檎J(rèn)為，該地塊將建設(shè)集商業(yè)、娛樂、辦公、住宅于一體的商貿(mào)中心，因而對于福州住宅市場的影響也不大。

　　區(qū)域規(guī)劃性質(zhì)的商業(yè)地塊不能反映福州住宅市場情況

　　對近期福州土地市場稍加留意會(huì)發(fā)現(xiàn)，六月份，福州共推出16幅地塊，除了18日流拍的原汽車南站地塊外，其余15幅地塊，包括金融街地塊、閩江北岸地塊、三坊七巷地塊以及江夏地塊等均以商服地塊為主。“這15幅地塊，主要是以定向招商為主，屬于區(qū)域規(guī)劃性質(zhì)地塊，旨在推進(jìn)福州區(qū)域格局，促進(jìn)各片區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。”楊臻認(rèn)為，在某種程度上來說，對福州住宅市場并無任何參考價(jià)值，而真正反映樓市冷暖的，應(yīng)參考近期樓市成交量。“近期，福州頻推商業(yè)地塊，主要基于以下兩點(diǎn)考慮：其一，擔(dān)心住宅市場趨冷，這點(diǎn)從原汽車客運(yùn)南站地塊，成為房產(chǎn)新政后福州首幅流掛的住宅用地可以體現(xiàn)；其二，福州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一直都處于一種穩(wěn)步向上發(fā)展的態(tài)勢，而新政并未涉及商業(yè)地產(chǎn)，因而，商業(yè)地塊的推出，在一定程度上，既順應(yīng)市場需求，又有利于區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。”楊臻分析認(rèn)為。

　　住宅地塊推出將成為預(yù)測后市的重要參考指標(biāo)

　　“按照年初福州市公布的三年住房建設(shè)規(guī)劃，2010年，福州市計(jì)劃拿出1036公頃的土地，其中保障性房用地337公頃。平均下來，每年約有200公頃的商品住宅供地。這一比例，已大大高過前兩年的土地供應(yīng)量。”楊臻認(rèn)為，按照這一規(guī)劃，繼金融街地塊、閩江北岸地塊以及三坊七巷地塊之后，預(yù)計(jì)今年下半年，福州土地市場將有不少住宅用地推出。

　　“經(jīng)過2009年樓市的熱銷，目前開發(fā)商手中的儲(chǔ)備用地?cái)?shù)量不等，有些開發(fā)商手中的儲(chǔ)備用地至少可供三五年開發(fā)，而有些開發(fā)商是單個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作。加大土地市場供應(yīng)，對不少開發(fā)商而言，有備后市之需。此外，這在一定程度上將有利于從源頭解決樓市目前存在的供需矛盾。”楊臻認(rèn)為，下半年住宅地塊的推出，其成交價(jià)格將成為預(yù)測后市的重要參考指標(biāo)。本報(bào)記者 張浩 陳帥