區域規劃性質地塊頻出對福州住宅市場影響不大

　　總占地面積0.92畝，商業面積357㎡的三坊七巷迷你地塊的成功出讓，無疑成為28日福州土地交易市場的“黑馬”，以樓面價25138元/平方米，創下了當日所拍樓面價最高紀錄。與此同時，大連萬達股份有限公司以最高總價9.472億元，競得江夏地塊(倉山區浦上大道北側，金洲路東側，江夏小區西南側地塊)，樓面價1875元/平方米。

　　同樣是商服地塊，一塊樓面地價過兩萬，一塊樓面地價不到兩千，福州樓市轉熱抑或遇冷？對此，業內人士分析認為，這些地塊均屬政府區域規劃性質地塊，以商業用途為主，并不能影響福州住宅市場。

　　三坊七巷地塊樓面價每平方米近二萬福州樓市轉熱？

　　在6月28日出讓的六幅地塊中，三坊七巷地塊占了五幅，并以較高的樓面價引起市民的熱議。其實，早在今年3月23日，福州就已在網上掛牌兩幅三坊七巷地塊，并分別以樓面價38380元/㎡、27364元/㎡成功出讓。“從總體上看，三坊七巷地塊位處老福州傳統的中心生活區，面積偏小、總價較低。這也意味著該地塊的開發成本對拿地企業的資金實力要求并不算高，無疑降低了競爭企業的準入門檻。”業內人士江南客認為，目前，三坊七巷商鋪均價都已達8萬元/平方米，此次地塊的出讓，價格比較適中。而無論是個人還是企業，之所以看中三坊七巷地塊，更為重要的是看中三坊七巷的文化內涵，不僅其附加值是可以延伸，而且，從長遠來看，這些地塊頗具前景與投資價值。

　　“由于這些地塊位于三坊七巷歷史風貌協調區內，所以建筑設計應符合《三坊七巷歷史文化街區保護規劃》和《三坊七巷文化遺產保護規劃》的要求。其投資以商鋪為主，雖然樓面價每平方近達2萬，但是并不意味福州樓市開始轉熱。”江南客認為，三坊七巷地塊出讓，對福州住宅市場影響并不大。

　　江夏地塊樓面價每平方米不到二千福州樓市遇冷？

　　此次土地拍賣，大連萬達股份有限公司以底價9.472億元成功拍得江夏地塊，并以樓面價1875元/㎡順利成交。這也是大連萬達入駐臺江金融街后，再次在福州拿地。對此，業內人士分析認為，萬達入駐金山，將使得素來被詬病的金山新區商業配套愈加完善。“從周邊商業氛圍看，江夏地塊附近，正是特易購購物中心以及萬豪國際大酒店，而尤溪洲大橋對岸正是日漸成熟的萬象、寶龍商圈。在借助周邊較為成熟的商業氛圍的同時，金山萬達廣場的未來商機也相當可觀。”江南客認為，其項目周邊積聚了包括海潤尊品、江南水都、天鵝灣等多個金山新建高檔樓盤，居住人群的消費力相對較強。“萬達廣場入駐金山，對金山商業擴容升級將起到積極的作用，其成功概率不遜于金融街萬達廣場項目。”零距離營銷副總經理楊臻認為，該地塊將建設集商業、娛樂、辦公、住宅于一體的商貿中心，因而對于福州住宅市場的影響也不大。

　　區域規劃性質的商業地塊不能反映福州住宅市場情況

　　對近期福州土地市場稍加留意會發現，六月份，福州共推出16幅地塊，除了18日流拍的原汽車南站地塊外，其余15幅地塊，包括金融街地塊、閩江北岸地塊、三坊七巷地塊以及江夏地塊等均以商服地塊為主。“這15幅地塊，主要是以定向招商為主，屬于區域規劃性質地塊，旨在推進福州區域格局，促進各片區協調發展。”楊臻認為，在某種程度上來說，對福州住宅市場并無任何參考價值，而真正反映樓市冷暖的，應參考近期樓市成交量。“近期，福州頻推商業地塊，主要基于以下兩點考慮：其一，擔心住宅市場趨冷，這點從原汽車客運南站地塊，成為房產新政后福州首幅流掛的住宅用地可以體現；其二，福州商業地產的發展一直都處于一種穩步向上發展的態勢，而新政并未涉及商業地產，因而，商業地塊的推出，在一定程度上，既順應市場需求，又有利于區域協調發展。”楊臻分析認為。

　　住宅地塊推出將成為預測后市的重要參考指標

　　“按照年初福州市公布的三年住房建設規劃，2010年，福州市計劃拿出1036公頃的土地，其中保障性房用地337公頃。平均下來，每年約有200公頃的商品住宅供地。這一比例，已大大高過前兩年的土地供應量。”楊臻認為，按照這一規劃，繼金融街地塊、閩江北岸地塊以及三坊七巷地塊之后，預計今年下半年，福州土地市場將有不少住宅用地推出。

　　“經過2009年樓市的熱銷，目前開發商手中的儲備用地數量不等，有些開發商手中的儲備用地至少可供三五年開發，而有些開發商是單個項目在運作。加大土地市場供應，對不少開發商而言，有備后市之需。此外，這在一定程度上將有利于從源頭解決樓市目前存在的供需矛盾。”楊臻認為，下半年住宅地塊的推出，其成交價格將成為預測后市的重要參考指標。本報記者 張浩 陳帥